自己居住用に投資用ワンルームマンションを買うってどう?

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なかなか興味深いテーマでお便りが来ました。本日はこちらで考えてみましょう。

ペンネーム「のり」さんからの質問

メッセージ本文:
賃貸と比較して、賃貸物件を購入して自分で住むことについて金銭面でのご見解を教えていただけないでしょうか。

<属性>
20代単身者です。現在、管理費込みで新宿区の9万円の賃貸物件に住んでいます。
月額で出せる住居関連費は収入との割合から見て11万円程度が上限です。金融資産は拠出型年金少々に加え、貯金が500万程あります。

急いではいませんが引っ越しを考えており、賃貸・購入こだわらず物件を探しています。ずっと住んでいると飽きるので10年程住んで転居したいです。
都会に住みたい派のため、見ているエリアはざっくり以下のような価格帯です。
・賃貸(15~20㎡台程度、バストイレ別鉄筋造2階以上):10万~
・築古マンション(30㎡台):3,500万~ ボリュームゾーンは4,000万程度
・マンション(30㎡未満):1,800万~ ボリュームゾーンは2,000万程度
※suumoなどで出ている価格

<30㎡台の購入>
購入の場合、管理費や修繕積立金を差し引いてローン返済が月9万、
頭金300万、金利1.0%と仮定すると35年ローンで3,500万円程度が私の予算上限となります。
したがって私の金銭事情では築古のうち条件下めの物件しか手が出せませんが、予算上限ギリギリではリスクが大きいですし条件悪めの物件だと将来売却にも不安があります。

<30㎡未満の購入>
しかしながら同エリア内の30㎡未満の物件を見ると、1,800万円程度から存在します。
住宅ローンが使用できないため金利2.5%と仮定し、他は先程と同条件とすると35年ローンで2,800万円程度が私の予算上限となります。
したがって投資用物件であれば日当たりやマクロの立地など価格面以外の選択肢が広がります。

自己居住としては20㎡程度ワンルームで十分であり、結婚願望はなく在宅勤務のため10年間で生活条件はさほど変わらないと思います。

一方30㎡未満の物件は金利が高く、税金メリットもなく、値下がり率が高くなり、素人は手を出さない方が良いと聞きます。(調べても自己居住の場合の情報があまり見つけられなかったのですが、ワンルーム投資はやめろという情報はざくざく出てきました。)
売却か賃貸で残債を返していければよいですが、10年後に身動きが取れなくなることは避けたいです。

<賃貸>
賃貸の場合、10年間同じ11万円の住居費の物件に住み家賃が変わらないと仮定して、概算で以下のようになります。この金額だけ見ると購入の方がアリなような気がしてきます。
家賃など(11万円*120か月)+更新料(11万円*4回)+敷金礼金22万円+火災保険など(1.5万円*4回)≒1400万円

<相談>
上記の背景により、今後10年の範囲において、賃貸を続けるか投資物件を購入して自分で住むか悩んでいます。ご意見、ご指摘いただければ幸いです。

投資用ワンルームマンションを自己居住で買うメリットある?

少し前に、投資用マンションを「なんちゃって住宅ローン」で借りて住民票をとりあえず移し、その後即人に貸すというのが流行りましたね。やり過ぎた業者がめちゃくちゃ怒られてトンズラしたし、わかってやった利用者は物件を売却して住宅ローンの一括返済を銀行から求められるし、社会問題化して大変なことになりました。

それ以来、20代単身者が購入する狭めの部屋には住宅ローンが付きにくくなったのは事実です。特に30平米未満だと本来住宅ローンの対象ではなく、投資用ローンとなるので金利が高くなります。

ローン支払いを9万円で固定した場合:

35年2.5%→2,500万円
35年0.5%→3,500万円

と予算上限が変わるだけでなく、10年間住んだ後に残っている残債は

35年2.5%→1,992万円(元本返済508万円)
35年0.5%→2,561万円(元本返済939万円)

となります。同じ支払額で発射台の位置が違ううえに、元本返済の進み具合がだいぶ違うとなると、結構残酷な差だと思いませんか?元本返済が進んでいない上に、売却となると金利が高いので値段も付きにくいのです。

これゆえに私は、投資用ワンルームを自己居住のために金利の高いローンで買うメリットはあまりないと判断しています。

もうひとつは、在宅ワークがずっと継続することを考えると、20平米程度の家に10年はやはりきつくないでしょうか?仕事を快適に進めるために、椅子や机を揃えるとなると、それなりに広さを使いますからね。

最近安くていいなと思った無印良品のオーク材机。幅110x奥行き55cm。このサイズでも20平米だと入れるのに一苦労。ましてや椅子をゲーミングチェアにした日には…

与信を使って生活のクオリティを上げよう

だから私は、選択肢2の「築古の40平米未満のマンション」はどうかなと思いますね。リノベ済みもしくはリノベして間もなくという物件が良いのではないでしょうか。リノベ費用まで住宅ローンに入れられる、と考えます。

おっしゃる通りこの予算だと、新耐震はあまりなく、80%くらいは旧耐震マンションでしょう。業者にきちんとヒアリングして耐震診断はどうだったとか、管理状態、配管の状態まで確認したいところです。

都心に近い便利な場所だと、もうリノベ費用以外は底値でしょうから、そこまで心配する必要はないと私は考えます。

広さは正義。家にいる時間が長いほどそれを感じる一年だったのではないでしょうか。だから今、家を買う人が増えているわけで。親に土下座して後購入費費用を200万円くらいプラスするか、将来の昇給を見越して少しだけ気張って月10万円住宅ローンに出して購入予算を4,000万円に乗せるのはどうでしょうか?

そりゃ渋谷区や港区は難しいかもしれませんが、新宿区なら「のりさん」の条件でもそこそこ見つかりませんか?特に築年数制限を外すとかなり選択肢が多くなる。もちろん、ヒアリング必須ですけどね。

間違いなく生活のクオリティは上がりますよ!

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