管理組合ネタの今年のTweetから【はるぶー】

ブロガーの本音マンション管理総会運営・規約見直し
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住まいはなさんのブログを見て、【おー、Tweetを並べるって手があったか！】で、年末ですので、近況報告を兼ねて、アンケート結果計のTweet紹介で1回。短評つき。

後半は後ろにいくほど割と理事会かつ上級クラスの人向け（世の中の他のマンションの平均ってどうなの？）ですので軽く流してください。普通に住んでいるだけのオーナーさんだと回答できなものも多いですが、誰かが理事会をして、こんなことを気にしているんだということだけ知っていてくれれば。

はるぶー近況から

[1] マンション管理の評価制度…特に強制的な管理状態のお上による格付け制度の動き…を受けて、「マンションの管理状態を格付けすること」について、さくら事務所の”トークセッション”でお話をしてきました。　私の坐っていた椅子だけ後ろにクッションがなくて、腰がきついでふんぞりかえって話していて態度がでかい・・・とか不評。


※私が着ているTシャツは、中にきて総会に臨んだ複数の理事長から、総会が炎上しない効果があった！との喜びの報告があり、理事長が着ていると総会が荒れないご利益があるといわれています。　なぜか”のらえもん”が販売中（原価です）
https://suzuri.jp/wangan_noraemon/4823798/t-shirt/s/white

 



↑　中古マンションはロシアンルーレットと同じとさくら事務所の長嶋さん（後篇）

前後編で１時間半近いYouTubeの動画ので、お暇な時にでも。ブログでも今後取り上げてみようかなと思います。実は、この点数合わせが主目的の１つで２月下旬に臨時総会を予定中。

前編
https://youtu.be/3IbBr0xTsuo
後編
https://youtu.be/fiGm8uLgEuw

[2] もう不燃性とは言わせない！　10万回を超えるTweetで　”始めて”バズる。泡沫候補の”のらえもん”が、今年のネタじゃないのでは？　とかケチをつけていたが、クソ物件オブザイヤー2020　第３位受賞作。
（結構僅差だったけど、諸般の事情でこのくらいの順位でよかったなとも・・・）


管理って、怪文書が飛び交っているとか、総会が大炎上しているとかのときにしか話題にならないのは哀しいところ。
「怪文書は始球式」らしいし（某弁護士）。
まぁ・・電気も停電しないといつも使えているありがたみはわかんないわけですが。

総会の出席率

300戸以上


100戸未満


規約書き換えには”全戸を分母として”75%以上の賛成が必要、つまり総会に3/4議決権参加しないと、規約が書き替えられないマンションになります。世の中の平均値は８０％弱だといわれていますが、割と二極分化してる。

理事会が意識しないと絶対９０％超えにはならないし、９５％なんてマンションは、理事長に会ってみれば例外なく超優秀。理事会の力量を測る簡単な方法として、ここは是非マンションに関わる人全員に確認をお願いしたいポイント。うちは９９％ですとか勝ち誇っていたら、１００％を達成したことのあるマンションも結構あるみたい。私は３箇所知ってます。

マンションの保険編

ここからはディープ目の理事会設定アンケート編です。

昨年１０月に続き、保険料が上がる方向での改定が１月１日から。かけこみで臨時総会をやったマンションが多くて、Tweetが飛び交う年度末。

マンションの共用部の保険は、各社とも赤字続き。その理由は、犯人が分っているのに、保険を汚損・破損で使ってしまうとか、個人賠償保険部分を気安く申請しまくるとかの、”いけてない”マンションのモラルハザードが原因。

 


これを、管理組合が自分の保険で解決すべきではないのはまともな理事長的には自明だと思うんですが（犯人は”そのマンションの人”ですらない）何十万インプレッションもあって逆に違和感。湾岸のタワマンですが、理事会の対応はまともです。自転車の保険加入も義務化だし、全員個賠くらいは加入していて欲しいもの。

 

火災保険料に、昨年大きな被害のでた２回の台風の被害は反映されていません。近々にもう一回保険料の上げがある筈。他では保険を受ける損保”全社”が過去１－２年の保険金支払い回数（事故率）で大きく保険料の異なる設定に移行するようです。
・・・ダメマンションのせいで、まともにやっているマンションまで保険に加入できないのはどうかなと思うので、自動車保険みたいに、車の車種や、保険に入る人で等級別になるのは自然な流れかなと。そのうちまとめてブログにしてみたい（と言い始めて半年）

保険の代理店は管理会社？


管理会社の保険部は、無数に保険を扱っているので、駆け込みで解約ー再契約をしたほうが有利でも、それを教えてくれたりはしません。過労死しちゃうから。保険に関しては、最低限の情報を理事会が把握しておく必要があります。　コンペやると、管理会社の提案では勝負にならないから、”マンション保険”の専業代理店にも話を訊いてみては？が私のおススメ。うちはマンション保険専業の会社が保険の代理店です。

では、共用部保険の損保の会社は？


会社ごとに、例えば東京海上は築浅で事故歴の少ないとこに圧倒的に強いとか、管理士評価の点数が良ければ築年の経過したマンションでは日新が強いよかの特徴があります。

財閥系のデベとかは”自社系列”の保険に初期設定の例が多い。三菱なら東京海上、三井なら三井など。それがベストとは限らないので、保険の見直しでは、5社見積もりの取得は”基本中の基本”です。　最近北仲のタワーが”三井でない”保険にかけこみで臨時総会までやって切り替えていて、ちょっと驚きました。管理者案外まともに仕事してる（意味深）。

理事会役員のD&O保険って入ってる？


理事長が被告になる、損害賠償の訴訟とか、理事会役員が訴訟に巻き込まれる事例は案外多いものです。メジャー５社全部の保険に役員損害賠償保険は特約でつけられるようになりました。”すこしでも安心して”理事ができるようにうちでは当然加入。

管理規約ネタ

期末ー総会の期間は　2ヵ月? 3ヵ月?


今の標準管理規約だと確か2ヵ月決め打ち。別に区分法規定ではないので3ヵ月でもOKですが、法人税を収める場合は普通は2ヵ月以内に決算をだすので（3月でも可能ではある）うちは収益事業会計の立ち上げの時に総会までは2ヵ月に短縮しています。期初から、3ヵ月も予算案が可決成立しないのだと、その間に新規事業が実施しにくいので、2ヵ月で十分だと私は考えます。
（3ヵ月だと毎年のGWの大型連休に理事が休めなくなるので2月決算だから4月総会に前倒ししたってのが”本当”の理由：理事が楽できない設定はサステナブルとはいえない。決算月はちょっと理由があって動かせません）

規約の条文の数字は全角？半角？混在？


規約は”である”調？　”ですます”調？？


うちの規約は、1桁は全角（第１条）、2桁は半角（第23条）で、標準管理規約通り。一方で、なぜか原始規約から”ですます”調。他でみたことないから、聞いてみたら案の定…
「滞納者の裁判は、いきなり通常訴訟で実施可。それにかかる弁護士費用などの一切も管理費の一部として、滞納者本人が負担”するものとします。”　」とか怖めな既約でも、マイルドに見えるからこれはこれで柔らかい感じがでていいかなとも思ってる。（使用細則だけですます調ってのを見たことがある）

瞬間にブログ１回かけたぞｗｗｗ

!! 重要 !!
　本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
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