すまいよみです。
このたび、指名でお便りをいただきました。
誰に答えて欲しいですか？
全員, すまいよみ
メッセージ本文:
みなさま、すまいよみさま
はじめまして、いつも大変参考にしております。
直近でブリリアギャラリーに行かれてたとのことなので、直近売り出されるブリリア三河島ステーションフロントが値段的に買いと思われるかや割高感がないかご意見頂きたく思います！
個人的には以下のポイントが資産価値の面から気になっておりご意見頂けると幸いです。
1.アルファグランデ日暮里と違って耐震のみ
2.三河島駅北口再開発の恩恵は受けるかもしれないが、日照面でデメリットがないのか
3.駅徒歩1分の価値はターミナル駅でなくてもあるか
4.それぞれの間取りについて、特に良い悪いがあればご意見
お忙しいところお手数ですが、よろしくお願いします！
（※編集部追記：[掲示板] ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？）
（原文のまま）
ありがとうございます！
早速ですが、ご返答致します。
ご質問について、単純に売出し価格（現在の立ち位置）と将来性を見たときに、気に入れば買っておきたい物件だと思いました。
平均坪単価は約360万円前後。3LDKが7,000万円～8,000万円くらい。
周辺の相場を確認してみます。
ザ・パークハウス谷中道灌山テラス
（分譲中）
西日暮里駅徒歩4分、坪単価500万円
リビオレゾン三ノ輪パークフロント
（完売）
三ノ輪駅徒歩4分、坪単価360万円
アルファグランデ日暮里
（完売）
日暮里駅徒歩10分、坪単価360万円
シエリア町屋
（分譲中）
町屋駅徒歩5分、坪単価350万円
シティテラス西日暮里ステーションコート
（2018年築）
西日暮里駅徒歩5分、坪単価390万円
ステーションプラザタワー
（2009年築）
日暮里駅徒歩1分、坪単価500万円
アトラスブランズタワー三河島
（2014年築）
三河島駅徒歩1分、坪単価340万円
ブランズタワー南千住
（2014年築）
南千住駅徒歩1分、坪単価400万円
他に、エリアは異なりますが、城東エリアで駅徒歩1分のマンション相場です。いずれも中古です。
プラウドタワー金町
（2021年築）
坪単価330万円
プラウド瑞江
（2021年築2）
坪単価350万円
リビオレゾン木場公園
（2013年築）
坪単価350万円
（坪単価、価格はおよそです）
「三河島」をピンポイントで見てしまうと、築9年のタワーの坪単価が340万円と低いように見えますが、「ブリリア」は新築です。
足立区の千住大橋や綾瀬、江戸川区の平井では駅側のタワーが坪単価400万円を超える勢いですが、こちらは板状型なので、免震など構造面や眺望、日当たり、ランドスケープ、共用部などタワーと比べてメリットが薄れるため、坪単価400万円に近づけると反応が重くなると判断した価格設定だと考えました。
それでも、「東京」駅6km圏で都心部までの距離が近く、「東京」駅直通15分以内ですから、少なくとも足立区や江戸川区の物件より割高感はありません。
「三河島」駅の乗降客数が少ないのは、徒歩圏内にJR「日暮里」駅（徒歩14分）、東京メトロ「西日暮里」駅（徒歩14分）、京成本線「新三河島」駅（徒歩9分）など、複数路線、複数駅を利用できる環境にもあると思います。「日暮里」「西日暮里」利用だと、都心主要部へ直通できるルート、本数が増えるため便利です。
将来を見据えると、「三河島」駅周辺だけでなく「西日暮里」駅周辺でも再開発を控え、徒歩圏内での生活利便性が向上するため、荒川区エリア、街の人気、価値が上昇していくことが期待できます。
更に、2031年に開業予定の新路線「羽田空港アクセス線」ができれば、直通で羽田空港まで行くことも可能になります。「日暮里」駅から55分で成田空港に直通できることに加え、ますます都心部隣接立地の役割、機能が向上する街になっていくはずです。
再開発によって対面にタワーが建つと日照面でのデメリットは出てきます。ただし、モデルルームで詳細に説明してくれますが、南西方向が比較的抜けているので、低層階からでも思ったより陽は当たる印象で、将来、リセールバリューに大きく影響するとは考えづらいです。JR駅徒歩1分の「三河島」界隈には「アトラスブランズタワー三河島」以外に有力な中古物件が少なく、ブリリアも中規模のため、将来売出しが希少になり得るからです。タワーが建つことで区画が整理されて綺麗になり、駅の人気は高まりますし、駅徒歩1分の利便性だけで即指名買いする人が多くなるでしょう。
間取りについては、3LDKのLD空間が少し手狭なのが気になりました。ファミリータイプであれば、家族4人がLDで楽しく生活できるために、生活有効面積10畳 は最低でも欲しいのですが、特にDタイプは、主寝室に7.6畳も充てていることもあるかと思いますが、68㎡ありながら生活有効畳数が10畳を切っています。
簡単ですが、以上になります。
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周辺相場に何で「プラウド町屋」をリストしなかったのでしょうか？