このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
原則として、５日おきの更新です。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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・その価格が高いのか安いのか、マンションの価格を判断することは簡単ではありません。 「●●万円です」と言われれば、「そうですか」というほかないのです。
今日は、マンションの価格の成り立ちについてお話しようと思います。
価格決定の仕組み
一般消費財、耐久消費財では、高いなあと感じたとしても「売れて行く商品は、価値あるものと世間（市場）が認める価格」と言えます。男から見れば、ビニール素材のような風合いでしかないヴィトンのハンドバッグが高額で売れています。 しかも、値引き販売は一切しないのだそうです。
ハンドバッグとマンションでは価格が違いすぎます。 高いのは価値があるのだとしても、マンションの場合、手が届く人は限定的です。 また、持ち運びができるハンドバッグや家具などの耐久消費財と、マンションでは価値のモノサシがまるで違います。
当然の価格と言われてもローンの負担金額に戸惑う人も多く、そもそも手が出ない価格の場合もあります。 何より、２０年も３０年もの長きに渡って毎月の返済ができるだろうかという心配が先立ちます。
また、一般消費財とマンションでは、そもそも買い手の数が全く異なります。 毎年、何万人もの買い手があるマンションといえども、人口対比で見れば、０．５％以下なのです。 何万と市場に出ていれば、売れるものと売れないものに別れ、売れない新築マンションの売り手企業は倒産してしまうことでしょう。
個人が売主の中古マンションの場合でも、売れないと困る人は少なくないはずです。新たに買った家の資金に充当するための売却目的であれば、時限もあるはずですし、住宅ローンの新規借り入れができないという根本の問題も起こるはずです。
こため、高値で売れたらいいなとの願望があったとしても「市場の評価額」でしか売れないと思うべきなのです。
ところで、売れそうな価格をどうやって決めるのでしょうか？ 個人所有の中古マンションについて整理しておきましょう。
ご存知の方も多いでしょうが、中古マンションを売るとき、先ず決めるのは依頼先です。つまり、どの仲介業者にするかです。仲介業者、すなわち街の不動産屋さんは駅ごとに複数の企業が店舗を構えて、賃貸と売買の仲介業務を進めるべく顧客の来店を待っています。
店舗数は一体全体どのくらいあるのでしょうか？ 正確な数字は把握できませんが、全国では何万店もあると言われます。 売り手は、その中から業者を選びます。 そのとき、依頼者の多くは、先ずは売れそうな金額を聞こうとします。 いわゆる査定の依頼です。
なじみのある会社を２～３社選び、いくらで売れそうかを探るのです。
依頼された業者は、できたら自社を選んでほしいと考え、持ち主が喜びそうな高値を提案してきます。 提案の書面を見ると、査定額と売り出し提案額、保証金額の３種類が記載されています。
業者を１社にするか、それとも複数の業者に依頼するかは別として、先ずは売り出し価格を定めます。複数の業者に依頼する場合でも、同一価格としなければなりません。
売り出し価格は少なくとも「相場＋５％」と思うべき
売り出し提案額の高い業者が良いとは限りません。実際に売れるかどうかは売り出してみるほかないのです。
ある依頼者は言いました。「××不動産が的確で背伸びしていないように見えたので、××不動産にお願いすることにしました」と。 つまり、高い金額の提案をして依頼者を喜ばせてみても、実際に売り出してみて全く反応がなければ意味がないからと考える人もあります。
依頼先を決めたら、売り出し価格を決めます。 普通は 売れそうな価格の＋５％とします。 買い手の中には、値引き要求をして来る人があるから、それを見越してあらかじめ「値引きしろ」を設けておくものです。
したがって、買い手の立場では、５％なら交渉の壁は厚くないと見ても良いのです。
指値が通らない物件もある
ただし、例外もあります。 早く買い手を決めたいという売主の思惑があって、売値を安めに設定している場合があるからです。 また、適正な価格と決めて売り出したものの、予想外に買い手が殺到するといった誤算もあるからです。見学希望者が多い、人気の中古マンションは、指値が全く通らないものです。 見学希望者が多い、問い合わせが引きも切らないといった状況にあれば、値引き要求は受け付けないでしょう。
業者が受けても、売主オーナーが断るかもしれません。
高値の物件を買うと・・
相場より高い買い物をしてしまったら、どうなるのでしょうか？相場より３％や５％高で買っても、それが大きな損失になるわけではないとしても、高く買わされたと知ったら心に何かが残ることでしょう。
できたら、「適正な価格、妥当な価格で良い買い物をした」・・そう感じて喜びたいはずです。 適正な価格かどうかを知らないで買ったとしても、「知らないほうが幸せというものだ」と語った人がありましたが、これは例外と見るべきかもしれません。
多くの人は、「良いものを適正な価格で買ったかどうか」を知りたいのです。
最近の東京エリアでは、強気な売り出し事例が少なくありません。 うっかりすれば、その高値の物件に手を出してしまうこともあり得るので、注意が必要です。相場の１０％も高い売り出し事例もあるのです。
７０００万円が相場とされる物件を７７００万円とか７９００万円といった高値で売り出している事例も散見されます。 優良な物件、人気物件と自慢する売り手さんが、強気に価格を定め売り出しているのです。
このような高すぎる物件を買ってしまうと、さすがに将来の売却時には被る被害は小さくないかもしれません。やはり、購入価格には注意が必要です。
高値の物件を買っても問題ないケースは？
高値で買っても問題ない物件なんて、あるの？ そう問われたことがありました。筆者は次のように答えました。
転売時の市況が高値相場になっていれば、たとえ高値買いしても購入額を上回る売値が出るかもしれませんから、問題はないでしょう。 しかし、もし反対の市況低迷期に当たっていれば物件によっては大きく値下がりして、購入額との差異は広がることになるかもしれません。
住宅ローンの残債があれば、その精算のために預貯金を取り崩す必要が生じるかもしれません。 できれば、売却時にいくらかでも手元に残したいものですが、物件選択を誤ったり、高値買いをしてしまったりすれば、手元に残ることもなく、手出しすら必要になってしまう・・・・・そんな買い物は避けたいものです。
そんなことにならないよう、三井健太は「将来価格の予測サービス」のご利用をお勧めしているのです。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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