「リビオレゾンTHURSDAY調布」に学ぶ、単身用マンションの作り方

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先日ではありますが、湾岸妖精、調布まで行ってきました!



目的は調布駅から徒歩6分のリビオレゾン THURSDAY調布の見学です。

建物の概要を述べますと:
京王線調布駅からフラットアプローチで徒歩6分。信号を2つ渡りますし、ひとつは甲州街道ですから実質徒歩8分くらいでしょうか。平均坪単価は340万円。本物件で一番用意されている1LDKは33平米〜36平米で3600〜4000万円弱の総額感です。総戸数50戸でメインターゲットは単身者用マンションとなっています。

販売は順調なようで、既に半分以上は契約済み。残りは3割程度、といったところでした。



単純な単身者専用板状マンションではありません。甲州街道沿い向きの最上階は2LDKメゾネットなどユニークなプラン設定されています。西向きの最上階でもコンパクトながら3面がバルコニーに面している2LDKの部屋など、工夫が凝らされていました。
詳しくはWoMansionのレポートをご覧ください。
https://www.homes.co.jp/mansion/article/287/

なぜ、湾岸妖精がこの物件を見学してきたのか。それは見学した後に、スムログブロガーで売主の和田君から、解説を聞くことができたからです。普段販売側からは聞くことはない、デベロッパー側の視点などを、忌憚なく聞いてきました。なお、諸事情により表現は無修正ではありません。ご容赦ください。

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[のら]今回、売主はリビオ(日鉄興和不動産のブランド)とリビタだけど、いつも名前似すぎだなと感じてます。一応聞くけど、何の関係もないんだよね?

[和田]名前は似ていますけど資本関係はないですね(笑)リビタさんは京王グループの会社でご存じの通り、リノベ物件を数多く手掛けていらっしゃいます。それこそ区分(一部屋単位)から一棟リノベまで。


リビタ売主の一棟リノベ物件:リノア北赤羽
彼らは新築マンションを手掛けられたことが無いとのことですし、我々もリビタさんと一緒に事業をすることによってリノベで培われたデザイン力やコミュニティ形成のノウハウを吸収出来れば、と考えて今回JVすることになりました。

[のら]今回は日鉄興和不動産がメインの売主だけど、JVしたリビタさんから学ぶことってありましたか?

[和田]リビタさんのデザイン、専有部表現へのこだわりや、人と人がマンションの中で交流する、その種を作っておくことなど、そういうところは自社単独物件とは違ったテイストを出せたと思います。この物件規模で20畳くらいのスペースを取って共用キッチンを作るということは普通しません。スペースにして半戸分くらいを消化しますから。



共用キッチンはルーフバルコニーと続いていますし、ちょっとした机やWifiなども用意してPC作業もできるようにしています。

[のら]このマンション、少し尖っているって事前情報がありました。パースを見るとエントランスがいいなと思ったのですが、これは古谷デザイン建築設計事務所さんが主導しているってことですか?

[和田]古谷デザインさんは、植栽デザインに定評のあるデザイン事務所さんです。彼らの今までのお仕事は、新築マンションの植栽監修や、それこそリビタさんのリノベ物件のデザイン全体監修など、植栽を中心とした魅せるデザインを作ることに長けておられます。新築マンション全体のデザインを監修されるのは、恐らく今回が初めてかと。
彼らの発案でエントランスと2階の間、頭上に植栽を入れました。社内では「本当に入れるの?」と言われましたが…基準を満たしながら、またメンテナンスや将来の改修時も考えつつ実現するのは大変でした。



[のら]門構えがいいよね、チカラが入ってる。

[和田]最初リビタさんと古谷デザインさん双方から、今回はこれを是非やりたい・一番の見せ場にしたい、と言われ、それなら絶対に実現させようと、細かい仕上がりやコスト面でも妥協せず設計しました。下の植栽含めて雰囲気は出せたかと思います。

[のら]ところでなぜ甲州街道沿いにメゾネットタイプを作ったの?売りにくくない?



[和田]容積は余っていたのですが、日影規制の関係上、普通に(階段やEVを上に伸ばして)7Fを作るのは無理でした、半分ぐらい削れば収まるので、容積を無駄にせず、少しでも売上を伸ばす為にメゾネットを作りました。この高さだと南側は抜けるので2LDKかつ特殊住戸ではありますが眺望が開けたよいプランができたと思います。

Mrタイプ。2LDK/67.56㎡


[のら]駐車場は7台。調布市の規制とかはないの?

[和田]調布市の規制はあります。元々は機械式駐車場を入れる予定でした。しかし正直これぐらいの大きさ(住戸面積)のマンションですと、駐車場いらないという人が圧倒的に多い。そこで、行政と折衝して隔地駐車制度を利用して機械式駐車場をとりやめ、平面の7台のみにしました。

1LDKですと、のちに売却となっても駐車場を必要とする人は少ないのであまり資産価値に影響しません。また機械式駐車場も後々の管理を考えると、むしろない方がいいという考え方も。これからの時代、駐車場のニーズは減少しますから。今回は機械式駐車場を取りやめたことでプランの間口を改善したり、容積消化を伸ばせたので、これで正解かなと思っています。

[のら]しかし、この総戸数できちんとした共用施設を作っているのは珍しいね

[和田]機械式駐車場を無くすことで生まれた売床(売上)や浮いたコストでこの共用キッチンが実現できました。リビタさんのこだわりをここで出してもらっています。逆に専有部、特に1LDKの設計は当社がリビオレゾンシリーズで培ったノウハウをしっかりと打ち出しています

[のら]見たところ1LDKはほかのリビオさんの標準プランと変わらないと思うけど?

[和田]これはもうそれが当社の十八番のスパン幅4.2mで、洋室はセミダブルベッドが入るサイズを確保、対面キッチン、等リビオの考える最適プランですので。

[のら]調布の坪340だけど、床暖房が入ってないし、キッチンは石じゃないとかそういうところも目についたけど。やはり総額重視ですかね。

[和田]1LDKにはあえて床暖房入れてません。もちろん2LDKには入れています。コストとの兼ね合いですね。あとキッチン面材が石か石でないかで購入感度が変わることはない、と判断しています。このマンションのような単身女性向け企画だと、設備よりも資産性を重視される方が多いですね。コストに跳ね返って、資産性が落ちてしまうことはこちら側としても避けたいので。

[のら]ホームページや資料からは、女性向けっぽさを感じるけど、このマンションは単身女性向けなの?

公式Webサイトは女性向けの印象が強い。


[和田]我々だけではないと思うのですが、単身向けマンションは、基本的に女性受けを非常に意識して作ります。それは設計においても広告においてもそうですね。仕様で言えば3面鏡や小さくても対面カウンターキッチンを入れるなどですね。そうすると女性受けは良いし、男性も「まあ使いやすいよね」と思って買ってくれるんですよ。面積の話をすれば、男性はもうすこしサイズが大きいのを欲しがる傾向はありますね。45平米とか。

[のら]男性の方が女性より少しサイズが大きいのを欲しがるというお話面白いですね。女性は、もし結婚したら貸すか売るかすればいいって割り切ってるけど、男性はもし同棲したり結婚したりした時に自分のマンションに住んでもらうことを考えるからじゃないかなー、適当だけど。この物件はコンセプトからバリバリ女性を感じるけど、実際に男性購入してますか?

[和田]女性8に男性2ぐらいですね。コンパクトですから当然単身の割合が多いです。調布市と府中市にお住まいの方で約4割、それ以外はもう少し広域から来られています。

[のら]調布徒歩6分で甲州街道超えたところに単身用マンションって需要あるのかなと思ったけど、かなり広域からお客さん来るんだね。

[和田]我々は、1LDKを数多く手がけている実績を武器に、従来1LDKの供給がを殆どない場所でも、需要はあると判断して仕込みます。ちゃんと社内の用地購入基準もありますし。ここはイケる場所と判断しました。

[のら]いやーここまで本音込みでしゃべっていただきありがとうございました!

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こんな感じでパンフ片手に解説いただきました。いやー楽しかった。普段は、フィルターがかかった営業の話を聞くのですが、売主が採算性を考えながらどうプロジェクトを組み立てていくのか、非常に勉強になりました。和田君さすが、説明に迷いもよどみもない。

次はファミリー向けのマンションで、同じような企画をやりたいですね。

なお、この対談で本物件にご興味を持たれた方は、最新の価格や先着順などこちらの物件概要をご覧ください→リビオレゾン THURSDAY調布
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