こんばんは、やまちゃんです。
こちらでご報告が遅れてしまいましたが、スムログ5周年記念の5/10にのらえもん所長のマンションコミュニティ総研と同じタイミングで、スムラボというローカル特化の個別マンション紹介ブログも始めました。
記事に取り上げて欲しい物件を回答いただくキャンペーンを5/31までやってますので、良かったら投票してみて下さい。また、スムラボ公式Twitterでは質問箱を付けていまして、スムラボ運営に関する厳しいご質問にも真摯に回答させて頂いておりますので、何でもご質問ください。
娘の頭突きがタ◯キン直撃した時です。 #Peing #質問箱 https://t.co/IzLfBR04bv
— スムラボやまちゃん (@sumulab) May 17, 2021
さて、今回のご質問です。
差出人: 地方マンション購入
こんにちは、いつも楽しくブログを拝見しています！
大変参考にしています。ありがとうございます。
私は３０代独身・地方都市在住で昨年夏に同地域でメジャーセブンの駅近・大規模マンション（400戸程度）を初めて購入しました。
今年の夏に引き渡しなのですが、購入したマンションの売れ行きが気になるため今でもたまに物件概要で販売戸数などを確認しています。
そこで一点気になった点があるため質問させてください。
本物件は昨年末に竣工済みで3月末から入居が始まっているようです。
今年3月に物件概要を確認すると販売戸数は40戸程度で9割近くは既に売れているのかなと思っていたのですが、その後何度か物件概要を確認する度に販売戸数が数戸ずつ増えています。ちなみに物件概要上の販売期は「第1期・第2期」という表記です。
これはキャンセルが多発しているか、竣工後でも実はまだ未販売の部屋があり、少し在庫が捌けるたびに開放しているのかなと思っています。
前者はよっぽどの不祥事がない限り可能性は小さく、後者が濃厚かと思います。
後者の場合、売主はどのような意図を持ってこのような販売手法をとっているのでしょうか？
素人目では、大量に売れ残っていると思われると購入者に避けられるから在庫を少なく見せているのかな、と思ったのですがこの見立ては正しいでしょうか。
今後のマンション購入の参考にさせていただければ幸いです！
よろしくお願いいたします。
ご質問ありがとうございます！回答させていただきますね。
販売戸数が増える理由は、恐らく、地方マンション購入さまが仰せの通りの理由かと思います。よく気づきましたね！
つまり、販売されていない住戸をいったん隠して、後になって開放している可能性が高いと思います。
なんでこんな変なことをするのでしょうか？（以下あくまで私の解釈であり、多くの販売現場で多少の違いはあると思います）
未販売住戸の見栄えをよくしたい
未販売住戸を全体的に少なく見せて、「もう残りが少ないですよ」という売り方をしたい場合です。日本人って、人気があるものに飛びつくじゃないですか。だから、未販売住戸を適当に間引いて、売れている感をを人工的に作り出すのです。
特定のタイプが売れない
全体の価格バランス強弱を間違えてしまって、特定のタイプだけ全然売れないことがあります。（価格表を見て、縦一列がぜんぶ空いてるとか）日本人って、人気がないものに見向きもしないじゃないですか。こんなときは、いい感じに未販売住戸を伏せて、他のタイプとの売れ行きを遜色なく見せられれば、鳥かごの見栄えがいくぶんマシになって売りやすくなります。
即日完売を謳いたい
販売現場はですね、「第◯期 即日完売御礼！」って、言いたいんですよ。売れてる感が出る。勢いがつく。見栄えがいい。余計に売れる。でも現実に、人気物件でも出した全ての部屋が売れないこともあるわけです。理想は全部の部屋を倍率1倍に近い形で売り切るのが美しいですが、実際そうはならない。
だったら売れなかった少数戸も売れたことにして後で出せばいい。即完を謳って、勢いのまま次の期につなげた方が有利、だから隠します。
販売リソースを最適化したい
まだ工事現場が施工中で入居まで余裕があって、「棟内販売したらすぐ売れるっしょ」と自信があるなら、残りの少数戸を隠してしまって「全戸完売しました」と銘打ってモデルルームをさっさと撤収した方が、地代も浮きますし営業マンを他の販売現場に振り向けられて合理的です。キャンセル待ちを受け付けていれば、人気物件ならお客さんが勝手に並んでくれますので、「たまたまキャンセル出ました！」とやれば売りやすいです。
他にもあると思いますが、ぱっと思いついた限りでこんな感じでしょうか。
素人目では、大量に売れ残っていると思われると購入者に避けられるから在庫を少なく見せているのかな、と思ったのですがこの見立ては正しいでしょうか。
頂いた状況からは、たぶん正しいと思います。お客さんに突っ込まれたら、現場ではちょっと困っちゃうやつです。そっとしておいてあげてください。それにしても、販売戸数が数戸ずつ増えるというのは、雑なリリースの仕方だと思います。。
こういった売り方はある意味、仲介業の囲い込みと同じようなもので、外部の人間（= お客）が、実際に売れたか売れてないかを正確に把握することが難しく、どんなに怪しくても結局のところ真相は分かりません。
販売側に、やったときのメリットがあってバレにくい、バレてもペナルティがほぼない（= キャンセルだと言い張れる）ために起こることですね。
「この住戸だったら欲しかったのに、隠されてたから買えなかった！」ということが、現実には起こっていると思います。これは消費者側として解決しようのない問題でして、こういった売り方をする現場があるということを知っておくだけで十分だと思います。
地方マンション購入さまのご質問の書き方ですと、本回答で心がざわつくようなことはなさそうですが、物件もそのうち必ず完売するわけですし、契約された後は新生活の楽しいことに意識を向けられるのもいいかも知れませんね。
「未販売住戸を伏せる」って、この手の情報をWebで見た記憶があまりないのが何でかな？と思うくらい、販売現場ではとてもカジュアルに使われる手法です。業界的に箝口令でも敷かれているのでしょうか。
それでは刺される前にこのへんで、、
って、さっきから向こうにいるグラサンスーツ2人組が、ずっとこっちを見てるんですよ。
やべっ、
こっち来た
ちょっ、、
～ 糸冬 ～
こちらの回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
