すまいよみです。
お便りをいただきました。
差出人: 持ち家過激派
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, すまいよみ
メッセージ本文:
一次取得でマンション購入を検討しています。
現在、シティハウス平井を購入検討中です。
（販売開始前で開示されている情報も少ないため、物件名開示判断はお任せします。）
物件案内も受けており、１期での希望住戸の購入が可能な状況ですが今後でてくる部屋への期待もあります。
複数棟構成のマンションで、各棟・階数ごとに住環境が異なるため、選ぶ楽しみもある物件かと思います。
１期販売の為か、選択できる部屋が極端に少なく（売れ行きの様子見の為？）
この中から選ばなければならないのかという不満もありますが、
現在の住宅価格市況や販売デべの手法から今後販売される部屋は割高になるだろうな
という自分を納得させる理由もございます。
販売期分けをしている狙っているマンション内で、現在販売中の住戸バリエーションが少ない場合、
また今後の販売期においてさらにテンションの上がりそうな部屋が出てきそうな可能性がある場合
次期販売、さらに次期販売、と待つことは得策といえるのでしょうか。
ほしいと思った部屋が、買える金額ででる保証もありません。
自身を納得させるために心の持ち方としてアドバイスいただけますでしょうか。
（原文のまま）
私であれば以下のように結論を出します。参考になれば幸いです。
住戸の条件を取るか、価格や早期決断を取るかの判断をする。
住戸の条件を取った場合
・次期にどれだけ価格が上がるか予想しておく
・上昇予想価格でも手が届くか予算を固めておく
・上昇予想価格で住宅ローン仮審査を通しておく
条件を取るか、価格や早期決断を取るか
予算にある程度余裕があって代替の物件も選べるなら子育てファミリーが永住前提で住みごこち重視なら
優先順位を「欲しい条件の部屋を待つ ＞ 価格、早期決断」にしたいです。
購入する前は価格で一喜一憂し、少しでも安く手に入れたいと奔走します。500万円や1,000万円はもちろん庶民にとっては大金ですが、購入後に住み始めると、住まいの満足度が手に入れられなかったり、欲しかった部屋を逃してしまった後悔の代償の方が大きくなるためです。35年ローンを組んで月々1万円かそこらをケチっただけで大きな後悔をしますので、もし少し価格が上がっても仕方ないと考えます。
一方で、
少しでも予算を背伸びしていて物件自体を手に入れたいのであれば
抽選になるかもしれないような都心部の人気マンションなら
優先順位を「欲しい条件の部屋を待つ ＜ 価格、早期決断」にしたいです。
私が知っている限りですが、「パークタワー勝どき」や「晴海フラッグ」のように、都心部の人気のマンションや抽選になるような物件、どうしても物件自体を手に入れたい場合は、部屋の条件は譲って抽選倍率を少しでも下げたいです。また、すでに背伸びしている予算で、物件自体を強く切望している場合などもですね。
人気マンションを逃した悔しさは計り知れません。それと、少しくらい条件を譲っても、人気物件に住む快適性、利便性、楽しさ、誇りが優ることの方が多いと考え、早期決断します。
以上を踏まえた上、東京都江戸川区の新築分譲マンション「シティハウス平井」を検討する場合、私であれば、自分が欲しい住戸の売出を待ちます。環境重視型のマンションで、楽しく明るく子育てしたいからです。その上で、事前に望んでいる条件や予算を、本気で営業さんに伝えておきます。そうすれば、何ら情報を事前にくれるかもしれません。
住戸の条件を取った場合
「次期以降価格が本当に上がるか」ですが。次期にどれだけ価格が上がるか予想しておく
近隣の分譲マンションはどうだったでしょうか。例えば、以下の2物件
プラウドタワー亀戸クロス 亀戸駅徒歩2分
2020年5月時点、平均坪単価350万円
2022年2月時点、平均坪単価380万円
シティテラス新小岩 2021年5月時点、平均坪単価325万円
2022年2月時点、平均坪単価325万円
価格はおよそです。
2020年からは市況は相当上がりました。それでも駅近の複合開発の人気タワーマンションが10％程の値上げ。シティテラス新小岩は半年ですが、現状ほぼ値上げ無しです。
亀戸、新小岩、小岩と、沿線が再開発のラッシュの恩恵で、沿線の相場が底上げされていること、平井駅前に野村不動産のタワーマンションが分譲されること（耳目を集め平井の人気が大きく上がりシティハウスの恩恵になるか、競合リスクになるか難しいところですが）、市況はかなり上がりきったこと、更に、上記「シティテラス新小岩」が同条件での住戸の値上げがほとんど無い事、江戸川区界隈の新築マンションの人気、他、「猿江恩賜公園レジデンス」など近隣の状況を踏まえ、「シティハウス平井」の1年後の値上げ幅を、0～5％程度と予想します。70㎡6,500万円付近からの上昇確率は低いとふみました。
現状の平均坪単価300万円（70㎡6,400万円）として、6,800万円くらいまでは見ておきたいです。
ただし、シティハウス平井は3棟構成で、駅から遠いリバーサイドの棟の方が需要が高く、価格が上がるかもしれない特殊要素を含んでいます。ひょっとしたら、駅徒歩8分が6,400万円、次期販売の徒歩10分が6,800万円になるかもしれません。
上昇予想価格でも手が届くか予算を固めておく
上昇予想した金額で予算設定できるか、購入予算の上限を明確にしておきましょう。事前に明確にしておかないと後で迷ったあげく決断できなかったりして後悔します。（すまいよみメインブログ記事）：マンション購入予算を決める家計診断「FP無料診断by保険チャンネル」を進める4つの理由上昇予想価格で住宅ローン仮審査を通しておく
そして念のため、その上乗せされた金額で事前の仮審査を通しておきます。気分やシュミレーションで納得しても、実際に金融機関が貸してくれなかった全てが水の泡になってしまいます。いずれにしても、条件に見合った住戸が出たら早めに決断した方が良いと思います。
簡単ですが、以上になります。
ありがとうございました！
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