皆様、あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願い致します。（遅い）
さて、ご指名でお便りいただきましたのでお返事させていただきます！
（やはり、指名されると…良い意味で答えざる負えません。お便りいただく際は単独で指名されることをおすすめ致します。）
差出人: ねずみ
誰に答えて欲しいですか？
こう
メールアドレス:
メッセージ本文:
こうさん。はじめまして。スムログでの誠実なコメント返信と2回購入経験がおありとのことで、指名させていただきました。
とても初歩的な質問で恐縮なのですが、スムログブロガーさんたちのブログSNS等をみながら趣味がマンションになり約2年…住み 慣れた近所に自分からすれば魅力的なマンションがたつことになり (ちなみに〇〇〇【伏せ字】という東京のマンションです)、 ついに事前説明会の予約を入れてしまったのですがこれからどうし ていけばいいのかわからず緊張しています…
オンライン事前説明会→建物内モデルルームと進むようですが、これらにのぞむにあたっての注意点などございましたら教えていただ けないでしょうか？
ねずみ様、お便りありがとうございます！
※東京の物件で良し悪し等は私では判断不能なため、質問文中のマンション名は伏せさせていただきました。
これから第一希望のマンションの説明会からスタートということで、私がマンションを検討する際の注意点を紹介致します。
一般論で書いている部分もあり「知っとるわ！」という部分もあるかもしれませんので、ねずみ様の状況に合わせて適宜読み飛ばしていただければと思います。
主な注意点は以下になります。
- 本命以外のモデルルームに行く
- 他人の意見を求める
- 現地を見て回る
- 必要な資料を見せてもらう
- 価格表を坪単価に直す
野村不動産の好きなキャッチフレーズ ※本文とは関係ありません
本命以外のモデルルームに行く
同時並行でもいいので、出来るだけ近いエリアの2～3物件のデルルームに行ってもらいたいです。というのも、モデルルームは悪意を持って言えば、売主デベロッパーのテリトリーであり、検討者の購入意欲をアゲるトラップが満載です（豪華なモデルルーム、シアター、営業トーク）。そんな場所へ初っ端から第1候補のマンションに出向けば、舞い上がってしまい、深く検討することもなくそのままお買い上げになってしまう可能性が高いからです。また、別の見方で、営業さんの立場からすれば、「100%購入するだろうというお客」と「営業次第で買うかもしれないお客」のどちらに力入れるかといえば確実に後者ですよね。結果、前者には、あまり人気のない住戸に誘導するという可能性もあるわけですし、後者には、より重要な情報をくれる可能性もあります。
「営業次第で買うかもしれないお客」であると見せる目的としても、他のマンション名を具体的に挙げれる状態（他のモデルルームを訪問済み）にしておくことは大事です。もし、近い場所に他の新築マンションがないのであれば、中古でも構いません。
他のモデルルームでは、特に「これを確認する」というものはありませんが、モデルルームの流れやどのように営業さんがクロージングをかけてくるのかを冷静に聞くことで、第一候補のモデルルームでも舞い上がることなく判断できると思います。
他の人に意見を求める
これは客観的に第一候補をみるための対策になります。買いたいマンションが目の前に出てきた場合、どうしても「買う理由」ばかりに目がいってしまいますので、色々な意見を聞くということも大切です。また、他の人に相談することで、買う理由を言語化し、買いたいマンションのメリットや自信の状況を明確化することもできます。逆に、他の人に説明できないなら、その物件を買うことについて自身の中で腹落ちできていない可能性がありますので、その点をチェックする機会にもなります。
では、誰に意見を求めるかですが以下に当てはまる人です。
- 分譲マンションを買ったことがある人
- 質問者様自身の状況をある程度知ってい人
- 不動産のプロ
例えば、戸建てに住んでいる場合は、マンション管理などについての知識がないため、話が噛み合わないかもしれませんし、また、相談者様自身の現状（年収、趣味、思考等）がある程度理解していない状況で相談しても、的外れなやり取りとなりかねないためです。
その他、少し話が代わりますが、お金を払ってプロの方に相談するのが、マンション自体の価値を判断するのに最も手っ取り早い方法かと思います。（具体的に誰に相談すればよいかというのは、ここではあえて書きませんが（笑））。
現地を見て回る
質問者様は住み慣れた近所ということですので、あまり関係のない内容かと思いますが念の為。マンションは、9割立地が大事なのはよく言われることですが、この点、いきなり物件のモデルルームから行くと、立地に対する考慮がぼやけてくるというのはあるあるです（理由は前述の通り、購入意欲を高めるトラップが満載のため）。
立地に対する考慮を徹底するためにも、できれば平日の一日休んで、そのマンションの周辺を回りながら、立地のことだけを考える時間を設けるべきだと考えます。ひたすら周辺を歩き回ることで、その立地に対する生活イメージ掴むことや、周辺の雰囲気を感じ取ることで、ほんとにその立地に住みたいのか、あるいは、何か見落としはないかを確認します。
例えば、駅徒歩分数は「5分」でも実際に歩いてみると、信号があったり、道が狭かったり、暗かったりなど、地図やGoogleマップでは気づかなかったネガティブ要素も見つかるかもしれませんし、逆に、道中にお店が並んでいて、体感はもっと短く感じたといったポジティブ要素があるかもしれません。
そして、その日の夜8時や9時頃に再度周辺を回り、昼間とは違った夜間の状況も確認すべきです。できれば物件近くのホテルに泊まり、翌日に実際の通勤をシミュレーションすれば完璧です。
また、モデルルームに行く前に（勿論、何度か訪問する中でも良いのですが）、立地に関する懸念点を営業さんに尋ねることで、情報を引き出すという効果も期待できます（例えば、周辺のコインパーキングが将来何になるかなど）。
必要な資料を見せてもらう
これは、モデルルームで営業さんから貰えるor見せられる資料を指しているのではありません！直近のお便り返しでも少し触れましたが、モデルルームではこちらから言わなければ出てこない資料があります。
代表的なものは以下です。
- 眺望シミュレーション
- 立面図
- 日影図
- ハザードマップ
- 長期修繕計画
- 賃料査定
勿論、情報をたくさん頭に入れた結果、下手に迷って買えないというのも考えものですので、あくまで、ご自身の中で情報を正しく処理できるということが前提とはなります。
また、この部分で注意点というか、心構えとして。あくまで、「見せてもらう」という姿勢で聞いてください、間違っても「見せろ」的なスタンスでは言わないようにしましょう。営業さんを敵に回してもいいことはないです。
価格表を坪単価に直す
モデルルームから帰った後の話になりますが、貰った価格表を坪単価に直します。具体的には、以下のようなエクセルを作成します。
例：バンベール岐阜ザ・タワーの価格表
作成する理由は売れ行きや価格の付け方を把握するためです。
実際に購入する部屋を絞る中で、営業さんからどこか部屋を進められる可能性もありますが、かならずしも質問者様の意向に沿って提案してくるとは限りません。その点、実際に売れた住戸と価格表の値付けは正直です。
単価で見て不自然に安いor高い部屋があれば、何か理由があると考えるのが自然です（眺望、騒音リスクなど）。購入検討する部屋の単価を見て、その値付けが腹落ちできれば、変に条件の悪い部屋を掴まされる可能性を軽減することができます。
逆に不自然な単価の歪みがないのであれば、条件的にはどの住戸も似たりよったりだということがわかったりします。
まとめと完全な蛇足
以上が簡単ではありますが、モデルルーム訪問前の注意点になります。ご参考になれば幸いです！以下は蛇足です。
今回の回答を書いている中で、やはり、マンション購入は事前準備が大事だなと。
新選組三番隊組長の「斎藤一」は、剣術について後年以下のように語ったとか。
「どうもこの真剣での斬り合いというものは、敵がこう斬りこんで来たら、それをこう払っておいて、そのすきにこう斬りこんで行くなどという事は出来るものではなく、夢中になって斬り合うのです」
新選組最強の剣士の一人とされた斎藤一のような人物でさえ、真剣勝負（一太刀でもくらえば致命傷となるような戦い）となれば、理屈なんか関係ねーよと言っているわけです。もう少し正確に言えば、剣術は稽古で体に染み込ませておくものであって、戦ってる最中に頭の中で考えるものではないという意味かと思います。
マンション購入も一緒だと思うんですよ！
いざ、”真剣”検討となった段階であわてて調べたり、知識を付けてから、「こうやって自分の住まいに対する優先順位を…」とか、「周辺の相場をみて何割安ければどうこう…」なんて冷静な事は出来ないと思います。実際手に入るものを目の前にしたら、大抵は舞い上がってしまい、そんな理屈はどこかにふっ飛ばして、直感で買うor買わないを判断してしまうのが人間の性ではないでしょうか。
だからこそ、真剣検討の前にやれることをしておくべきで、マンション購入に向けた知識を付けておくことは大事なのではなかなと。
なので、皆さん「スムログ」を読んで知識を付けましょう！（笑）
スムログの記事では、モモレジさんの「モモレジのちょっと得するマンション選び」シリーズが超おすすめです！（というか手の内を明かしすぎではないかと思うぐらいです…少なくとも「ちょっと」というレベルではないですｗ）
できれば、私の過去記事も合わせて読んでいただけると幸いです！
いつも楽しく拝見させて頂いております。
まさに現在この状態で、販売前のお目当てのマンションと比較するため近隣の販売中のマンションのモデルルームに訪問させて頂いております。
営業さんには本命は○○○○ですが、比較検討のためにお伺いしました！と開口一番お伝えしていますがこのスタンスでよろしいのでしょうか？
営業さんによっては早速やる気をなくされる方、○○○○と比べてうちのマンションはここが優れています！と張り切られる方様々です。
私としては、本命と比べてどこが良いのか、悪いのか知りたいがためにモデルルームに訪問しているので後者のような営業を受けたいのですが、より良い訪問の仕方はありますでしょうか？
通りすがり様
コメントありがとうございます。
特に本命どうこう言うことにメリットはないと思いますので、同時並行で検討している旨だけ伝えれば宜しいのではないでしょうか。
加えて、何故、この物件を検討しているか（職場へのアクセスが良いとか、現居に近いなど）の理由を伝えた方が、営業さんも腹落ちしてやる気をだしてくれるかと思います。