第13回 大規模マンションの共用施設はシニア向きでもある

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 このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています

 

大規模マンションは、例外もありますが、様々な共用施設を備えています。

 

コンビニ・スーパー、フィットネスジム、ゲストルーム、展望ラウンジ、カフェ、中庭・敷地内公園、キッズルーム、パーティルーム、ライブラリー、シアタールーム、カラオケルーム、スタディルムといったものが定番です。

 

ドッグランのある物件もどこかで見た記憶があります。

 

ソフト面では、コンシェルジュを配置して入居者の様々な要望に応えている例が多数あります。ごみを玄関前まで取りに来てくれるサービスも特に珍しいものではなくなりました。

 

これらの中には、大規模物件でなくても可能なものもありますが、規模の小さい物件で導入すれば、分譲価格が高くなりますし、管理費等にも大きく響くので、採用されることは少ないものです。

余計な施設は要らないという声もあるが・・

 「共用施設は要らない。どうせ使わないから」、買い手のライフスタイル、あるいはライフステージによっては、このような声もあるのですが、共用施設は概ね歓迎されています。

 

住宅情報誌・SUUMOでときどき特集される記事に目を通すと、男女別、専業主婦・働く主婦などの分類によって前後するものの、全体的な人気ランキングは次のようになるのだそうです。

1  コンビニ/スーパー

2  コンシェルジュ

3  フィットネス/ジム

4  ゲストルーム

5  カフェ

 

キッズルームはベスト5の中に見られませんが、専業主婦のカテゴリーでは5位にランクされており、やはりという印象です。ゲストルームも、人気があって予約を取るのが難しいという声も良く聞きます。

 大規模マンションのいいところ

ところで、大規模マンションには上記の共用施設の有無だけでなく、スケールメリットを活かした付加価値がたくさん見られます。

 

例えば、ディスポーザー付きキッチンが圧倒的に多い、駐車場が自走式で必要なだけのスペースが(台数)が確保される、非常用自家発電装置、非常用飲料水などの防災備品がセットされているなどです。

 

ソフト面では、24時間有人管理(夜間警備)によるセキュリティの高さや、玄関前までゴミを取りに来てくれるというのも大規模マンションならでは、です。

 

もしくは各階にゴミステーションがあって、下まで運ばなくてよいといった有り難い設備もタワー物件を中心に用意されるようになりました。

 

規模との相関関係は必ずしも歴然としていないのですが、植栽の豊かさも挙げることができます。

 

緑は、無機質な建物に彩りを添えます。目に優しい・入居者にも周辺住民にも癒しを与えるといった効果がありますが、何と言っても最大のメリットは、建物の劣化を樹木の生長が補う、つまり経年による価値の劣化を防ぐだけでなく、その内容によっては向上につながるレベルもあるのです。

 

そうした事例は、都区内の歴史を重ねた大型物件で多数見られます。久しぶりに訪れてみると素晴らしい景観に変貌し、森の中にマンションが見え隠れするといった風情に感動することさえあります。

 大規模マンションのデメリット

いいことばかりではありません。大規模マンションの実態は、スケールメリットを生かして用意した付帯施設・設備が管理費や修繕費を高くならしめるというデメリットもあるのです。

 

24時間有人管理体制にしたことで、管理人・警備員の人件費が3倍、4倍になり、一住戸当たりにしたら必ずしも安くないという場合もありますし、共用施設が多いと、その清掃だけでも費用が増えるということがあります。また、水道光熱費も普通のマンションの数倍かかるといったことが次々と浮かび上がって来ます。

 

専有部で人気が高い設備「ディスポーザー」も専用の浄化槽が地下に埋め込まれているので、この維持管理もただではないはずです。

 

プール付きのマンションなどは、維持管理費が高くつく最たるものと聞きます。

 

また、使わなくなって無用の長物と化すという課題が出ているマンションも少なくないと聞きます。

 

新築してしばらくはキッズルームが大人気だったが、子供が大きくなるに連れて利用者が減り、今では誰も使わないなどというマンションもあるのだそうです。二人目、三人目の子供を設ける家庭が少ないからですし、中古売買の活発な物件でないからかも、つまり新たな若い世帯が入って来ないからかもしれません。

 

そうなったときは、新たな使い方を考案し、利用度を高めなければなりません。

 シニアにとっての大規模マンション

筆者は、既存の大型マンションがシニアにとって価値あるものになり得るのではないかと随分前から思っています。

 

マンション住民は入れ替わりがあるというものの、20年以上住み続ける人も多いので、

住民の50%は定年に達したなどというマンションも今後は増えていくと考えられます。

 

筆者がかつて20年ほど住んだマンションのお隣さんは、最後は80歳過ぎになられていました。お一人だったので、いつも寂しそうにしていたと家内は語っていました。

 

最近、中堅のあるマンションデベロッパーが「シニア専用マンション」を多数手掛けていることに気付きました。いわゆる老人ホームではなく、普通の分譲マンションをシニアのニーズに応える付帯施設とサービス体制で販売するというものです。

 

宣伝文句によれば、「コンシェルジュサービスと医療サービス、介護サービスという充実のサービスを整えています。各サービスは、それぞれの分野に精通したスタッフが従事。

すべてのスタッフが、皆様の健康状態などの情報を共有し、各分野での連携を図りながら、きめ細かく手厚いサービスを提供します」とあります。

 

筆者の考えに、このようなシニアを隔離するような専用マンションの形態はありません。

 

筆者もいずれは後期高齢者の仲間入りをすることは間違いないのですが、そのときが来ても「同病相憐れむ」のように群れに加わるのは抵抗があります。若い世帯との交流は人生を楽しむうえで不可欠と思っているからです。

 

しかし、米国などには、元気なシニアを対象とした「リタイアメント住宅」が数多くあるのだそうです。いくつかの形態があるようですが、ひとつは個々の住宅は独立しており、タウンの中に共同で使う施設や敷地を交流の場としているシニアタウンがあると雑誌で読みました。

 

他人との緩やかなつながりを保ちながら、孤立や孤食を防ぐという観点では価値があると思いますし、それも選択肢にあってよいとも思いますが、個人的な希望を言うと、老若男女がひとつの世界・ひとつのコミュニティの中で生きていたい、そう考えるのは自然なことです。

 

シニアを区分した調査データが見つからないので確信はないのですが、大型マンションに住めば、シニア同士でも、または幼児を含めた多段階の年代層との交流の機会も得られるのではないか、そんなイメージを抱いています。

 

一時、ほんの短い期間でしたが、ある大規模なタワーマンションに住んだことがありますが、その頃は現在よりずっと多忙であったため、せっかくの共有資産も宝の持ち腐れでした。しかし、将来、もう一度住み替えするとしたら、大型マンションがいいような気がする、そんなことを思うのです。

 

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