お便り返し その247「THE YOKOHAMA FRONT TOWERは買いですか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:ハマちゃん

メッセージ本文:

ブログ拝見させていただいております!

この度お伺いしたいのは新築マンションを投資目的で購入する人たちが見ているポイントについてです。
不動産に関しては金融商品と同等であると考えますので投資目的で購入することは問題ないと考えます。
しかしながら儲かる新築マンションを見極めるほど目利きに自信がないため勉強中です。

なぜ小生がこのような質問をしているのか経緯をお話しします。

横浜駅直結のタワーマンションが一般公開せず投資家やこれまで不動産を多く購入している常連客を主に招待。まもなく販売開始となるからです。小生も先日ホテル内のモデルハウスへ訪問しアテンドいただいた営業担当から購入を進められています。市内で事業を営んでおり周りの経営者からも購入を進められている状況です。(ずばり買いなのかも知りたいです)

よろしくお願いします!





ハマちゃん様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

THE YOKOHAMA FRONT TOWER(ザヨコハマフロントタワー)ですが今回の販売方法はトゲトゲしいですよね(笑)

おっしゃる通り投資家さんや常連客を優先的に招待して販売を進めていくようです。

売主の「実需だろうが投資だろうが買える奴が客。1部屋しか申し込めない実需組は黙ってろ。」感がヒシヒシと伝わってきます。不動産屋さんこわい((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル←商売なので株主からしたらその方針はプラス材料でしょうけども。

以前動画で

坪単価400万円=安すぎて大乱闘祭り
坪単価500万円=まぁそれくらいはするでしょう。でも強くおすすめ!
坪単価600万円=たけぇー ←このラインになりました

とお話ししました。

今回の主な販売対象は高層階(そもそも住戸は13階から)、ざっくりですが坪単価620万円ほどが平均ですね。飛びぬけた部屋しかない40階と41階は平均坪単価1000万円強ともんげーですね。まぁ別世界ですので高いとか安いとか話しているだけで恥ずかしいので辞めておきます。

とはいえ2LDKなら10000万円ほどといわゆるパワーカップルでも届きそうですから一般販売前に手にできるチャンスがあるならチャレンジはしてみても良いでしょう。

ただ、先に述べたように坪単価600万円ちょっとが平均(低層階が一般販売かと思いますのでそちらの価格が出ないと全体の平均はわかりませんが)となれば「たけぇー」ですから利回りとしては3.5%ほどとけして投資として美味しすぎるというほどでもありません。(ナビューレや北仲の賃料から計算したためヨコハマフロントは別世界の賃料となる可能性もあります)

それでも所有することに意味があるマンションですからハマが好きなら手堅いですしGOで良いかとは思います。

新築マンションを投資目的で購入される方の見ているポイントですが「将来売る客」です。例えばですが2024年に引き渡される新築マンションを2021年に買うとします。その2021年にその新築マンションを検討している方々は投資対象ではありません。2024年にマンション購入を検討する方々に評価されるのかで見ています。2021年時点で検討していて落選した実需層が「転売住戸なんて買わない」と言っていても投資家さんからすれば「いやいや。あなた方がお客になるとは考えていません。3年後の検討者がお客様です。」と言ったところでしょう。

即転売なら引き渡し時点、しばらく回すなら一区切り10年などで見ている方が多いのではないでしょうか。

転売されちゃうような価格で販売するデベがどうかしているんですよね…だって星の数ほどある新築マンション、投資家さんが参戦してるのって一部だけじゃないですか。投資家さんが撤退する価格で販売すれば高いお金払ってでもそのマンションが欲しい実需層が買いやすくなるわけで。その対策が値上げでもあるのでしょうけどももっと値上げしないと本当に買いたい実需層が買えないという…「安く買いたい実需層」なのに投資家と戦うことを嫌う人はさすがにわがまますぎるとしても「高いお金出してでも買いたい実需層」は守られてほしいなぁ~と思ってしまいます。これは、実需層だけが購入したいと思える価格で販売してほしいという意味です。

例えばですが人気マンションで全戸一括供給のプラウド大宮桜木町、人気ではあるものの投資目的で買う人ってほぼ0かと思います。高いお金を払ってでもあの土地、あのマンションに住みたい実需層だけに響く価格設定なのでとんでもない倍率にはならずに済むと。そういった価格設定が理想だと考えています。

話の脱線失礼いたしました。

その他の部分はマンションごとにより異なるため個別相談をご利用いただければ幸いです。

引き続きよろしくお願いいたします。

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