差出人: ご飯正義

誰に答えて欲しいですか？

マンションマニア, すまいよみ

メッセージ本文:

こんにちは。いつも記事を楽しく読ませて頂いております。お二方の記事を読んでいて1点質問がございます。現在妻と二人暮らし（今後子供を授かるかもしれない）なのですが、３LDKのリビングに隣接する部屋の壁を取り払ってリビングを広くしようと考えています。10年くらいは部屋3つは少なくともいらないかなと思いまして。お二人が同じ事案の方で迷われている質問に対してリセールは多少（200万くらい？）落ちるけど先々の話なので快適な居住性を鑑みて実行されたらどうかというような回答をアドバイスされていました。そこで質問です。売却することになった際なのですが、売却前に壁をまたその時つければリセールも落ちない（工事費はかかるが）のではとも思うのですが、2LDKを3LDKに戻して売却するのが良いのか、チャレンジ価格で2LDKのまま売却を試みた方がいいのかどちらなのかなと思いました。教えて頂けたら幸いです。宜しくお願い致します。

（原分のまま）

 

ありがとうございます！

早速ですが、ご返答します。

結論、2LDKのまま売出しましょう。条件が良い物件でトリッキーでない住戸なら尚更。

条件が良いとは

人気のエリア
物件が中々出ない希少な駅近立地
眺望が良い人気のタワー

などです。駅近の立地や、東京の東エリアで言えば「湾岸エリア」などは常に多くの需要が存在し、様々な需要をカバーできます。

トリッキーな住戸とは、70㎡住戸を20畳のLDと6畳の1LDKにしてしまったなど、好みが入りすぎた部屋。これは市場から嫌われる傾向にあります。現状へ戻す労力も費用負担も難しくなるからです。70㎡住戸でＬＤの隣の隣接している部屋を抜いて2LDKにしたくらいなら、大きめのゆったり2LDK需要は全然あると思います。現在、都心部に近いエリアでは、中々条件が良い中古も少なくなってきていますし、住まいの価値観も多様化し、家族が多い世帯が減ってきているためです。

私も2LDKにした70㎡住戸を、3LDKのチャレンジ価格と同価格で売出しましたが、結果1週間で申し込みが入りました。

ただし、エリアに明るい仲介業者からは、事前に「100～200万円は下がるリスクを見ておいてください」と言われていました（過去の成約事例などから査定のマイナス要素の一因に入っている）。

部屋の状態がよく、インテリアの見せ方も工夫し、ＬＤの開放感と収納をゆったり見せて、2LDKでのゆとりの暮らしをアピール。「壁を戻し3LDKにする際の見積」を具体的に伝えました。「将来、もし子供が2人できたら、それはその時で」と、気にされなかった様子で、むしろ良質な物件が少なかったエリアで売出しが出たので、まずは内見！と前のめりに来られました。

要は、リフォームの労力負担、費用「以上」を取り返せるかは結局の所わかりませんし、よほど、トリッキーな間取り（80㎡で1LDKとか）でなければ、上記の通り、3LDKと同様、需要は少なくありませんので、3LDKと同じくらいで売れればラッキーと思って現状のまま売出しましょう。