いくら払えば理事をやらなくてもいい .vs. 理事をやったら報酬はいくら

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前回の湾岸タワーでの在外に一律の協力金制度の総会での否決の続き。前回はこちら。まだだったら先に読んでね。
管理組合「そうだ!賃貸に出している人だけ管理費を値上げしよう!」→全力否決された湾岸タワマンの変とは?

復習: 総会で可決できなかった原因は、まとめると

  1. 1/3もの在外オーナーを一律で対象とする”罰金に近い制度”だった
  2. 8割しか総会に参加しないのに、多数が反対確実な制度導入を、全戸の3/4の賛成が必要な規約改正で上程した
  3. 2500円/月の協力金の設定の根拠がなかった
から

もっと前に議案書を届けるべきだった?

件の総会、議案書が届いたのはかなり直前。ほぼ全戸が総会に参加していれば可決できた一方で、総会の時点でもう会場が全員賛成でも否決と決まっていたのに対応できなかったのは、総会の案内がぎりぎりだったせい。

反対の多そうな議案があるなら、最低でも1月前には総会は招集すべきだったかなと。途中でヤバいとわかるので頑張って督促できるからです。90%強の参加率があれば同じ議案でも可決できたので。

総会の議案っていつ届く?


ほかには、2500円の設定の根拠を最高裁の判例があるからと書いたのが致命的だったかと。書いたことで賛成票は増えません。「最高裁の判例と同じ金額であることがそのマンションで妥当」という説明は議案書にはでてこなかったので。理由じゃないものなら書かないほうがマシです。余計なことは議案書には書かないほうが吉。

役員する人と、役員を受けられない人をどう公平に扱う?

在外居住を目の敵にした、一律課金な「罰金に近い制度」では可決成立は困難です。

一方で、在外オーナーは指名されても役員はできない可能性が高く、公平性の観点から”理事会役員を受けた人”と、”受けなかった人”の間になんらかの差をつけたいという意図は理解できます。管理組合の理事会役員は、立候補だけで埋まることは稀で、大抵は輪番や抽選などで半強制的に指名されますから。私のマンションでも10名を超える立候補者がいても、2年で18名(毎年9名)を輪番で指名しています(立候補者数の分だけ理事数が可変です)。

例えマンションに住んでいても、理事会活動に参加困難ということはよく起こります。典型的なのがまさに”マンション管理”や”不動産業”等を仕事にしている人。多くのマンションで理事会をしている土日が出勤日ですから、理事会に全欠席になりましたでは、活動したとは認定できないけど、その人からみたら勝手に理事会が仕事で休めない時間ばかりに実施されているだけで、非はないわけです。

「理事したくてもできない」のと、「面倒だからさぼって理事をしたくない」というのは理事会側からは自己申告ベースでは区別のしようがない。区別しようという努力は無駄です。

となると、理事を受けたら一律で「役員報酬」を貰えるか、理事ができなかったら一律で「理事会運営協力金」を納めるかのどちらかに制度導入が進むのは自然です。

実際にTwitterで訊いてみると、役員報酬制度は25%、協力金制度は13%ほどのマンションで導入されているようです。

協力金制度と報酬制度のありなし

役員報酬制度と、協力金制度は相性が悪い

実は役員報酬制度と、協力金の制度は水と油のように相性が悪い。やるならどっちか片方だけで協力金が先ってのが私のお薦め。

私のマンションでは理由があって、役員報酬は3期めから、そこから10年近く経過して協力金制度も導入したので、両方ともあるかなり珍しい事例になっています。

両方入れる場合には、1月いくらかという形で”1月役員を務めること”に値段がつくことになりますが、理事を受けるか受けないか判断する人にとっては、同じ金額が、「報酬」なら安く感じられ、「協力金」なら高く感じられるせいです。人間”損をしたくない”ほうを重く感じがち(確か2倍以上)で有名な図はこちら

行動経済学で有名なプロスペクト理論(損はしたくない)



例えば月5000円程度では、あげても”理事をする”人が立候補ででてくることは殆どありませんが、逆に同じ金額で輪番の指名を辞退したら一律5000円を2年分12万円先払い(私のマンションの設定)とすると12万円払うくらいなら受けるかという効果は歴然とあります。

なにもなければどんどん幽霊化(辞退できる制度はないから、強制的に理事にされていましたが、理事になってもでてこない人のこと)を防止する大きな効果があります。約10年間、毎年理事会には1-2名の理事になってもろくにでてこない幽霊さんがいたのですがここ2年理事会の出席率はほぼ100%で幽霊はいません。幽霊になると、期初にさかのぼってクビになって12万円が課金されるから。理事を”しない”人のみから徴収する制度趣旨としては当然ですし、いやいややる(やらない)幽霊理事がいなければ皆気持ちよく仕事ができます。

協力金の金額設定

一律の在外への賦課は2500円ですが、理事になる就任意思を示さない人への協力金賦課ではもっと高く5000円でも組合側勝訴の事例があります。協力金をとるなら値段には根拠が必要。

うちの設定に合わせてTwitter で訊いてみた結果:

自分で報酬を貰う場合(年100時間×2年)


協力金を払って義務を逃れる場合(年100時間×2年)


※この2つのTweetなんと2年前のうちの議案書に貼ってあるという。協力金議案は反対割合が4%くらいで無難に可決しています(規約変更)。ある属性の人を狙いうちするものでないし、”堂々と辞退できる制度”の創設でしたから。

役員報酬は、役員をした人に謝礼を払って、していない人との差をつけるもの。標準管理規約(準拠な規約)では”報酬は制度としてはあるけど初期設定が0円”な設定なので、導入するのに通常の過半数決議で可能です。



一方で、報酬を払った分だけ、組合の財政は赤字化するわけなので、金額は高校生のお小遣いにも満たない金額に設定されることが多く、私のマンションでは月に1回だけ会議にでる平理事の人で3千円/月。年間平均で大体100時間の仕事時間がある(半分が会議出席で、ほか大型行事・防災の訓練のお手伝い等いろいろ)ので、時給の目途では360円/時
役員報酬”だけ”あるのだと、欠席者の札を見ながら彼(彼女)は3000円だけはもらえてないわけだなで出席理事も納得するところもありますが、理事会の役員に、では協力金は月いくらが妥当?とか理事会で訊くと、自分の貰っている金額は少ないと感じる(実際少ないですが)ほうで反応するので、マンション住民全員の意見を訊かずに、理事だけで議論すると月1万円は払ってもらわないと我々の苦行(?)の免除に対して割りが会わないとかいいがち

一方で、「協力金」は罰金なのではない、理事に就任することを堂々と辞退できる代わりに理事会に収めるお金なのだということを明確にするには、あんまり罰金的な高額の設定は採用したくありません。うちでは平理事と同じはさすがに理事会を通らず、1万円も私が趣旨を理事会に説明して回避して、真ん中の月5千円×2年分先払い12万円になってます。(結果からはちょっと安すぎた)

うちは都内ですがちょっとはずれにあるお安めのマンションですが、この設定で、輪番にあたった人が理事を辞退する確率は約5割。幽霊になったり、いやいややられると、受けてやっている人の士気も下がるので、ちょっと思ったよりは辞退率が高いですが仕方ないかなと。うちは義務的理事選任が、「抽選」ではなく「輪番」なので、一回協力金を払うと一切の不利益なしに2年理事したことになって輪番は普通もう一生回ってきません。さらに部屋番号がその指定を受けるので、自分の部屋を”理事にならなくていい権利”が数十年ついてますで売ることもできます。これを考えると2年12万はちょっと安かったかもしれない。

マンションのお値段で変わる

下の図は、私がよく講演会で見せたりしているもの。私が代表しているRJC48のマンションの多くがそう(まさに湾岸や武蔵小杉などのタワマンが事例として典型的)なのですが、ちょっとお値段が高め(~100万円/㎡くらい)のマンションの理事会の役員を受ける人は、収入も高め。監事を弁護士や会計士が手弁当で受けているとか、新幹線で自腹で理事会の日だけマンションに戻ってくるなんて例を非常によく聞きます。



そんなマンションで理事している人は、まぁ時給5000円超クラスのお仕事なわけで、数百円の報酬なんか貰って、報酬も貰ってるんだから責任が加重されてるみたいな言い方をされるのを嫌います。「ノブレスオブリージュ」としての意識でやってる理事に報酬は基本は不要(図の青いところ)。そんなマンションでは圧倒的に協力金のほうとの親和性がいいかなと思います。

一方で、お祭りで頑張りますみたいな自治会風な動機からの理事が多いところでは、みな毎月の懇親会に充てる飲み代程度は貰って当たり前とか思う傾向が強く(うちがそうかな:図の赤いところ)理事できない人(後期高齢者など)まで無理に協力金を課さなくてもみたいな優しい(甘い?)意見もでてきがちです。75歳になれば固定資産税とかも免除されているなら私としても同意するのですが。

マンションの理事(住民)のノリというか意識は明らかに、「新築販売時の坪単価」∝「初期入植者の収入」で変わるので、価格設定などにも他のマンションの物まねでない留意を払わないと、協力金が安すぎて、15人連続で辞退された(事例実際にあり)みたいなことが起こりかねません。うちで月5000円で辞退が半数でるなら、2-3倍坪単価が上のマンションなら当然もっとあげないと同じ効果は期待できないことになります。湾岸などのタワマンで1万円/月程度って事例は実際にあり、できれば結果として辞退は半数以下にとどめたいですから。

協力金の使い道(うちのマンションの場合)

「理事会運営協力金」って名称なので、あくまでこの制度がなければうまく運営できていなかった理事会運営の円滑化のみに利用して、普通の建物の管理の費用に充てるのはどうかなと個人的には思います。理事をしないことの対価で払ったお金なので私だったら理事をした人が楽にできるために使ってほしいから。

なのでうちのマンションでは規約で、理事会の円滑運営以外の目的へは利用しないとしています。理事会の懇親会に使ってもOK,管理士などのプロを雇う費用に充ててもいいし、理事報酬に按分して山分けしてもよい。今期は理事会決議で”山分け”なので、辞退者が多くなると、理事を受けた人の報酬が上がっていく「ダイナミックプライシング」になっていて、来期には132万円が山分けの場合の細則規定で今期の理事の報酬に加算して分配されます(30人いるけど無視できない金額)。

もともと、”理事を受ける人”と”理事を受けない人”の間の不公平感の解消を目的とした制度ですので、うちでいうと報酬+協力金で”差を大きく”することで、理事を受けやすくすることに全額を使っているわけです。

協力金を払えば、”理事を辞退する”理由を理事会に告げる必要はありません。2年理事を務め終わった人と全く同じ扱いになり一切の不利益はなくしています。一方で、理事を”できない”けど、協力金を支払いたくないは受けていません; 高齢・無職だ・介護がある・子育てがある・忙しい(土日仕事だ)全部不可で、唯一過去にあった事例では、本人が病気の治療中で、ちょっと理事会出席に耐えられないとの医師の診断があったケースのみ。無事治ったとかでその後理事をされました。

謝辞

もともと、私は、上の図では青いとこ(RJC48の代表ですからね)の考え方で、理事会役員は権利としてやるものだで、義務の意識はとても弱かったから、協力金制度には消極的でした。先に報酬制度を入れていたこともあってすり合わせも困難。

理事会では5年くらい幽霊が発生するたびになんとかしろとか言われていたけど、なかなか”穴のない”(抜け道を探してなんとか皆払わないでさぼろうとする)制度を考えることが困難だで5年くらい理事会での提案をやらん!とかで蹴っていましたが、協力金制度(罰金に近いもの)を望む理事の声は強まるばかり。

細かい設定や金額は無論違いますが、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーで協力金制度を構築した代表理事の方に、詳細設定の「アイデア」を貰っています。
なので”堂々と辞任できる”けど”払わないほうに抜け穴の一切ない”うちの制度は同マンションがオリジナル、何年もかけてあちこち穴を塞いできた成果を話を伺って自分なりに取り入れたものです。ご指導に感謝します。

(後日談)役員報酬+協力金ダブル導入でのうまい例の紹介が。まず全戸から協力金を集めて理事受けた人に配るってのは思いつかなかった。


年内最後とか書いておいてもう1本ですがもう殆ど書きあがっていたものなので放流しておきました。新年初のブログは特にタワーマンションが電気代の高騰で管理費を改定しまくる(筈)という話題です。タワーじゃないと実感少ないんですが。

 

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

8 件のコメント

  • 新人理事 より:

    築25年、近郊300戸板マン新人理事です。
    すごく自分事として拝見しました。

    ウチは実需マンションなので協力金のような話はないも、理事をやってると正直かける労力と無償労働が割りきれずモヤモヤしてます。。一一時期は報酬制(理事会一回2000円)だったようですが住民からの「カネもらってるんだからちゃんとやって!」的な声にそれこそ2000円では割に合わない!
    ということで数年前に理事報酬が廃止になったみたいです。

    ただ理事をやって思うに、かける稼働を考えると二年で10万円くらいなら払うわ!
    とも思います。
    (やらなければわからないですが)

    正直、月に数千円程度の報酬で理事会&諸々の役割稼働、住民からのしっかりやれ目線には全然見合わないので、多少の手当ならないほうがいい気もしています。

    はるぶーさんの広い目線で、報酬制の理事会って住民と理事がうまく回っている割合は程度あるでしょうか?

    全然違いますが、会社の労働組合の役員報酬が月12000円/月(平役員)だったので、個人的には月一万円くらいは払える感覚デス。
    一万円もらえるなら、まぁそれなりに頑張らねば、とおもいますけどね。

    長文失礼しました。
    所感をご教示いただけると幸いです。

    • はるぶー より:

      私のブログは

      ① 理事報酬を義務で押し付けられた理事も納得するだけ払うのは無理
      ② いずれ全員に回る仕組みなら”理事をしない”権利に
       お金をとったほうが少額で同じ効果(誰も理事をしない)
      が防げるというものです。

      私個人としては、理事は”ノブレスオブリージュ”派。報酬はもともとはなくても構わんと思っていた一方で、住民が自分の仕事や生活にかける時間を割いてまで理事としてのヘビーな仕事をするもんでもないと思っています。
      ・・・子育て世代などが理事するのはとても大変です。であれば堂々とお金で”理事をしない権利を買える”のもありじゃないかなと。

      図の通り報酬側をすこしばかりあげても、理事をする人が感じる主観的満足度はちいさいのに、貴重な組合の会計から支出になり収支を悪化させますから、お金としての投資効果は小さいわけです。理事報酬を過度に高くすると、それを目的に単に何も具体的な寄与はしないで、理事会に座って挙手をするだけで高額報酬を狙うような方が次にはでてきます。

      新人理事さんのマンションは300戸です。マンションの収支を300万/年改善しようとするととんでもない手間がかかりますが、自分には1万円分になってしか戻ってこないわけですから、住民全員が交互に同じ役目を果たすのでなければ、単純に”割にあわない”から物好きにも理事をしてくれた人の結果にフリーライドするのが一番割りがいいことになります。

      もしも、理事にも、その人の本業に近い時給相当の報酬を出すなら、それを仕事にしている人を同じような時給で雇ってきて、組合の運営を任せて、そのコストを全戸に管理費にして負担してもらうほうが妥当です。

      私のマンションは500戸で30人の役員が年に3000時間を費やして理事会をしていますが、その時間の半分が会議です。小数のプロに任せれば、実際にはフルタイムの人1人で足りる程度の仕事なわけで、それを管理費にわりすっても1戸1月せいぜいが数千円です。これで、全戸が”理事をすること”から解放されるなら、その方法に進んでいくんではないかなと思っています。 第三者管理ですね。

      • 新人理事 より:

        はるぶーさん

        ご丁寧なコメント返しありがとうございました!
        (コメントへの嫌味や批判では決してないのですが)、ウチの理事会は大企業管理職クラスの方もたまにいれど、基本的にはサラリーマン(引退者含め)が大半なので、ノブレスオブリージュの見地まではなかなか難しそうです。。。

        第三者管理は「概要を知っているレベル」でしかないのですが、湾岸など大規模タワマンでの是非を問うような事例が多く、近郊の築25年程度の「ガチ実需マンション」導入するイメージが持てていません。
        個人的に第三者管理は「導入への住民説明・理解と導入後の監視・運用」にあたって一定レベルの住民リテラシーが必要かと思っています。

        そういった意味では必要なのは「経年で理事会が機能しなくなりつつある実需マンション」であっても、導入しやすいのは「住民レベルが高く在外率が高いタワマン」なのかなと。
        ウチ管理会社はあなぶき系ですが、そういったサービスがあるかも不明で、おそらく管理会社リプレースに割ける余力もないので「第三者管理」はまだ海の向こうの話なイメージです。。


        とりとめもない文面恐縮ですが「平凡な近郊実需マンション」目線でコメントいただけると幸いです。

        • はるぶー より:

          経年していけばどのみち老人ばかりになって暇なように見えても、
          なかなか元気がでないなどで”理事会制度”をキープしていた場合の活動は
          低調になっていきます。ごくわずかな1人ー数人がずっと継続して理事会の
          要職を務めていく制度はサステナブルとはいえませんし、”プロでない”人が
          管理の主体であるというのは、ほぼ日本だけに固有のものだと思います。
          (すぐお隣の韓国には”理事会”という制度はありません)
          お金を余分に払ってプロの管理を買うか、
          そうでなければなにもできずに朽ちていくかの二極化に令和のマンション管理は
          進んでいくものと考えています。

          • 新人理事 より:

            端的で心理をついたコメントありがとうございました。

            ただ、べき論から入ればまずは若い世代が流入するような努力をして、など議論と努力の先にさあどうする、なのかなと感じました。

            第三者管理がパッケージ商品のように並べて比較できるようになればと思いますが、なかなか難しそうで結局は個別リテラシーなどによるところが大きそうですね。

          • はるぶー より:

            私は少し長く役員やりすぎて
            少しお疲れ気味なコメントになってるのかも
            しれまさん。多分経験年数が5年未満だったら
            同じことは言わない気もしますね。

            最近あんまりいけてない舵取りを理事会がする
            事例を聴きすぎて、なんか9割くらいの理事会はなくて
            全部管理会社に任せた方がマシでない?とかね。

  • 新人理事 より:

    はるぶーさん

    お付き合いいただきありがとうございます!
    これ以上お手を煩わせるのも申し訳ないのでこれで最後にしようと思いますが、
    以下のような考え方ってどうでしょうか?
    勉強のためあちこちのサイトを見ていますが、以下のような論調を書く方がいました。


    ・住人が管理する理事会方式が時代に合わなくなってきた

    ・第三者管理も突き詰めると賃貸との差分が「専有部分の所有権の有無」の差になる

    ・であれば区分「所有」ではなく「利用」なわけで、マンションの区分所有権の販売という概念レベルの話になる

    いくら「所有権」があるといえどマンションは土地と違いいつか物理的に終わりがくるので「時限所有権」に過ぎない(建替えは一旦置いておき)

    最初から80年なり100年なりを新築時点で設計寿命から設定、第三者管理セット所有権ではなく「利用権※」を売る、にした方が合理的
    ※80年なり100年なりまで更新可能で、解体までデベが管理する


    ウチの理事会にも「この人大丈夫か」的な理事もいるのではるぶーさんのご覧になる風景、多少の想像はつきます。。
    お疲れ様ですm(__)m

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