そろそろ囲い込みとかいう古臭いこと本当にやめてほしい

こんにちは！
ふじふじ太です！

このブログは売主さん、もしくはこれから売却を検討されている方に特に見て欲しいと思います。

不動産仲介業の最も大きな闇と言っても過言ではない「囲い込み」について、現状をお伝えいたします。

「囲い込み問題」は古の時代から延々と残る不動産業界の悪しき慣習であり、不動産仲介会社の欲望が合理的に正当化されているシステムと言えるのですが、ここ数年でかなり問題視された経緯もあり、どこの不動産仲介会社に相談をしても「私達は囲い込みなんて一切行っておりません」と、嘘か本当かわからない定型文が待ち受けております。

さて、実際に囲い込みが行われていないのかというと、現場目線ではっきり言わせてもらいます。

ばっちり行われております。

最近また再燃してきたなという印象です。

供給が多い時期、売れない時期、または月末が近くなると内見させてくれることが多いのですが、そうでない時期はあれやこれやと理由を付けられ、全然内見させてくれないということがあります。

湾岸エリアは募集・取引情報が透明化されているということもあり、さらにSNSの圧力もあるので囲い込みをする業者は少ない方ではありますが、ゼロではございません。

詳しくは言いませんが囲い込みをする会社、または担当者は大体決まっている印象です。

企業体質なのか上司の命令なのかわかりませんが、もし担当者も嫌々やらされているとしたらほんのちょっとだけ同情します。

囲い込みをする業者は少数派になってきつつありますが、その一定数が囲い込みをするせいで、業界全体のイメージは一向に良くなりませんね。

さすがに、専任媒介なのにレインズに登録をしないという明らかな宅建業法違反をする業者はほとんどおりませんが、囲い込みは姿を変え、形を変え、時代に適応するように進化し続けております。
人の想像力は無限大ですね！

ここからは実際に私が体験した、もしくは知り合いのアドバイザー、現役営業員達から報告を受けた内容をご紹介していきます。

コロナ囲い込み

2020年6月に記事にした「コロナ囲い込み」ですが、当時は新しい斬新な手法だなと思っていましたが、2022年になってもはや囲い込みの方法としては一般化してきました。

当時の記事はこちら↓↓

＜嘘のような本当の話！コロナを使った新しい囲い込み！？＞

囲い込みとは何かわからない方はまずは上記ブログをご参照ください。

最近多いのは、「売主さんが濃厚接触者の疑いがあって内見をストップしています」となんともそれらしい感じで言われます。

事実かもしれませんので当然それ以上突っ込めませんが、その後いつの間にか「契約予定」と変貌を遂げています。
不思議なものですね。

また、ずっとコロナを理由に内見を断られ続けた後に、月末近くになって苦しくなったのか売主担当者が見せてくれたことがあり、その際に客付け担当Ａが売主さんに「コロナで大変でしたね」と言ったら、売主さんは「なんのことですか？」となって気まずい雰囲気になったという話も、割と最近の事例で聞いたことがあります。

これは漫才でも都市伝説でもなく、実話です。

古くからの錆びれた手法もせっかくなのでご紹介します。

売主さん長期不在です囲い込み

これもあるあるです。
「売主さんが海外出張中です」・「長期不在でいつ戻ってくるかわかりません」という形で、いつになったら内見できるのかさっぱりわかりません。

他には、毎週毎週売主さんの都合が合わないとうまい具合に断られます。
そして待たされ続けた挙句、いつの間にか「申込み」が入っているのです。

私が実際に経験した事例を言うと、長期不在でずっと内見ができなかった物件が、なぜか突然価格改定されておりました。

いや、前の金額で内見したいお客様いるんですけど！！

この時点で違和感があるのですが、元付業者に電話すると、売主さんが帰ってきたので今週末から内見できますと言われ、やっと内見できると思った内見日の前日に、「もう申込入って契約予定なので二番手以降です」と。

え！内見今週末からじゃないんですか？と聞いたら、「以前内見したことがある方からの申込なんです」とのことです。

どこまで本当なのか未だに解明できておりませんが、もはや何でもありという感じですね。

クリーニング前は内見不可です囲い込み

これもよくあります。
実際に汚いお部屋を見せたくないという売主さんも多いので、何とも絶妙な囲い込みですね。

いつから内見できるか聞くと「約1ヵ月後です」と言われ、そんなにクリーニングに時間かかる訳ないよねーと思いつつ、案の定気が付いた時には「申込」が入っています。

程度にもよるので難しいところですが、高く売却をするには確かに室内状況が良いに越したことはありません。
ただ、経験上クリーニング前で良いから見たいと言う買主さんは多いので、わざわざ売主さん側から内見をストップさせる必要もないかなと思います。

中には、自分でリフォームすると言ってクリーニング前でもいいから今すぐ買わせてほしいという事例もあるくらいです。

担当者外出中です囲い込み

これはそもそも内見調整の段階で怪しさ満点です。
内見調整をしたいのに、売主担当者と一向に連絡が取れないのです。

プロとしてそんなことあるの？と思う方も多いと思いますが、本当にあるんです。
働き方改革かわかりませんが、最近では担当者の携帯番号を教えてくれない業者さんも増えてきて、何のための携帯？と思ってしまいます。

土曜日の内見だとすると、内見依頼のFAXをその週の月曜日に送って到着確認をして、「担当者に渡しておきまーす」と軽く受付の方に言われて、火曜・水曜は休みで繋がらず、木曜日に改めてこちらから連絡をすると、「外出中でーす、携帯は教えていません」と言われ、一向に折り返しもこず、金曜日にやっと連絡が付いたと思ったら、「そんな直前に言われても困ります」みたいなニュアンスを言われたことがあります。

いやいや、こちら月曜日から内見依頼してますけど！と伝えても、「ＦＡＸ見てないですねー」と言われます。

これをされると、お客様（買い側）と客付仲介業者との信用問題にも関わるので、本当にやめてほしいです。
客付仲介を経験したことがある人であれば、このような雑な対応をされたことが誰しも一度は経験したことがあるのではないでしょうか？

組織的な囲い込み！？と疑ってしまいますが、単にだらしない担当者であるという可能性もあります。

今挙げたものはあくまで一例です。
他にも、「売主さんと連絡つきません囲い込み」・「見たら必ず買う人じゃないと内見させません囲い込み」・「売り止め匂わせ囲い込み」等、多種多様な囲い込みが存在します。
もはや言ったもん勝ちですね。

囲い込み問題の難しいところは、内見できない理由が事実なのか、「信用と個人情報保護」という大義名分によってその判断ができないことです。

何れにしろ、囲い込みを推奨するような体質の企業・担当者に物件を任せてしまった売主さんが気の毒です。
両手契約をした方が売上以外の評価も上がる企業もあるとかないとか。

囲い込みによる損害とは？

囲い込みの何がまずいのかというと、売主さんの「機会損失」であるということに尽きます。

機会損失とはつまり、もっと高く買いたい人がいるのにもみ消される、もっと良い条件の買主さんがいるのに自社客を優先されて隠されるといった具合です。
この問題は、売主さんが損をさせられていることに気が付かないことですね。

なので、高く売却をしたいということであれば、まずは囲い込みをしない企業・担当者に任せることが最も重要です。

信用できる企業・担当者はどこかということをご自身の目でしっかり見極めて、比較をして判断してきましょう！

スムログで大阪タワーさんがその方法論について記事を書いておりますのでご参考にされると良いと思います。

記事はこちら↓↓
【お便り返し】売却の際、囲い込みをされないようにするために、、、

読者様が後悔のない売却活動ができることを願っております！

本日は以上となります。

ご講読頂き有難う御座いました！