どこまで上がる!?湾岸エリア2021年6月迄の最新状況アップデート!

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こんにちは!
ふじふじ太です!

 

いよいよ待ちに待った東京オリンピックが始まりましたね!

普段湾岸エリアにいるのでいつも見慣れているはずの街なのですが、オリンピックがいざ始まると、まるで違う街にいるような気持ちになりました。
終始気持ちがワクワクしております。

 


↑有明の「夢の大橋」の聖火台

 

 

選手村のある晴海や、会場が多くある有明を始め、湾岸エリアは今世界から最も注目されているエリアだと言っても過言ではないでしょう。

 

先日初めて海外のテレビ局から湾岸エリアの不動産市況についての取材も受けました。
海外勢が日本の湾岸不動産に興味を持っているとのことで、注目の高さが伺えます。

 



↑↑
取材風景

 

 

さて本題ですが、以前のブログで2021年2月迄の最新状況をアップデートしたブログを公開いたしました。

↓↓↓
まだ物件価格上昇中!?湾岸エリア2021年2月迄の最新状況アップデート!

 

あれから早くも5ヵ月程経過いたしましたので、今年6月末まので最新データをアップデートした各種グラフを公開いたします!

※弊社湾岸マンション価格ナビ登録物件のみの推移となります。

 

 

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

 

 

まずは一番気になるのが、成約価格(単価)の推移だと思います。

下記、最新の成約単価推移となりますのでご確認下さい

 

 



 

 

結論から言うと、

 

上昇の勢いは衰えず、絶賛上昇中です。

 

グラフをご覧の通り、すごい上昇ですね。
この価格上昇は湾岸エリアに限ったことではございませんが、この勢いはいつまで続くのでしょうか。


 

この中古不動産価格の上昇により、晴海フラッグを筆頭に湾岸エリアの新築物件が妥当以下割安にすら見えてきました。

 

それでも今なお中古物件が売れているのは、主に以下3つの理由が考えられます。

 

■早く引き渡しを受けることができる
2、3年後の引き渡しを待って今の賃料を払い続けるよりも、早めに引き渡しを受けた方が金銭的なメリットがある。
今後住宅ローン減税が現状制度のまま継続されるかわからない。
加齢リスクを考えても早めに引き渡しを受けたい。

 

■現物を見て判断できるという点で安心感がある
新築の場合、想像していたお部屋とイメージが異なるということが少なからずある。

 

■今の低金利で購入できる
将来の住宅ローン金利変動リスクを気にしなくてよい。

 

 

また、湾岸エリアの場合は特に中古物件でも資産性が維持されやすいという点と、価格の透明性という面でも取引がされやすいのだと思います。

 

 

 

東湾岸エリア在庫数合計推移

 

 

 

中古マンションに限らずですが、モノの価格は需要と供給のバランスから決まってきます。

 

 

ということで、続いて在庫数(売り出し物件の数)の推移を見てみましょう。

今年2月時点でも在庫不足を嘆いていましたが、あれから物件の募集数は増えてきたのでしょうか。

下記グラフをご覧ください。

 



 

 

引き続き全く増えておりません!!

 

 

感覚的にも6月までは全然売り物が少ない!という感じでした。

 

昨年後半の減少スピードから比較すると、下げ止まってきた感じはありますので、安定して横ばいの状況が続いていると言えます。

 

ただ、7月のデータはまだ打ち込んでいないのですが、オリンピックという一大イベント開催と、業界の傾向的に閑散期に突入しているということもあり、少し在庫が増えてきたかなという感覚がございます。

 

在庫数のストックが増えてくれば、価格の上昇もある程度落ち着いていくと思いますので、在庫数の動向も今後継続してチェックしていきます。

 

 

 

東湾岸エリア成約数合計推移

 

ここまで募集価格が高くなってくると、いよいよ物件が成約しないのでは?誰が買っているの?というご質問も最近多く頂きます。

 

実際に中古物件は成約しているのか、続いて成約数のグラフを公開いたします。

 



 

 

多少の波はあるにしろ、売れ行きは好調です。

 

物件価格が高い状況でも成約数は高水準をキープしていることがわかります。

 

現場の肌感覚的にも、割安感のある物件はすぐに売れておりますし、物件購入を検討されている方は引き続き多いという印象です。

 

今年こそ家を買おうと考えていた方も多くいらっしゃるかと思いますが、条件の良い優良中古物件は内見にすら辿り着けなかったり、満額申込を入れても申込が重なり購入できないということも決して珍しくありません。

 

そしてみるみるうちに価格が上昇し、去年の価格水準で物件を探していると条件に合う物件が全く見つからない、今の相場と目線が合わなくなってしまってますます買えないという状況に陥ってしまっている方もいらっしゃると思います。

 

支払い能力云々ではなく、お気持ち的に去年なら6,000万円で買えた物件が、いまや7,000万円近くなると考えるとすごく損をした気分になりますよね。。

10年前の新築価格より高く買いたくないという方も同じ理屈だと思います。

 

ただ、いつも申し上げている通り、「買いたいと思った時が買い時」です!
過去を羨んでも何も始まりません。

考えるべきは今であり、今後です。

価格上昇を気にして今買わないと判断したとしても、いざ価格が下がり始めた時にもなかなか買えないものです。
去年コロナで不動産価格が下がり始めた時、これからもっと価格が下がるだろうから買いたくないと多くの方が思ったはずです。

買うリスクのみでなく、買わないリスクも考えて行動・ご判断されることをお勧めいたします!

 

 

考察

 

 

さて、今までご説明をしてきた通り、湾岸中古不動産市場は引き続き好調をキープしております。
一体いつまでこの上昇は続くのでしょうか。

 

まさに現在オリンピックが開催されている中、オリンピック後暴落論を唱える方もいらっしゃいますが、個人的にはオリンピックが終わったからと言って不動産価格が急に下がるということはないと思います。

 

それは今の需給バランスをみてもそうですし、まだコロナ禍で日本の実態経済が打撃を受けている中で、日銀が金利を上げるとも考えにくいからです。

 

湾岸エリアに絞ったお話しをすると、「湾岸2024年問題」がございますので一時的に価格が頭打ちになる、スポット的に価格が下がる可能性がございますが、長期的な視点では不動産価格は維持、または緩やかな上昇が継続するのではないかと予想しております。

 

「湾岸2024年問題」って何?と思われた方は以下ブログをご参照下さい。
↓↓↓
湾岸2024年問題!適切な売却タイミングはいつか考えてみた

 

 

また、今後都内の新築マンションの供給数が増えていく見込みもあまりありません。

 

そうなると今後都内の売買取引の主役は新築ではなく、海外の大都市のように中古取引が主役になる時代が近づいているのかもしれません。

その時は「経年劣化」ではなく「経年優化」へと価値観も変わっていくのでしょう。

 

そこで今後の中古物件に求められるのは管理体制の強化であり、いよいよ国もその評価制度を設けるという動きもございます。

 

評価するだけでなく、将来的に適切な都会の維持のため国がマンション管理をサポートしてくれる時代もくるかもしれません。
※想像が飛躍した私の希望的観測ですが。。

 

 

本日は以上となります!
ご購読頂き有難う御座いました!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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