「ONLY ONE TOKYO」月島三丁目北地区再開発プロジェクト　販売価格はどうなる！？近隣中古との比較から考察。

こんにちは！
ふじふじ太です！

月島エリアの話題の新築タワーマンション「月島三丁目北地区再開発プロジェクト」について、近隣類似マンションの相場にも触れながら考察していきたいと思います。

コンセプトは「ONLY ONE TOKYO」。
さすが大きくでましたね。
なるほどなるほど、ターゲットは日本人だけではないということが犇々と伝わってきます。

画像出展：月島三丁目北地区再開発プロジェクト公式HP

住所は月島三丁目、最寄駅は月島駅で徒歩5分の距離ですが、勝どき駅へも徒歩9分で行くことができます。
月島駅と勝どき駅の真ん中くらいの感覚ですね。

現地建設地写真（2023年1月19日撮影）

地上58階建て・総戸数1,285戸と非常に大規模であり、キャピタルゲートプレイスザ・タワーや、MID TOWER GRANDよりも大規模で、月島エリアナンバーワンのスケールメリットを誇るタワーマンションになりそうです。
パークタワー勝どきサウスと同規模ですね。

周囲の特性や環境にも配慮し、住宅だけでなく、店舗・保育所・デイサービスや障がい者グループホームも含めた構成で開発が進められております。

どんな店舗が入るかはまだ未定でしょうが、元々有名な「月島もんじゃストリート（西仲通り商店街）」に面する場所であるため、今後も同類の店舗が入ると考えておいた方がいいかなと思います。

現在の開発地通り沿いの西仲通り（もんじゃストリート）（2023年1月19日撮影）

売主は住友不動産・東京建物・大和ハウス工業他のJVですが、主幹事は住友不動産ですから、私含めて価格がどれくらい吊り上げられるのかと戦々恐々とされている方も多いと思います。

皆様ご存知の通り、住友不動産さんは近隣相場よりも非常に強気な価格で募集をする傾向があります。

ということで、まずは近隣類似タワーマンションの相場を確認してみましょう。

比較対象になるであろう近隣タワーマンションとして以下の3物件をピックアップしました。

①キャピタルゲートプレイスザ・タワー【2015年築】：成約平均坪単価560～580万円前後

月島エリアでタワーマンションを検討されるのであれば一番に出てくるのがこちら、人気の月島駅直結という圧倒的な利便性を誇る、月島エリアのランドマークと言えるタワーマンション、キャピタルゲートプレイスザ・タワーです。
こちらのマンションは募集自体が少なく、希少価値・資産性共に申し分ないマンションです。

共用部のデザイン性、高級感も非常に高く、築年数を全く感じさせません。

直近では条件の良いお部屋などは坪単価600万円オーバーの成約も出てきておりますが、平均すると500万円台中盤～後半の成約が多くなっております。

アクアラウンジ

ブラウジングルーム

ライブラリーカフェ

②MID TOWER GRAND【2020年築】：成約平均坪単価560～580万円前後

2020年築と築浅であり、最近特に勢いのあるマンションです。
特に専有部のグレードの高さに定評があります。

現在は特に取引数も活発で、もはや駅直結のキャピタルゲートプレイスザ・タワーと成約坪単価が変わらない、というかむしろ少し高いかもと思うくらいの高額で取引されるようになりました。

マンション内に岩盤浴があるという、非常に珍しい共用部が特徴です。

キャピタルゲートプレイスザ・タワー同様に、坪単価600万円オーバーの成約もチラホラ見受けられますが、平均すると500万円台中盤～後半の成約が多くなっております。

③パークタワー勝どき【2023年竣工予定】：平均坪単価530万円前後【直近新築販売】

画像出展：パークタワー勝どき公式HP

勝どきエリアのイメージを大きく変えてくれるであろう、言わずもがなの話題の新築「パークタワー勝どき」！
月島エリアではございませんが、勝どき駅直結の新築ということとスケールも近いということでピックアップいたしました。

近隣中古不動産価格の上昇に後押しされる形で、販売当初からジワジワと販売単価を上げてきており、ついに平均販売単価が500万円を超えてきました。

考察

比較してみると、月島アドレスの中古タワーマンションがやけに高額で取引されていることがわかります。
中古でも坪単価500万円台中盤以上ですから。

ちなみに勝どきエリアの中古タワーマンションの平均成約坪単価で500万円を超えるものはありません。

＜参考成約坪単価＞
■勝どきビュータワー【2010年築】：成約平均坪単価470～490万円前後
■勝どきザ・タワー【2016年築】：成約平均坪単価430～450万円前後
■ドゥ・トゥール【2015年築】：成約平均坪単価430～450万円前後

月島駅は都営大江戸線だけではなく有楽町線も利用できるという点で人気が高く、その交通利便性の違いによるものかもしれません。

と、考えると月島エリアに立地する「新築・月島三丁目北地区再開発プロジェクト」の平均販売単価が坪560万円を下回ることはまずないのではないかと思ってしまいます。

キャピタルゲートプレイスザ・タワー・MID TOWER GRAND（ミッドタワーグランド）は駅近という点で月島エリアの中でも特に立地が良いということを差し引いても、あの住友不動産さんが左記2物件以下を下回る販売単価で募集するとは思えないかなと。。

続けて、価格を考察する上で過去の販売事例を参考にしてみようと思います。
湾岸エリアの住友不動産による新築マンションとして記憶に新しいもので、「シティタワーズ東京ベイ」がありますね。

シティタワーズ東京ベイ｜有明エリア

2017年の販売当時を振り返ってみると、第一期販売価格は平均坪単価330万円くらいで、その時のブリリア3兄弟（ブリリアマーレ有明・ブリリア有明スカイタワー・ブリリア有明シティタワー）の成約平均坪単価はざっくり270万円前後くらいでした。

ドゥトゥールが新築で販売開始した時も、近隣の類似タワマン（THE TOKYO TOWERS）が坪単価300万円程度でしたが、ドゥ・トゥールの販売価格は当時360万円前後でした。

とすると、湾岸エリアにおいて同デベロッパーは近隣中古のざっくり2割増しで販売開始をする傾向があるようです。

オリンピックを控えていた当時とは市況も異なるので比較にならないかもしれませんが、一旦単純計算で、もしそのまま今回の「月島三丁目北地区再開発プロジェクト」に当てはめると、坪単価570万円の2割増しということは、坪単価680万円になるという計算です。

おや？坪単価680万円？そこまでいく？
キャッチコピーが【自然体の自分に還れる街「月島」】ですが、その価格で出されたら、なかなか自然体になれないような。。

さすがにちょっと高すぎる気がする一方で、よくよく考えると、最近はブランズタワー豊洲の中古でも坪単価600万円前後の成約が普通にありますから、なくはないかもしれない。。

ブランズタワー豊洲｜豊洲エリア

ブランズタワー豊洲がまさにそうですが、湾岸エリアで坪600万円を超えてくると、積極的に購入を検討されている方は海外の方が多い印象ですので、もし坪単価600万円中盤くらいで募集が始まると、モデルルームには海外の方が多く集まってしまうかもしれませんね。

デベロッパーとしては好立地に建設できる新築タワーマンションの開発は貴重ですので、都内全体の傾向としても、なるべく付加価値を付けて高額で販売するという形が一般的になっております。

当然、月島三丁目北地区再開発プロジェクトも例外ではないでしょう。

よって、坪単価600万円台中盤～後半くらい、もしくはそれ以上でも売れるような付加価値（間取り・設備・サービス等）を何かしら付与して販売を開始してくる可能性は十分あり得ると考えております。

※あくまで個人の感想です。

今後、詳しい間取りや設備など、建物の詳細が発表されていくと思いますので、今後のアップデートを楽しみに待ちたいと思います。

本日は以上となります。
ご購読頂きありがとうございました！