お便り返しとなります。
差出人:ニック
誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア, のらえもん, DJあかい, モモレジ
メッセージ本文:
大手分譲未完売竣工物件のその後
宜しくお願いします。36歳、家族有(妻、子2人)という属性です。長い長い検討の末、大手分譲タワマンの購入を決めました。(伏せて頂きたいですが、物件は諸々言われているw●●です)
同物件につき、当方契約物件は単価的にも納得できる水準でしたが、方角や階層によっては割高と思える部屋もあり、引き渡しまでに完売できないのではないかと推察しています。
斯様な「大手分譲未完売竣工物件のその後」につきどういった事象が起こるのか、ご知見を共有頂けますと幸いです。
下記諸々気になる点ですが、他にも指摘頂ければ助かります。
・住不さんは竣工後売りもどんと来いですが、一般的な他大手デベの販売方針はどんな按配でしょうか？風評・ブランド維持・既契約者との公平性から容易に価格調整出来ない気がします。
・未販売住居分の管理費/修繕費は分譲会社が負担しますから、未完売物件としての複雑な気持ちもありながら、住民としては共有設備を寧ろ少人数で使用できるメリットもある様に感じますがどうなんでしょうか。
・管理組合において、分譲会社が一定の権力(未販売住戸分の決議権)を保有すると思いますが、そこにデメリットは生じるものでしょうか。
・住民が少なければ、駐車場が埋まらず、駐車場からの収入減少リスクがありそうです。
宜しくお願いします。
以下蛇足です。今回2回目の購入でしたが、1回目(妻、幼児1)よりもステイクホルダーが増え(子供が幼児1⇒小学校1＋幼稚園1)、物件の判断要素が圧倒的に増えたことで物件探しは至難を極め、勉強になりました。
ニック様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
経験談含めてお話しさせていただきますので参考になれば幸いでございます。
まずは購入おめでとうございます！！物件名は伏字にさせていただきましたが良い買い物だと思いますよ！(高価格帯のマンションですから手を出せるだけですごいことです)
青田売りの販売期に購入した新築マンションが竣工後も残っていることは気になるっちゃ気になりますよね。(私はあまり気にしない派ですが)
最近は「竣工してから2年以内に完売させよう」というような販売計画の新築マンションも多くなっています。新築マンションというフィールドは大手デべやリーマンショックを乗り越えたデべばかりですから体力があります。時間をかけて販売することに耐えられてしまうのですよね。なんなら竣工後に販売する物件も増えています。
そのため
竣工後も販売している＝不人気物件
ではないためご安心ください！
(もちろん超人気マンションは竣工前に完売することが多いです)
ご質問インラインにてご回答させていただきます。
・住不さんは竣工後売りもどんと来いですが、一般的な他大手デベの販売方針はどんな按配でしょうか？風評・ブランド維持・既契約者との公平性から容易に価格調整出来ない気がします。
→住友不動産は以前から竣工後も販売する計画であることがほとんどです。売れすぎてしまうと担当者が怒られるという噂も…(笑)
ただ、住友不動産だから絶対に値下げしないということはありません。住友不動産の新築マンションでも価格表上の本体価格からがっつり値引きしていることを何度も何度も目にしてきましたよ！正直なところ「値引きしたことはありません！！」と言えるデべはほぼ0でしょう。
そのため売れ行きが厳しいものとなれば値引きはしますし、逆に竣工後に売れ行き伸びれば値上げもします。(値上げは広告を打つ前でないとNG)
・未販売住居分の管理費/修繕費は分譲会社が負担しますから、未完売物件としての複雑な気持ちもありながら、住民としては共有設備を寧ろ少人数で使用できるメリットもある様に感じますがどうなんでしょうか。
→おっしゃる通り未販売住戸の維持費は売主が負担しています。共用部の予約が取りやすかったりエレベーター待ちが少ないなどのメリットもあるでしょう。建物内モデルルームを実施していると営業さんや見学者の出入りはありますがそれほど気にしなくてよいかな？と。
・管理組合において、分譲会社が一定の権力(未販売住戸分の決議権)を保有すると思いますが、そこにデメリットは生じるものでしょうか。
・住民が少なければ、駐車場が埋まらず、駐車場からの収入減少リスクがありそうです。
→売主からすれば大切な商品ですから悪い方向に権力を働かせることは考えにくいでしょう。困ることと言えば駐車場と駐輪場でしょうか。デべによっては売りやすさを優先するため駐車場と駐輪場をがっつり確保してしまうのですよね。もちろん確保している分の駐車場や駐輪場、バイク置場の使用料は払ってくれているので管理組合としてはマイナスではない(確保していなければ収入はないので想定収入より低いというリスクもあり)のですが青田売り時代に購入した人が駐車場にハズレてしまった場合、実質空きがあるのに借りられないということも多々あります。最終的には解放してくれるので竣工2年後くらいに売主から駐車場等ががっつり戻ってくることもあります。
以上となります。
最後に経験談を。
私は「新築マンションを買うなら第一期か竣工後がおすすめ！！」とお伝えしてきています。(もちろん物件によってはそのパターンに当てはまらないこともあります)
第一期で条件良い部屋を購入するか竣工後に値引きもしくはオプションサービス、駐車場確保などしたほうが中途半端な販売期に中途半端な条件の部屋を定価で購入するよりかは良いですよね。
もちろん私自身も皆様にアドバイスしているように新築マンションは第一期か販売後半戦で購入しています。
ただ、第一期で購入した新築マンションがニック様のように竣工後に売れ残ることも多々あります。それでも「あ～買わなきゃよかった」と思ったことは一度もありませんし、売却時に大きく苦労したこともありません。売却時にまだ新築として販売中であったこともありますが定価購入でも条件良い部屋を購入していたので大きな値下がりはありませんでした。むしろ新築販売中は売主がマンションそのものを勝手に広告してくれているので見学者も多かったです。購入してくれた人は「新築より価格高いけど新築では残っていない条件良い部屋」が決め手となったようです。
ですからニック様も気にすることはないですよ！！
長い長い検討の末に納得して購入(買い替え)されたということはスムログなどを読み勉強、そしてマンション内で条件良い部屋を購入されたということでしょう。今から検討する人が仮に値引き等のサービスを受けたとしてもニック様が購入したような条件良い部屋を新築で購入することは不可能なのです。むしろ「やったぜ！！」じゃないですか！！
どうしても竣工後に販売していることがネットで叩かれて気になる…のであれば完売までそのようなサイト等を見なければよいのです。(マ、マンコミュさんごめんないさいm(__)m)
完売すれば売れ残りだどうだ騒いでいた輩は違う物件へ大移動することでしょう。そうしたらぜひまた私のブログやスムログ、マンションコミュニティに戻ってきてください！！
もしくは自分が購入した物件の魅力をSNS等で拡散するというのもありかと！！(身バレ、部屋ばれしない程度に)
それをきっかけにそのマンションを知り購入する人がいるかもしれないですからね！！
いずれにしても何も考えずに買ってしまったわけではないのですから自分たちの選択にもっともっと自信をもってください！！
インテリアや家電、周辺巡りなどなど他に楽しいことがたくさんあるはずです！！
購入後も楽しみましょう！！
ご相談お待ちしております！！
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はじめまして、いつも楽しく読ませてもらっています。
こちらに書くのが適切なのかわかりませんが、素朴な疑問を持ったので質問させてください。
竣工後1年経つと新築期間が終わり中古扱いになって、瑕疵担保責任の扱いとか新築で優遇されている措置がなくなると思うのですが、竣工後売りドントこいのスミフさんはその辺何か特別な措置を取っているのでしょうか？
こぐま様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
品確法上は竣工1年の新築マンションという条件になりますがアフターサービスは各社独自の内容としていますのでモデルルームにて営業担当へご確認ください。
全戸が竣工から1年超えて販売されるケースは珍しく、万が一構造面でなにかあったとした際に「あなたは竣工後1年以上経過してから購入した人なので補償しません」にはなりにくいですよね。構造面ならその部屋だけの問題ではないですから。
引き続きよろしくお願いいたします。