★このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
◆
◆
中古マンションを探す過程でお世話になるのが仲介業者です。三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所ハウスネット、住友不動産販売といった大手から街の不動産屋さんまで、無数にあるのが仲介店です。入口の段階では、ポータルサイト「SUUMO」や「HOME’S」を覗くことになるのが普通です。そこに希望条件を入力して物件を探し、いくつかの候補を見つけたら、その物件情報を提供している業者に資料の請求や見学予約の申し込みを入れるという手順が普通です。
・・・・この段階で、筆者は待てと言いたくなります。 なぜか、その理由から説明して行きます。
仲介業者に連絡を入れる前に
Ａという仲介業者と連絡をとってしまうと、同じ物件ではＢの業者を通じて見学に行くことが難しくなります。できないことではありませんが、後にトラブルに発展することがあるからです。資料請求をするだけなら問題はありませんが、見学予約の申し込みは待った方がよいのです。そこで止めれば、ほかの業者経由でも当該物件を見学することは可能ですし、筆者の紹介ルートなら手数料が安くなる可能性もあるからです。
何より、担当営業マンを選べないことが問題として残るからです。
言い換えましょう。仲介業者の営業マンを買い手は選ぶことができないのです。 購入したい物件が良ければ担当者が誰であろうといいではないか、一瞬そう思われた読者もあるかもしれませんが、不動産の購入は担当者に大きく左右される側面があるからです。
前回のブログで述べましたが、不動産の営業マンはクセの強い特殊と言っても過言ではない人種です。 慎重に営業マンを選ぶ必要があるのです。とはいえ、知人でも友人でもない別世界の集団の中から最適な営業マンを射止めることは不可能です。 まあ、運を天に任せるほかないのです。
そこで、筆者は知人の紹介を勧めます。筆者は、取引の現場に居合わせることはないものの、それでも縁あって知った仲介会社、営業マンが少なからずあります。その中に「この人なら」と思える人物を少なからず知っています。
その人物を紹介して大いに喜んでもらえたこともあって、ご依頼があれば今日でも、然るべき人物をご紹介することができます。無論、手数料の割引もありますから、損なことは全くないと断言して良いのです。
紹介する営業マンは属する企業ではなく、属人的に選んでいます。つまり、人物本位ということです。
見学に行きたい物件が見つかったら、先ずは筆者にご連絡下さい。そうすれば、しかるべき人物をご紹介します・・・スタートはここからです。
無論、見学の前に「机上評価」をご依頼くだされば、筆者独自の視点で客観的に当該マンションの評価、なかんずく価格の妥当性についてレポートします。見学後でも一向にかまいませんので、先ずは当職にご用命くださることをお勧めします。
仲介業者の思惑
不動産仲介の世界は、買手と売手の双方から仲介手数料を収受することに重きを置いています。そのため、先ず売却の依頼を取ることに懸命です。「売却のご依頼は●●会社へ」のチラシを対象マンションのポストに投げ入れるという作業を繰り返します。無論、そのチラシを見るまでもなく、売りたい人は、インターネット情報から仲介業者を選択して査定依頼をすることができます。
そのとき、選択される業者は例外なく有名業者です。査定を依頼された業者は、査定書を届ける目的で依頼者（所有者）に面会を申し入れます。それぞれの企業は、「ぜひとも当店へ」とアピールしますが、その受注作戦は、１）が手数料の減額、２）は売値の提案額を吊り上げることです。
どちらも依頼者を喜ばせますが、あまり極端な数字を提示してみても逆に不信感を買うらしく、思惑通りにはいかないのだとか。
提示される査定額は、依頼者の期待を上回るレベルになるようです。ある依頼者は、こう言いました。「高すぎるのは危険だと感じました」と。 また「別の業者の、手数料を安くするというのも疑問に感じました」と。
いずれにしても、多くの仲介業者が、あの手この手で「売却依頼者を日々求めている」のです。
大手が良いとは限らない理由
インターネット情報として流せば、依頼する業者がどこであろうと物件に差はありません。探している人は、物件の魅力によって動きます。 立地、建物全体、住戸面積、間取り、設備の良し悪しなどのアピールが見学者を誘引するのです。大手が安心であるとか価値があるというのは、物件の分譲主であって、仲介業者は無関係なのです。
取引自体が安心か不安かを気にする買手もいないことはありませんが、分譲時の売主とは異なり、中古となった物件の売主は個人オーナーです。
さらに、免許業種である仲介業は様々なルールを順守しなければ営業を継続できないので、少なくとも売却依頼を出したいオーナーから見れば、どこに売却の依頼を出しても差はないと言えないこともありません。
大手のほうが、顧客が多いから買い手探しは有利ではないかという声もありますが、インターネットを駆使する現代では殆ど差がないと言って過言ではないのです。大手のほうが、売却物件が多いのは確かですが、依頼者の所有する特定物件に購入希望者が集まる確率も高いとは言えません。
大手は、多数の物件を取り扱いますが、買い手探しの基本は「待ち」のスタイルです。 言い換えると、インターネット上に乗せた物件情報に反応して来る見学希望者を待つだけなのです。
多数の取り扱い物件を持っているので、業者の立場では、そのどれかに反応してくれればよいのです。決して、特定の売却依頼者のためだけに営業（売却活動）をしてくれるわけではありません・・・ここに問題があります。
他方、中小業者は、大手に負けまいとして売り物件の依頼を増やすために様々な策を講じますが、知名度の差は「いかんともしがたい」ようです。そこで、買い手を見つけた後のサービス、すなわち販売活動を濃密に進めようとします。
多種・大量の品物を店頭に並べ、買い物客を多数集めて、大きな売り上げを狙う大型スーパーマーケットのような真似ができない個人商店は、一人一人の顧客を大事にし、心を通わせながらコンスタントに売り上げを上げていく道を歩みます。
中古マンションの仲介業者も同じで、中小の場合は濃密なサービスによって顧客の心をつかむのが得意です。
言い換えれば、大勢の顧客の中の１人というより、「あなたこそ大事な顧客」という扱いをしてくれるのです。無論、中小業者には経験の浅い営業マン、品位にかける営業マンも少なくありません。したがって、中小企業は会社というより個人の能力と品性に重きを置いて判断しなければなりません。
その意味で、筆者が依頼を受けて紹介できる営業マンの数は多くありません。 逆に言えば、選別した優秀で信頼できる個人です。
ただ、扱い業者が有名であるとか、規模が大きいなどといった外見で判断する人が多いのは否定できない現実ですが、安心していただけるのは無論のこと、自信をもってご紹介できるのです。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。
ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。
※ホームページをリニューアルしました。ご訪問をお待ちしています※
★★★ 中古物件の見学は「三井健太ルート」経由がオトクです★★★
（ネット上で候補物件を見つけたら、先ずは業者より三井健太にご一報を）※別サイトのブログ「マンション購入を考える」もお役立ち情報が満載です
７８０本以上の記事があります。（最新版はこちらに移動しました）
▲▼三井健太のマンション相談室もマンション関連情報が満載です▲▼
◆
◆
◆
