こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
質問は以下の通りです。
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差出人: 人生悩み中
メッセージ本文:
【海外転勤時の対応について】
こんにちは。いつも記事を楽しみにしています。
私は4年程前に湾岸地区のとあるマンションを購入しましたが、来春海外転勤の辞令を受けてしまいました。
マンション自体は気に入っているのですが、比較的長期間の駐在予定且つ駐在終了後も東京に戻ってこれない可能性がある為、今の部屋を賃貸に出すか(海外転勤ということで銀行のokは取れています)売るか悩んでいます…。
当方の情報としては、
・35歳＋専業主婦の妻＋未就学児2人、家族帯同予定。
・駐在期間は5～8年の予定。
・4年前に湾岸で3LDKを購入、現時点での残債は約4000万円。
・駐在終了後は東名阪のどこかに戻る。確率は60:5:35ぐらい。
・将来的には東京or名古屋(妻の実家)で暮らしたい。
という状況です。
個人的には、今の部屋は賃貸に出してしまい、帰国後は新しく部屋を購入して楽しみたいのが本音ですが、
帰国時の年齢が40歳超になる可能性が高いことや、この春から2つ目の住宅ローンを借りれなくなったという記事を目にしたことからどうしたものかと悩んでいます。
決して少なくない方がこういう悩みを持つ気がするのですが、
あまり情報として目にすることがないので(個別要因が大きいからという気もしますが）、
おすすめの方法や一般的には皆さんどうしているかなど、教えて頂ければ幸いです。
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ご指名頂き有難う御座います！
ふじふじ太がご回答させて頂きます。
早速結論です！
人生悩み中さんのご状況であれば、
「定期借家契約で賃貸に出す」
が王道の選択肢だと思われます！
銀行からＯＫが出ているということですし、低金利で賃貸募集ができるというメリットは非常に大きいですね！
このような機会はなかなか巡ってくるものではございませんし、狙ってできるものではございませんので、特に売却を急ぐ必要はないかと考えます。
4年前に購入をされているということですので、少なからず売却益も見込めるのではないでしょうか？
だとすると心の余裕も生まれますし、多少のリスクも許容できそうですね！
賃貸に出す上でどのようなリスクがあるか等、詳しくは以前私が書いたブログ「物件を売るべき？貸すべき？その判断基準は？」をご参考下さい。
上記ブログに基づくと、今売却した場合にどのくらい売却益が出るかも念の為把握しておいた方が良いかもしれません。
今なら3000万円特別控除も使えます。
また、シミュレーションをした訳ではないので経験に基づく予想ですが、
賃貸に出せば月々のキャッシュフローもプラスで回る可能性が高いです。
月々の収支も良い上に、さらに低金利故、長く所有をするほど残債はどんどん減り続け、含み益が増え続ける形となりますので、下手な投資に手を出すよりもよっぽど手堅く資産を増やすことができますね！
なぜ定期借家契約？
実例として私のお客様でも同じようなケースで物件購入後に海外転勤が決まってしまったという方は多くいらっしゃいますが、ほとんどの方が「定期借家契約」で賃貸に出しております。
任期が最低でも5年以上なのであれば、定期借家契約5年で賃貸に出せば、賃料もそこまで下げずに相場通りで貸すことができます。
定期借家にする理由は、いざ任期満了でご帰国される場合に選択肢が増えるからです。
例えば任期満了でご帰国することになった場合、定期借家にしておけば、よほど例外なトラブルでもない限りは、契約期間満了で契約を終了させることができます。
その後、自宅に戻るのも良し、売却をするのも良しとなります。
任期延長であれば、そのまま定期借家で再契約をしましょう！
再契約または、新規募集であったとしても、契約期間は1年でも2年でも3年でも、その時の状況に応じて自由に設定することができます。
※契約期間が短くなれば、その分賃料も少下げないといけませんのでご注意下さい。1年未満だと貸し出し自体がなかなか難しいですが。。
2つ目の住宅ローンって借り入れできる？
ご帰国後に新たな物件購入希望であれば、売却条件をつけて新規借り入れをすれば大丈夫です！
買い替えの王道の方法ですが、「売却条件」をつければ一時的にダブルローンとりますが新たに2本目の住宅ローンを借り入れすること自体は可能です。
健康面のご不安があれば、フラット35を使えば団信も必須ではございませんので、新規借り入れについてはそこまでご心配されなくてもよろしいかと思います。
オーナーチェンジのまま売却活動することも可能ですが、募集期間が長引くことと、相場より5～10％程度値下げをしないと決まりにくいため、あまりお勧めしておりません。
定期借家にしておいて、契約期間満了後に空室でご売却をされた方が、出口戦略が立てやすいです。
今回のケースで賃貸に出すデメリットは？
海外転勤の場合に賃貸募集をするデメリットを挙げるとするならば、ご帰国のタイミングより早く借主さんから解約をされた場合です。
こればかりは借主さんに必ずいついつの期間まで必ず住んで下さいとは縛れませんので、仕方がありません。。
※リスク回避の選択肢として賃料保証型のマスターリースという方法もありますが、賃料収入が減りますし、湾岸エリアであればすぐ借り手が見つかりますのであまりお勧めしておりません。
例えば仮に、帰国の1年前くらいに解約をされてしまったとすると、次の借主を見つけるのに大変苦労しますし、賃料も2割引き程度を覚悟しないといけません。
ただ、その時はその時で、最善の選択を考えていきましょう！
空室になったのであれば、海外におりながらでも売却をすることもできます！
むしろ非居住者として売却すれば、譲渡所得税約15％はかかりますが、住民税5％がかかりませんので。
そもそも東京に戻らない可能性もあるのであれば、定期借家1年ではなく、一旦賃料優先で契約期間2年とし、引き続き賃貸募集を継続するのでも良いと思います。
その時の市況とライフプランを考慮しながら、後悔のない選択をしていきましょう！
この記事が少しでも人生悩み中さんのご参考になれば幸いです。
より詳しくは、対面相談も受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい！
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