こんにちは！
ふじふじ太です。
最近売却のご相談が増えており、専任媒介で募集をするか一般媒介で募集をするか悩まれている方が多い印象です。
何度も議論されてきているテーマだとは思いますが、今一度「専任媒介契約」と「一般媒介契約」についてメリット・デメリットを整理したいと思います。
その前に、現状として今湾岸エリアで募集をしている物件の中で専任と一般の割合はどの程度なものなのかデータを抽出してみました。
結果は以下の通りです。（2022年11月21日時点）
※一般媒介物件は複数社で募集していても1件カウントです。
※湾岸マンション価格ナビ登録物件（江東区・中央区一部）で抽出
■エリア合計専任割合：86.0％
専任（専属含む）：377戸一般：61戸
せっかくなのでエリア別は以下の通りです。
■豊洲エリア専任割合：86.9％
専任（専属含む）：93戸
一般：14戸
■有明エリア専任割合：78.5％
専任（専属含む）：66戸
一般：18戸
■東雲・辰巳エリア専任割合：89.7％
専任（専属含む）：44戸
一般：5戸
■晴海エリア専任割合：86.2％
専任（専属含む）：94戸
一般：15戸
■勝どき月島エリア専任割合：89.8％
専任（専属含む）：80戸
一般：9戸
ということで、現状は圧倒的に専任多数ということがわかります。
一般媒介を選ぶ方は全体の15％未満ということですね。
なぜ専任がこんなにも多いのでしょうか。
本題であるそれぞれのメリット・デメリットを出しながら考察していければと思います。
一般媒介契約のメリット・デメリット
まずは、あまり人気がなさそうである一般媒介から見ていきましょう。
■一般媒介契約のメリット
・囲い込まれない
■一般媒介のデメリット
・複数の仲介業者とのやり取りが面倒
・同じサイトに同じ物件が複数あり見た目が悪い
・責任の所在を追及しにくい
・専任であれば受けられる売却サービスを受けられない
・仲介会社・担当者が頑張らなくなりがち
こう見ると意図的に一般媒介のメリット少なくしてるだろ！専任媒介誘導のポジショントークだろ！と思われそうなのですが、「囲い込まれない」以外のメリットが本当に思い付かないんですよね。。
何か他にあったら是非コメントお待ちしております。
ただ、この「囲い込まれない」というメリットは相当大きいですね！
一般媒介のメリットはこれに尽きると言っても過言ではありません。
他に一般媒介のよく言われがちなメリットとして、「業者同士を競争させられるから高く売れる」・「たくさんの業者で出すから広告が広がる」と思われている方も多いと思いますが、はっきり言ってそれは間違いです。
もちろん一般媒介でもしっかり募集を頑張る会社もありますし、古くからの知り合いなどよほど担当者と信頼関係が築けていれば別ですが、基本的には広告力は変わらないというか、どちらかというと逆効果です。
不動産仲介業は成功報酬であるため、一般媒介だと自社で成約しない可能性が高くなるので、構造上広告費をかけにくくなってしまいます。
専任媒介であれば広告予算があるが、一般媒介だと予算がないという仲介業者も多いと思います。
また、一般媒介で担当者の競争心を掻き立てられるかというと、そうでもないのが現実です。
もちろんゼロではないと思うものの、担当者の心理として募集を頑張る一番のモチベーションは競争させられることではなく「信用して任せてくれた売主さんの期待に応えたい」という想いです。
一般媒介のデメリットとしては記載の通りでありますが、「責任の所在を追及しにくい」についてわかりにくいと思うので簡単に解説します。
専任媒介であれば、基本的に一社が案内の管理をしますので、どの業者がいつ案内に入ったかをすべて把握しております。
つまり、何か物件でトラブルがあった時に責任の追及をしやすいです。
例えば具体例で言うと、建具の使い方（電動式シャッターや可動式ドア等）を間違えて壊されたり、フローリングが傷つけられたり、勝手にトイレを使われたり、窓の閉め忘れで雨が入ってきてフローリングがふやけたり虫が大量発生したり、という事例があったりします。
そんな時でも専任であれば一社が管理しているので犯人を特定しやすいのですが、一般媒介だとそうはいきません。
多くの業者が出入りしていて、他の業者がいつどのタイミングで案内に入っているかを業者通しで把握している訳でもないので犯人の特定が困難で、もし悪徳業者であった場合、しらを切られたらそれまでです。
売主さんとしてはどの業者にも責任を追及することができず、泣き寝入りというパターンもあります。
専任であれば、最悪犯人が特定できなかったとしても、その専任の業者に何かしらの責任を追及できるでしょう。
専任媒介のメリット・デメリット
続いて、専任媒介です。
基本的には一般媒介の逆と思って頂ければと思います。
■専任媒介契約のメリット
・仲介会社・担当者にも熱が入る
・仲介業者とのやり取りがラク
・各種売却サービスを受けやすい
■専任媒介契約のデメリット
・囲い込まれると機会損失になる
・特定の担当者が権力を持ち過ぎる
・業者選びを間違えると苦戦する
専任媒介契約の一番のメリットと言えば、「各種売却サービスを受けやすい」ということが挙げられます。
今はどの仲介会社も売却のサービスが充実しておりますよね。
仲介手数料○○割引、室内クリーニング、設備保証、ホームステージング等々ありますが、これらのサービスは専任媒介契約限定のサービスとしている業者がほとんどで、基本的には一般媒介だと受けられません。
※中には一般媒介でもサービスを受けられる場合もあります。
仮に一般媒介でクリーニングも設備保証も付けたとして、自社売却仲介で決まらなかったら、他社の契約をアシストしただけで自社はただの経費分マイナスになりますからね。
この売却サービスが充実しているという側面もあり、今は専任媒介率が85％越えとなっていると考えます。
一方で、売主さんにメリットを出して専任媒介を誘導している反面のデメリットこそが、「囲い込み」という訳です。
売主さんから手数料をあまりもらえないから何とか両手契約を狙ってやろうということですね。
専任媒介で囲い込まれたら正直どうしようもないです。
売主さんとしてはクローズドマーケットの中での売却を知らぬ間に強いられており、悪い条件で契約をさせられることがあります。
詳しくはこちらのブログもご参照下さい。
そろそろ囲い込みとかいう古臭いこと本当にやめてほしい
なので、専任媒介で預ける際は、業者選びに慎重になる必要があります。
業者選びを間違えると、売れるものも売れません。
最近の実体験として、ある豊洲のマンションで半年程売れなくて困っていると私に相談があり、よくよく話しを聞いてみると決して相場から逸脱して高い訳ではなさそうでしたが、紹介と仲介手数料が安いという理由であまり聞いたことがないM区の中小企業に媒介を任せたそうです。
嫌な予感がしたので調べてみると業者流通サイトに載っておりませんでした。
そこでマッハで媒介を切ってもらい、同じ価格で普通にレインズに載せて募集をしたところ多少交渉はあったものの1週間で2件申込みが入りました。
囲い込みのクローズドマーケットがいかに罪であるかということを再認識した出来事でした。
もちろんクローズドマーケットで売れることもありますが、よほど突出して目立つ人気の高い部屋で、かつ売手市場の時に限られると思います。
結論ですが、データでも現れている通り、やはり「信頼できる業者」に「専任」で任せるのが一番かなと思うものの、そういう業者を探すのが一番難しいですよね。
どの業者が良い、悪いという話しはこのブログでは書きませんが、複数社で比較検討して最後にどの業者に専任で任せるか迷った際のお勧めの判断基準は「売却サービスの具体的な内容」と「物件・エリアの知識」・「担当者との相性」のバランスで選ばれるのがよろしいかと思います。
信頼できるかどうかは、結局やってみないとわからないですから。
違うと思ったら、3ヵ月で変えることもできます。
読者の皆様がそれぞれのメリット・デメリットを把握した上で、納得できるご売却活動ができることを願っております！
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
スポンサードリンク
随時相談受付中。ふじふじ太に直接会って相談したい！という方はこちらから！ ふじふじ太公式ラインに登録すれば、湾岸マンションアナリティクスも見放題です！ お友達追加はこちら！ Twitterでも情報発信しています、アカウントはこちらから。ぜひフォローお願いいたします！
とてもわかりやすい記事有難うございます。参考になります！
まさに現在、一般媒介か専属専任媒介か超迷っているところですが、「仲介会社・担当者にも熱が入る」という部分がピンときません。
現代は、ネットの使えないおじいちゃんおばあちゃん以外、気になるエリアのSUUMOくらいは検討者の皆さんは見ているのでは？と思っています。
担当者が熱を入れることによってそこまで売れ行きが変わるのでしょうか？
コメントありがとうございます！
担当者のやる気で売れ行きは変わりますよ！
仰る通り、スーモを見て情報収集をする方も多いでしょう。
極端な例ですが、例えば問い合わせをした時、その担当者のやる気がなくて、返信も遅くて雑な対応をされたらどう思われますか？
何となく嫌な気分になりませんか？
これは対顧客だけでなく、対業者に対しても同じことが言えます。
現場でやり取りしてると、この人売る気あるのかな？って人結構いますよ。
仮に同じような物件募集があるときに、もう一方の担当者がすごく熱心であれこれと情報を教えてくれて、親身に対応してくれたらどうでしょう。
同じような条件だとしたら、どちらの物件を買いたいと思いますか？
物件のスペックはもちろんですが、取引の安心感も重要な要素です。
その安心感の要素として担当者は非常に重要な存在です。
それを意に介さないくらいのよほどの優良割安物件であれば別ですが、そうでないことがほとんですよね。
うるわこさんがよほどの優良物件をお持ちで相場より安く売却されたいなら正直誰でもどこでも良いかもしれません笑
ただ、少しでも相場よりも高く売りたいと思われているのであれば、担当者は重要です。
ご回答いただきありがとうございます。
そこは仕事なのできちんとしてほしいという思いもありますが、例えば、忙しい中で後回しにされるといったようなこともあるのですね。
大変勉強になりました。どうもありがとうございます。