【お便り返し】神戸のマンションの将来性とマンション短評

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大阪タワーです。久々にお便り返しをしたいと思います。
お返しできていない皆様、すみません。
大阪タワーをご指名いただいて、「早く返して欲しい」「メールでもいいから返事欲しい」とか、書いておいていただければ、対応しますのでおっしゃってください。

差出人: Kai
メッセージ本文:
大阪タワーさん、いつもブログを拝見してます。
〇〇(スムログ出張所でレビュー済みのマンション)の続報がないので、気になっています。
実は私は先日に購入致しました。三ノ宮まで距離◯分の魅力に勝てませんでした。DINKSなので学区は気にしないのですが、あの独特のエリアは将来的に魅力的な場所になるとお考えですか?
駅近と不人気エリアのどちらに軍配が上がるか気になっています。
宜しくお願い致します。

マンション名は伏せておきますが、地場デベロッパーのマンションですね!
周辺はお世辞にも雰囲気のいい地域ではないですが、神戸の中心「三宮」まで徒歩圏の板状マンションです。


  • 元々、神戸の中心は神戸駅。鈴木商店(今のパークホームズ神戸ザレジデンス)や三菱銀行(今のザパークハウス神戸ザ・タワー)の辺りが100年以上前は栄えていたが、だんだんと東に重心が移ってきている。
  • 売主の本社も栄町通にありますよね
  • 令和の時代は三宮の再開発が街づくりの原動力になる
◇予定されている再開発
  • (完成した)神戸阪急ビル

  • 雲井通5丁目(中央区役所)・・・三菱地所

  • JR三ノ宮駅ビル

まだ、パースも出ていないらしい。早くしてー!!!


その他で、神戸阪急(旧そごう神戸店)の建替も噂されておりましたが、こべるんさんによるとしばらくはないようですね。

これから伸び代のあるエリア

まことに残念なことに、神戸の場合、商業地域≒タワマン規制エリアというジレンマがあり、あまり住宅が増えることは期待できません。
そういったことを考えると神戸都心で住宅がこれからも増えていくゾーンというのはJR三ノ宮駅付近の近隣商業地域かなという気がします。

用途地域


シティタワー神戸三宮。最近、ものすごく高い。


確かに、現状の周辺環境はごちゃっとしていて、あまりいい感じではありませんが三宮がきれいになっていく流れの中で徐々に良くなっていくと思います。
結局、kaiさんのおっしゃるように、私も利便性に軍配が上がると思っています。
残念なのは周辺にシティタワー神戸三宮くらいしか目ぼしいタワーマンションがないことですね。本当に便利ですし、シンボリックな素敵なマンションだと思います。
足元も三菱地所の再開発もあるし、どんどんと良くなると思っています!

神戸の将来性

これは個人的には若干懐疑的です。
何度か言っているように、神戸市が今のような政策を続けていくとすると関西の中での競争に溺れてしまうのではないかという危機感があるからです。
隣の大阪はウメキタ2期の開業や万博・IRの誘致等で街の魅力が生活面においても、観光面においても強化されていっています。

一方の神戸はなかなかそこまでの強い成長エンジンがないのが現実です。
とはいえ、足元人口は多いですし、中心部がそこまで落ちるとは思わないので、「中央区より東の駅近。できれば、JR」という条件であれば今後も安心感はあると思います。

神戸市が市の全域に人を分散させようとしていますが、残念ながら中心部に集中していく流れは避けられないでしょう。これは神戸がというより、世界的な潮流ですので抗っても仕方がないと考えます。

個人的には本当に大好きな街ですのでなんとか盛り上がってほしいのですが。

今、神戸の中心部で販売している新築マンションの短評(2021年8月現在)

基本的にこの辺りは「スムログ出張所」で書いていますが、改めて少しだけまとめて書いておこうと思います。
スムログに書いてある通りですが、やっぱし高いですね。。。どうせ買うなら、西向きにしたい。資産性でも満足度でもそちらの方がいいと思います。
ほとんどの住戸が億を超えるので、人を選びますが上品な立地に建つ高品質な高級マンションです。
買える方は満足がいくことは間違いありません。
異人館周りは観光地としては少し下火ですが雰囲気の良い街並みは健在です。
全くポジションは違う物件ですが、案外ベイシティタワーズと値段が変わらないので、比べてみられることをお勧めします。
  • ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワー
立地は良いです。
住環境としていいと思えるかは2号線が気にならなければ、という注訳が付きますが。神戸の都心に住みたいと思う人には打ってつけのマンションです。
最近、多い和田興産の高級マンションですがタワーといいつつ、19階建の外廊下というところがタワマン信者としては悲しい笑
和田興産の高級マンションは直近ですと、ワコーレザ神戸トアロードのが記憶に新しいです。
トアロードは現地を見てみてもしっかりと作りこんである印象ですから、その辺りは心配いらないでしょう。中古でも高値で取引されているようです。
こちらも問題は価格ですかね。。。平米100万円では厳しいくらいと聞いております。坪400万とかとも聞きました。
  • ワコーレ神戸三宮G.C.
これぞ、ワコーレ!!!っていうマンションです。JR三ノ宮駅徒歩5分。ただ、駅の完全に裏手ですので、立地的には好き嫌いが分かれるところでしょう。正直、私はそこまで気にならないかな。
ちょっと誤解があるといけないので言っておきますが、このマンションがワコーレらしいというのは本当に褒め言葉です。
和田興産のすごさは地元を知り尽くしていることにあって、絶妙な立地にきちんと商品として成り立っているものを地元の人にも手が届く価格で提供することにあります。実際に、神戸市内にどれだけワコーレがあるか。

和田興産供給実績。ほぼほぼ神戸です。


本件はワイドスパンなので、間取りもいいですし地味にいいマンションです。
  • ワコーレ神戸元町I'z
元町の裏手、あまり印象のあるエリアではないですがディープな店が軒を連ねていた元町高架下はきれいになるそうなので、印象が変わっていくと思います。
物件自体はコンパクトめなものが多いので、ファミリーには向きませんが若い人が独身のうちに住むのならいい場所だと思います。坪300万円かやや下回るくらいですね。
  • シエリア神戸元町
これは期待できる物件です!!!場所的には一番好きです。元町の駅は至近距離で欲しい!!!ってなりますが、定期借地(転借地)〜。。。うーん、、、笑
70年と長く引っ張ってあるのである程度は安心ですが、梅田ガーデンレジデンスほどの希少性や破壊力はないですね。
便利で魅力ある立地ではあるものの、希少性がそこまであるわけではないし。。。

いつも言っていますが、定期借地で床暖房がないのは個人的に買うのはさすがにキツイです。どうせ、値段も安くはないでしょう。神戸の定期借地といえば、ジオ六甲道ですが、ジオよりも高くなるでしょうからね、、、
そうなると中古探そうかな、という気になってしまいます。惜しいんですよね。完璧なものなどないことも理解していますし、どこかで妥協は必要なものですが床暖房みたいなあって当然というものが売主の都合でないというのはやはりどうにも納得できません。

それが気にならない方はどうぞ!!!
立地もいいし、住んでからの満足度は高い物件だと思います。

まとめ

神戸の中心部はマンション自体はそれなりにありますし、街自体が狭いのでどこに住んでもあまり不便は感じないと思います。

探している方は中古も含めて、しっかりご覧になった方がいい気がします。シティタワー神戸三宮とかは高いですが中古価格自体は大阪よりもおとなしい印象です。言い換えれば、新築価格との乖離があるということです。

結局、高額物件は東灘、灘にいってしまうので伸びにくいのでしょうね。だからこそ、狙い目だと考えます。

残念ながら、タワーマンションがないのであまりスムログで扱うことはないと思いますが、スムログ出張所では定期的に取り扱っていこうと思っていますので、確認してみてください!!!

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

4 件のコメント

  • Kai より:

    質問した者です。有難うございます。
    大阪と比べて一向に発展しない三ノ宮ですが、お陰様で安心しました。値段との兼ね合いで中古より新築を選ぶのは初めてでした。売り買いしやすそうな値段ですよね。ただシエリア元町が借地権でなければそちらを購入していたと思います。
    住宅ローン控除期間が終われば一括返済する予定なので、その頃にまた質問するかもしれません。その際は宜しくお願い致します。有難うございました。

    • 大阪タワー より:

      コメントありがとうございます!大阪タワーです。

      いい選択をなさったと感じます!
      シエリアは本当に惜しいというか、場所がいいだけに気になりますね。

      ローン控除、終わられるまでスムログ続けられるように頑張りたいと思います!笑
      引き続き、よろしくお願い申し上げます。

  • ムーミン より:

    大阪タワーさん、こんにちは。いつもスムログ記事、Twitter、楽しく拝見しております。お忙しい所すみませんが、是非お返事を頂きたく、質問をさせていただきます。

    さて、現在阪神間でマンションを探しております。予算は6000万キャッシュで、2LDKもしくは3LDKで、夫婦二人。60平米以上あれば充分です。場所については、西宮北口、夙川・さくら夙川を中心に考えております。新築中古は問いません。

    質問内容ですが;
    ・当該地域でおすすめのマンションありますでしょうか。
    ・購入時期ですが、急いだほうが良いでしょうか。市況見通し踏まえてアドバイスください。
    ・その他、おすすめの駅、気を付けた方が良い点等、購入検討にあたってのアドバイスお願いします。

    宜しくお願い致します。

    • 大阪タワー より:

      ムーミンさま 大阪タワーです。
      詳しくはメールさせていただこうと思います。
      大きくですが、
      ・築浅中古がベター
      ・今のご自宅がキャッシュアウトされている状況なら早く買った方がいいです。
      (なお、私ならキャッシュで買える状況でも組める限界までローンを組みます。)
      ・夙川以西はだいたいオッケーですが、西北はエリアの良し悪しのジャッジが難しいです。
       あと、阪急は遅いので私ならJR沿線にするかな。ただ、JRはすぐ止まるので一長一短ですが。

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