お便り返し その417「港北ニュータウンで購入検討中だが予算5000万円のため選べる物件が少ない」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:ぽーすけ

マンションマニアさま

少し前からマンション購入を検討するなか、いつも楽しく、なるほどと思いながら記事を拝読しております。
簡単に自己状況紹介です。

【家族構成】
自身(37歳)、妻(34歳)、子供(2歳)+第二子妊活中、車1台

【世帯年収】

1000万円(自身800万円、妻200万円)

【現在居住地と雑感】

・港北ニュータウンのセンター北と北山田の中間のUR賃貸(70㎡台の2LDK)
・自身は地方出身で15年都内に居住も妻が港北ニュータウンで一貫して生まれ育ち、
その異様な地元愛に押され住み始める。
今では便利と豊かな自然ときれいな町並みに自分も洗脳される(笑)

【購入のきっかけ】

第一子が保育園に入り、腰を据えて住みたい&年齢&昨今の住宅価格を踏まえ早めに買っておきたい

【購入予算】

リフォーム込みで5,000万円+諸費用

【希望条件】

3LDK70㎡以上。できれば70㎡後半以上ほしい。

【希望エリア】

現在の住まい近辺の都筑区南山田地区。
(なので駅徒歩時間は考慮外)

ここからが相談です。
子供を保育園に入ったことも大きいですが、
今住んでいる南山田地区は徳生公園という大きな公園もあり緑豊か、
道も広く、静かで街並みもきれいで気に入っており、できれば同じエリアに住み続けたいです。
幸いなことにこの地区には以下のとおり大規模かつ予算的に合うマンションが複数あることも住んでから知りました。

・港北ファミールガーデン
・港北パークヒルズ
・港北パークサイドハイツ
・エステガーデンセンター北
(今住んでいるURも分譲中古がありますが総合的に検討して候補から除外)

上記4件は300戸規模と大きいこともあり、毎年数件ずつほどに売りが出ており、
カタログスペックも同等でここ1年は大体70㎡換算で4,000万円少々、今時少ない80㎡台でも予算内に収まっています。

強いて言えば免震構造、かつ外観も重厚なエステガーデンセンター北が気になっていますが、一方でどれも築25年前後かつセンター北や北山田から11分~14分と駅遠物件です。

この街が気に入っているので基本は終の住処ベースですが途中売却せざるを得ない可能性も踏まえると、人気の港北ニュータウンといえど築40年~50年の駅13分前後がどうなるかで躊躇しています。。
かと言って、港北センターヒルズなど駅前は予算大幅超過、新築だと近辺のザ・パークハウス川和町やパークシティLaLa横浜などが予算内※ですが幼少から慣れ親しんだセンター北エリア外、かつ港北ニュータウン外な点で妻に却下されています(苦笑)。
※ただ、今の新築は管理費が高いです(上記4物件費で1.5倍…)

既望エリアかエリアはやや妥協して新築か、長期居住目的・長期目線で同じ予算5,000万円として、センター北の駅遠築25年前後、港北ニュータウン外(でも都筑区内の近場)の新築5,000万円台、

まさに人生の分かれ目で悩んでおり、マンションマニア様のアドバイスをぜひいただけますでしょうか。

(※編集部追記:[掲示板] ザ・パークハウス 横浜川和町ガーデン、港北センターヒルズ、パークシティLaLa横浜






ぽーすけ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

そこはブレることないかと思いますが「ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンの検討はこれ以上深めなくて良い(その他港北ニュータウンに近い横浜線物件なども)」でしょう。

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンの記事や動画でもお伝えしましたがザ・パークハウス横浜川和町ガーデンは港北ニュータウンに寄り添えることと川和町自体も便利になっていく中でお手頃価格ということは魅力なのですが港北ニュータウンが大好きすぎる人にはまったくもってハマってきません。だって港北ニュータウンではないのですもの。港北ニュータウンが大好きな人は港北ニュータウン内で買うべきです。そこはすごく自信をもってアドバイスできます。

ただ、現実問題としてぼーすけ様のご予算5000万円というのは港北ニュータウン検討者としては低めです。しかもリフォーム代込みとなればけっこう厳しいです。数年前ならまだ選択肢もありましたが今では川和町や横浜線のご予算感となってしまっています。もっと早くに買っておけばと言ってしまいたくなるくらい私も悔しいです。もっと早く私に出会ってほしかったです。

徳生公園近くで検討中の4件ですが相場としては

※棟にとって築年数の若干のズレあり

・港北ファミールガーデン 1999年築 坪単価約210万円 80㎡換算約5100万円

・エステガーデンセンター北 1997年築 坪単価約200万円 80㎡換算約4850万円

・港北パークヒルズ 1996年築 坪単価約200万円 80㎡換算約4850万円

・港北パークサイドハイツ 1995年築 坪単価約180万円 80㎡換算約4350万円

となります。

築年数はそこそこ経過していますが当時の大規模マンションですから管理費は抑え目ですね。

築年数からすると「リフォームして住みたいなぁ~」となりそうですがいかがでしょうか。そのまま住めなくはないでしょうけども変えたくなる可能性は高いかと。しっかりとしたリフォームがなされていると上記の価格では買えないですから本体価格+αの大きな金額が発生しそうです。

将来の出口はなんともですが1980年代のマンションが坪単価100万円ほどで動いていますからここから15年~20年住んで半額と思っておけば(将来のことなのでなんともですが今のマーケットからすればデータとして出ている)良いのではないでしょうか。

実際には坪単価100万円までは下がらないとは思いますけどもね。1980年代のマンションと1990年代半ば以降のマンションとでは異なる部分もありますので。でも下がると思って買っておけば後悔ないじゃないですか。賃貸のある街であえて築古を買おうとしているわけで満足度を第一に考えましょうよ!!

ご予算を変えないで80㎡となればザセンターハウス(希望エリアとはズレますが)の地下住戸ならたまに80㎡で5000万円くらいも出ていますね。あとは予算を伸ばすか部屋を狭くするかです。

港北ニュータウンで家を買いたいということは決まっているわけでここからは希望条件の整理と物件情報の整理をして見学へ進めば決められるのではないでしょうか。

今売り出し中で希望条件に一番合っていると感じたのは港北パークヒルズのこちらですがいかがでしょうか。

画像出典:スーモ公式HP


引き続きのアドバイスできますのでぜひ個別相談会へお越しください!購入までサポートいたします!!(マンションカウンターの担当と現地待ち合わせのため物件見学時は店舗への来店不要です)

引き続きよろしくお願いいたします。

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