『資産価値』が落ちないマンションの選び方！

賃貸では無くマンション購入を選択する理由として、

①賃料と比べて居住費を抑えるor賃料同額で高いグレードの家に住む

②老後（35年後）の住まいを確保する

③万が一の時に資金化できる

ということが言えます。

『新価値が高いマンションを買いたい』と皆さんが思っておりますが、

③の観点において資産性が重要となります。

・売却

・リバースモーゲージ

・リースバック

と多様な方法がありますが、多くの方は資金化と言えば売却を想定すると思います。

『資産価値』とは、について前述のマンションの『資産価値』について詳しく解説します！にてお話しております。

今回は『資産価値』が落ちづらいマンションの選び方について解説致します。

はじめに

前回もお話した通り、基本的には経年によりマンション価格がは下落します。

その前提で最も大事なポイントが、

再販価格の下落＜残債の減少

です。

資産価値が下がりにくい物件であれば

8000万円の物件が35年ローン、金利0.4％の場合

10年で10％下落→残債60301640円、手残り11698360円

20年で20％下落→残債37771566円、手残り26228434円

となります。

つまり再販価格が元本を下回ると売却時に追加の資金が必要となるため売りたくても売れません。

資産価値が下がることは当然として、下がりにくい物件を選ぶことが重要ということです。

では、資産価値が下がりにくい物件のポイントを3点解説していきます。

人口

最も重要な指標は人口動態です。

住む人がいないエリアでいくらお金をかけた物件があっても買う方がいない以上資産価値はありません。

23区の人口は2022年から2040年にかけてほぼ横ばいです。

その中でも区ごとに人口が増える区と減る区があるので確認が必要です。

人口が増える区は、

千代田区、中央区、港区、文京区、台東区、江東区、品川区、目黒区、渋谷区、豊島区、板橋区

となります。

最も減少する葛飾区でも-8.7％なので大幅な減少とは言えません。

港区は高輪ゲートウェイや浜松町、麻布台と再開発のニュースは絶えませんが当然高いです。

品川区（103.5％）、中野区（99％）は大幅な人口増加はありませんが、

大井町駅や中野駅は再開発も盛んで資産性には期待がもてます。

駅からの距離

駅から近ければ近いほど良いというのは当たり前ですが、

単純計算で

6分から10分は5分以内の3倍

11分から15分は5分以内の5倍

の面積があります。

単純にそうはいかないものの11分から15分は5分以内の5倍の物件数が存在しうるということになります。

駅直結物件、例えば月島のキャピタルゲートプレイスや品川Vタワー（ペデストリアンデッキ）は最強と言えます。

5分以内も視認性が高い分、シンボルマンションとして一般人でも想起しやすい物件が多くなります。

稀少性が高い物件ほど資産価値が落ちづらいです。

マンション規模

資産価値の落ちづらさだと

小規模マンション＜大規模マンション

となります。

30世帯未満を小規模、100世帯以上を大規模とするのが適切かと思います。

小規模マンションの場合、1世帯の管理費滞納が維持修繕に大きく影響します。

反面、大規模物件の場合（タワーマンションなど共用部が多い物件は除き）数の理論で管理費等が低いこともあります。

また、大規模物件の場合は取引事例も多く流通イメージが湧きやすく流動性が高いです。