お便り返しとなります。
差出人:ゆうき
いつも楽しく拝読させていただいております。
この度住み替えに伴い、現在のマンションを売却せず賃貸に出そうとしております。(もちろん住宅ローンは完済します)
そこで賃貸に募集を出す際の、おすすめの募集方法がありましたらアドバイスをいただけませんでしょうか？
具体的には
①賃貸予定のマンション売主の系列系仲介会社に依頼する(例えば三井のマンションであればリハウスの賃貸部門に依頼する)
②自社では案内をせず、レインズ等に掲載し客付け業者に広告してくれる管理特化系の仲介会社に依頼する
③マンションがある街の地元の賃貸仲介に任せる
この様なパターンがあると認識しており、どこにしようか検討しています。
その他にも方法があったり、またそれぞれのメリット・デメリット等ありましたらご教授いただけると幸いです。
よろしくお願い致します。
ゆうき様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
賃貸募集に関してはどこへ依頼したとしてもレインズ、ポータルサイトへ掲載して幅広くアプローチしてくれるところがほとんどですよ！
管理委託をお願いする仲介会社さんを元付にされてはいかがでしょうか。決まった後の話がスムーズでしょう。
自主管理するわけではないと思われますので
①普通賃貸借契約＋管理委託契約
②定期賃貸借契約＋管理委託契約
③サブリース
から選ぶのが一般的です。
①の場合は相場なりの賃料を取れますが借りたもん勝ち感が強い(容易に出ていってもらうことが難しいため相手から退去するという申し出があるまでは空室にできないと思って貸したほうが◎)ですから数年後に戻る予定があるのであれば②がおすすめとなります。戻る予定や売る予定がないのであればこちらの①がおすすめです。
②の場合は転勤を理由に一時的に貸したいという方に合っています。例えば定期借家3年とした場合、3年後に退去してもらうことが可能です。もちろん双方の合意のもとで再契約(更新ではありません)も可能です。ただし、定期借家の場合は①よりも賃料を抑えないと決まりにくいことがほとんどです。とくに学区を理由に選ばれるような立地の場合には小学校卒業までの6年間は住みたいというニーズが多く、なかなか決まりにくかったりします。一方で利便性重視の立地で1LDK、2LDKだったりすると思いのほか①と賃料差が出にくいこともあります。定期借家3年であれば借り手からしても2年後の更新料がないなどメリットもありますからね。
③は転貸借契約ですから空室であろうと賃料が入ってきます。それだけを聞くと美味しそうに感じますがそもそもサブリースでないと不安な立地のマンションであるならば賃貸に出すことが向いていないとも言えますから私の相談者様で③を利用している方は見たことがありませんし、私もおすすめできません。デメリットばかりではないものの、空室リスクが高いならそもそも売却するべきですし、解約も容易でないことも多く、今回の場合には③は無視して良いでしょう。
管理手数料はどこも似たりよったりです。
三井の物件ならリハウスを元付＆管理委託、野村の物件なら野村を元付＆管理委託…というように売主系へ相談すると話も早く安心なのではないでしょうか。
※大手に頼んでも協力会社となることもあります(地域等にもよります)
三井や野村など管理もお願いできる売主のマンションでありながらも三井や野村でないところに管理委託している人に関してはほとんどがお付き合いであることが多いです。
私がコラボするマンションカウンターでも数多くの大手系マンションの管理委託をしていますが数年前にマンションカウンターで購入した中古マンションだから、数年前に有料相談で紹介されて購入した新築マンションだから…と何かしらの接点がありそのまま知っている担当さんに依頼しよ～というパターンばかりです。新居購入と現居賃貸管理がセットであれば仲介手数料などのサービスも出しやすいですからどちらにとってもメリットが大きいかと。
ゆうき様にとってお付き合いある仲介会社さんや担当さんがいないのであればそのまま売主系の仲介会社へ依頼するとよろしいのではないでしょうか。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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