お便り返し その444「赤羽の新築とリノベ済み築古で迷い中 → ご注文はブリリア上野松が谷ですか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:のりしお太郎

いつもためになる情報発信をありがとうございます。初めまして。のりしお太郎です。以下の条件で物件を探している中で、2つの物件(2つの軸)で揺れています。アドバイス頂けますと幸いです。

【前提条件】

■家族構成
20代中盤~後半の2人家族。来年子供が生まれるため2LDK,3LDKのマンション購入を検討。
将来的にはもう一人子供が欲しい。(4人家族想定)

■世帯年収
1400万(夫:1000万、妻:400万)
毎月の総手取り額は約80万

貯金:合わせて700万程度
今後、給与は毎年上昇傾向にある。(実績ベースで毎年5-10%)

■探しているエリア
南北線沿及び赤羽、上野で徒歩10分圏内

■現在検討中物件
新築:シティテラス赤羽(3LDK 8300万円)
中古:赤羽築25年リノベマンション(2LDK 5500万前後)戸数50前後、修繕積立(1戸当たり100万以上の積立金有)管理状態問題なし

新築の場合は、ゆとりはないが、生活に支障はない
中古の場合は、生活にだいぶゆとりが出てくる

■引っ越し時期
新築の場合は2023年5月(妻了承済)
中古の場合は2022年10月~11月想定

【所感】
新築…固定費が若干重い。生活利便性◎、リセールしやすい、家族構成の変更による住み替えの必要性なし
中古…固定費が軽い、生活利便性〇、リセールしにくい、家族構成の変更による住み替え必須(5年後を想定)

【ご相談事項】
現在、条件に当てはまる物件の中で、新築と中古で気になる物件があり、いずれの選択肢を取るか迷い中です。何かアドバイスを頂けますと幸いです。(もちろん新しく売りに出た中古についても検討は進めていきます)

特にリセールバリューについて教えていただきたいです。
新築(シティテラス赤羽)の場合、大規模物件かつ、一期で購入可能なこともあり(すみふは数年かけて値上げして販売する傾向があるため)、リセールはしやすいのではないかと思っています。

中古の場合、現物件がリノベ後の物件のため内装がとても綺麗にもかかわらず、3か月ほど在庫として残っています。そのため、将来5年間使用した後に、築30年を超えて売る場合、価格を4500万程度ではないと売れないのではないか。売れたとしても成約期間が長くなることを懸念しています。

ご回答よろしくお願いします。

(※編集部追記:[掲示板] シティテラス赤羽





のりしお太郎様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

いただいたご質問内容に関してはリノベ物件の詳細次第でアドバイスが大きく変わりますし、無料相談で回答できるレベルのご質問ではないため大変申し訳ございませんが有料の個別相談をご利用ください。

個別相談ご予約フォーム

ただ、せっかくご質問をいただきましたのでおすすめマンションをご紹介させてください!!

ご質問内容に

■探しているエリア
南北線沿及び赤羽、上野で徒歩10分圏内


とありますが下記はいかがでしょうか。

■ブリリア上野松が谷
価格:6980万円 坪単価336万円
間取り:3LDK
専有面積:68.57㎡
所在階:13階
総戸数:48戸
住所:東京都台東区松が谷2

交通:
つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩7分
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩11分
JR各線「上野」駅徒歩12分

竣工:2015年7月

画像出典:スーモ


上野駅徒歩12分と少しオーバーしてしまい申し訳ないですが複数路線利用可能で上野駅を日常生活圏とできる立地です。ザ・上野立地ではないがゆえに浅草も日常生活圏とできるのも大きな魅力となります。

更新のできる借地権のため地代がかかりますし、これは評価すべきことですが修繕積立金をしっかりと上げているマンションのため住宅ローン+αは大きいのですが本体価格がこの立地にしては現実的です。

賃料と比較しても悪くありません。

購入した場合 = 月額約228000円(35年ローン変動金利の住宅ローン+毎月の維持費)

借りた場合 = 月額約250000円

リセールバリューを気にされているようですから上記の差は安心材料となることでしょう。(とくに修繕積立金をしっかりと上げている状態での計算であるため)

部屋の位置は中住戸の最上階です。接道向かいで12階建て(約36m)の賃貸マンションが建設中のため現在とは眺望が変わってしまうのですが最上階ですから空が近い状態は半永久的に変わらないですし、壁ドンというわけではありません。

室内状況次第ではありますがリフォーム代が大きくかかる可能性が低い築年数ですし、ご検討の新築と中古よりもバランスが取れるように感じますがいかがでしょうか。

ズバリのズバリおすすめですよ!!赤羽で悩まれる前に上野の良い出物掴んじゃいましょうよ!!希望エリアの中の都心寄りで良い出物が目の前にあるのです。悩まずGOです!!それでも悩まれるなら個別にご相談ください!

参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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