居住快適性、資産性を重視　間取りの選び方

マンション購入は一に立地、二に立地、三に立地と言われ、私も同様に発信しております。

ただ、好立地のブランドマンションを闇雲に購入すれば勝ち、という訳では無く当然間取りも重要になります。

間取り選びは居住快適性、資産性に大きく影響がありますのでしっかり説明させて頂きます。

間取りが資産性に与える影響として、リセールの際に検討者にちゃんと選んでもらえる間取りが重要となります。

・敷地効率（デッドスペースが多くない）

・収納（適切な収納配置）

・快適な導線

がポイントとなります。

その他の項目として面積に適した間取りという観点もあります。

35～50㎡→1LDK

50～65㎡→2LDK

65～80㎡→3LDK

が目安で70㎡LDK等は求める方が少ないため売りづらいです。

資産性を考慮する上で、

①立地

②マンションブランド（管理体制含む）

③階数、向き

④間取り

とマンションを構成する要素の中でも間取りは重要性が高いと言えます。

基礎

間取りは上記の2つが代表的なプランとなります。

比率としては田の字型6割、ワイドスパン2割、その他2割位の感覚です。

田の字型は図の通り縦長で敷地に対して配置しやすく効率が良いポリュラーな間取りとなります。

ワイドスパンは開口部が多く、日当たりや通風が多いのが特徴で作るのが難しい分リセールには期待が持てる間取りです。

アーバンドックパークシティ豊洲などで見かける間取りとなります。

考慮すべき項目

マンションの面積の測り方は基本的に壁芯といって壁の中心から測定致します。

つまり柱（部屋の角の突起した部分、構造体）も面積に含まれます。

柱がかなり目立つ50㎡と梁がすっきりした50㎡では実際の有効面積が異なるため同じ金額購入してもリセールが異なります。

そこで重要なのが梁の工法です。

従来型は部屋内に柱が突起するのに対してアウトフレーム工法は部屋に影響を及ぼしません。

また、天井より突起している構造体である梁が大きい場合は圧迫感がありますので要注意です。

築浅物件ではアウトフレーム工法の物件は多いので間取り図を見る際は注意してみて下さい。

マンション価格はほぼ面積、つまり㎡によって決まります。

価格査定方法は、

㎡単価相場×㎡×階数補正×方角補正

となります。

実際居住する空間は立方体なのに床面積で値段を決めるということです。

天井高は最近の標準は2400ｍｍですが物件によって様々です。

50㎡の物件で

天井高2200ｍｍ→110立方メートル

天井高2600ｍｍ→130立方メートル

と結構大きな差があります。

内見時には天井高を確認するようにしましょう。

家具の配置

内見時にホームステージングがされていると家具の配置イメージが湧きやすいですが、空室で内見することは多いです。

その際に注意してほしいポイントが下記の図になります。

オーソドックスな間取りですが、

カウンターキッチン×スライド扉

の間取りで注意してほしいポイントがいくつかあります。

40㎡程度の1LDK、50㎡程度の1LDKでリビングが10帖程度の場合カウンターキッチンとスライド扉には注意が必要です。

この場合ダイニング部分は6帖程度となるためダイニングテーブルとソファを両方置くことはほぼ不可能です。

ソファとテレビをバルコニーに対して平衡に配置しようとするとスライド扉の開閉があるので難しいです。

上記配置の様にソファとテレビを配置することになりますがカーテンを開けているとテレビは逆光で見づらいです。

なのでこの形の間取りは大変多く存在しますが家具の配置が限られるので注意して下さい。

具体例

①臭いに注意

オーソドックスな2LDKになります。

この間取りの場合カウンターキッチンは料理の臭いが充満しやすい上に両部屋ともスライド扉となるため

部屋全体に臭いが伝わりやすいです。

廊下で部屋が振り分かれていたり、片方は開き戸の方が好ましいです。

②音に注意

綺麗な田の字型の間取りです。

こちらはキッチン裏が7帖洋室のクローゼットとなっておりキッチンの音が洋室に伝わりやすい間取りとなります。

最も大きい部屋が主寝室となることが一般的なので、奥様が朝食を作りご主人がまだ寝ている時に音が気になることがあり得ます。

浴室がキッチンと洋室の間に配置されていると音が伝わりづらく好ましいと言えます。

③非効率な間取り

上記は廊下が以上に長い間取りになります。

全体のプランニング上仕方ない間取りなのですが、他の部屋より坪単価が基本的に安くないと危険です。

実際の有効面積がかなり小さくなりますのでリセール時に値下げを余儀なくされる可能性があります。

まとめ

マンション購入ではつい資産性の高い物件選びに目がいきがちです。

マンションはあくまで自己居住用、つまり居住快適性がそれ以上に大事です。

住まないと分からないことが多いのがマンションですが、上記項目を注意して頂ければ大体間違うことはありません。

皆さんのマンション購入が成功することを心よりお祈りしております。