お便り返し【タビー】ブランズタワー芝浦とプラウドタワー芝浦(仮称)の比較

皆さん年末成果報告会に向け書かれているので、私も「芝浦住まい」さんからのお便りにお答えします([2021/2/6追記]注:プラウドタワー芝浦正式発表前の記事です)。

ブランズタワー芝浦と、次に発売されるはずのプラウドタワー芝浦で悩んでいます。

港区にお詳しいタビーさん、アドバイスいただけませんか？

軽く、と思いましたがこれは難しい!

すでにMRオープンから１年を経て普通に販売中のブランズタワー芝浦と、プラウドタワー芝浦とは書かれていますがまだ正式発表がいっさいない物件の比較ですね。

Contents

1 ブランズタワー芝浦
2 プラウドタワー芝浦(仮称)
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ブランズタワー芝浦

ブランズタワー芝浦については、プロジェクト発表時に書いたきりでしたね。

スムログ東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】

とはいえ、最近はブランズタワー豊洲の比較等含めいろいろ(笑)言われているブランズタワー芝浦なので、芝浦住まいさんはじめ、ウォッチャーの方も物件情報はよくご存知かと。

私は本物件のポイントは次の２つと考えています。

田町徒歩１０分未満の大規模タワーとしては約１５年ぶりの新築物件であること
間取りは整形で比較的よいこと

前者については、ファクトストック　「ブランズタワー芝浦」3つの注目点がさすがによくまとまっていますが、芝浦の大規模タワーとしては芝浦アイランドグローヴタワー(2006年竣工)、キャピタルマークタワー(2007年竣工)以来の徒歩１０分未満物件です。

すぐ北でお見合いが気になるパークタワー芝浦ベイワードはすでに築15年、その北のインプレストタワー芝浦レジデンスは2014年竣工ながら25F 114戸と小さ目、グローバルフロントタワーは浜松町と田町の中間地点となっています。

港南ではシティタワー品川以来12年(かな?)新築物件は出ていないので、一帯で新築を待っていた方には期待のマンションとなりますね。(その分、叩かれやすいとも)

後者の間取りについては、マンションの間取りや価格を言いたい放題!　モモレジさんブランズタワー評がわかりやすいです。本物件は梁や柱が気になる面はあるものの、間取り自体は整形なのはGOOD POINTです。ただし、１７F(東側で海が見えると思われる階層)でも3LDKは億になってしまうので、モモレジさんも67m^2を取り上げているようです。

竣工まで約1年となり、かなり立ちあがってきたのでイメージはしやすいところですね。写真は南側から。すぐ奥にパークタワー品川ベイワード、ずっと奥にグローバルフロントタワーと一直線に並んでいます。

ブランズタワー芝浦近景

海岸通りの東側から引いた画像。南側の五十嵐冷蔵さん巨大倉庫と北側のパークタワー品川ベイワード、東側中層マンション群との位置関係がよくわかります。

ブランズタワー芝浦遠景

実態の不明なプラウドタワー芝浦(仮称)と比べるには、このあたりのポイントをふまえておけば、発表しだい比較がしやすいのではないでしょうか。

プラウドタワー芝浦(仮称)

上記に示した以前の記事でも「噂の芝浦小向かいのプラウドタワー芝浦(仮)ともども、港南・芝浦エリアではお初のブランドとなます」と書いたとおり、芝浦・港南エリアにはブランズ、プラウドブランドのマンションはありませんでした(キャピタルマークタワーは実質的には東急ながら、5社JV)。湾岸エリアのノウハウを持たない両ブランドなので、土俵はほぼ同じでしょうか。

なにしろ情報が出ておらず、コロナ禍がまったく落ち着かないなか、価格予想も非常に困難なところです。が、都心以外でも坪400万が普通になるなか、ブランズタワー芝浦が坪500万前後で出しているところに、天下のプラウドがこれより下げて出してくるとも思えません。

芝浦のタワー群が当初坪200万円未満から買えたことはもちろん、ここよりさらに駅から遠い(徒歩13分)の東京ベイシティタワーが、最初こそ坪300万円を切っていたものの、最後は最上階(そもそも30階)とはいえほかの階と間取りに違いがないのに坪500万円で売り切ったのを目の当たりにした身としては(現在出ている中古も普通に坪380万前後)。

新築＋駅＆小学校徒歩時間

そう、ブランズタワーと同じく新築なだけでなく、東京ベイシティタワー(および芝浦アイランドケープタワー)よりは田町駅に近く(徒歩11分?)、高輪ゲートウェイ駅もウリにでき、さらに意外に見逃せないポイントとして、パークタワー勝どきで話題になった小学校問題があります。実際、近隣で新築購入されたものの手狭になり引っ越しを検討するものの新築が、という方はよくいらっしゃいます(同じマンション内の広い部屋に越すケースは聞きます)。

そして、本物件は芝浦小学校(児童数約1300人)・芝浦幼稚園が目の前、かつ学童も芝浦小敷地内および近隣の「芝浦学童」ありです。したがって、新築+駅&小学校(中学校はもはやサピックス→私立前提笑)徒歩時間に対価を払う方が421戸分いらっしゃればよいわけです。

ん、なぜ戸数まで知っているか? どこにも書いていませんでしたが昨年8月の「(仮称)芝浦4丁目新築説明会」参加しているからです(笑)。

間取りイメージ

あくまでその時点の計画なので変更等の可能性はご理解いただくとして、1枚だけ某低層階の平面図をこっそり載せます。

平面図

これは… 柱がめり込みでなく一部住居内貫通?! 想像ですが、敷地の関係から建物をあまり大きくできず、柱の位置を避けられなかったのでしょうか。同じ理由で、ベランダ面積も少々厳しそうです。具体的な間取りまではわからないものの、角部屋はさておき中住戸は厳しいところがありそうです。

現地は、まだまだ地下工事中です。ブランズタワー芝浦と同じく、旧海岸通りに面している点は考慮の必要があるでしょう。