住友不動産〜曽根崎link city計画について〜 幻の分譲計画!?

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前回投稿した住友不動産うざ絡みシリーズ第二弾です。

(お前、どんなけスミフ好きなんだよ!!)

大阪タワー「えっ、大好きですけど、何か???

じゃあ、はじめます!!

 

本来であれば、今この時期は、我々、大阪のタワマンファンが大騒ぎしている分譲計画がありました。それが、住友不動産の「(仮称)梅田曽根崎計画」です。

パースでも都心ということがわかります

経緯と立地

元々、ここには2007年に扇町小学校に統合され、廃校となった大阪北小学校がありました。プロポーザルの末、この用地を住友不動産が取得したのは、2014年のことです。当時の記事によると、大阪市が設定した売却予定価格は67億7400万円であったのに対し、145億200万円での落札であったそうです。(当時のニュース

敷地面積は6,934m2ですから、坪700万円弱で取得したことになります。
その後、全国的な不動産市況の活況に乗じ、大阪の土地値もずいぶんと上がってしまったので、今思えば、安いかったね!という感じではありますが、当時としては、そこそこの高値であったはずです。

当該地から少し南に下った先で建設中のアパホテルの土地は(すったもんだあった末に)最終的には、ここの倍以上の値段で買われているという話も耳にしますし、住友不動産には先見の明があったということでしょう。





地図をご覧いただければ、お分かりいただけると思いますが、正真正銘の「梅田」です。
大阪駅はもちろんのこと、大阪周辺に乗り入れている各線全てに雨に濡れずにいけるような好立地!
わかりやすくいえば、最近、きれいになった泉の広場の上です。

綺麗になった泉の広場 人気店がたくさんあるので、便利です


また、阪急百貨店・梅田本店にも、歩いて5分もかからずに行けます。

実は誰もが「梅田」と言い切れる場所に、立地するタワーマンションというのはほとんどありません。
茶屋町の「ジオグランデ梅田茶屋町レジデンス」か、(強いて言えば、)「グランフロント大阪オーナーズタワー」くらいではないでしょうか。(グランフロントオーナーズタワーって一番奥に建っている分、案外、駅から遠いんですよね。。。)

それらに比べて、ここは若干、猥雑さはあるものの、(何しろ、繁華街のど真ん中ですから割り切らなくてはいけません)利便性の高さにおいては他を圧倒していると思います。というか、大阪ナンバーワンです。
言ってしまえば、「よくこんなところに、小学校があったな」というような場所です。

私はずっと、「うわー、これはすごいものができる!!!買えるようなものになるのかはわからないけれど、無理をしてでも、絶対に欲しい笑!!!」と妄想しながら、計画が正式発表されるのを、心待ちにしていました。

というのも、プロポーザルの結果が出たときから、「商業施設、タワーマンションの複合施設」というタイポロジーは決まっていたので、いつかは売りに出されるものだろう、、、とずっと思っていたのです。
実際に、住友不動産の他のマンションの営業さんも、「あそこは高いとは思いますけど、そのうちに売りに出されると思いますよ」とおっしゃっていましたし。

そして、敷地の一部は、シスコンパーク(住友不動産のコインパーキング)になりました。
ちなみに、この駐車場は小学校の運動場の跡地であったためか、アスファルト舗装もされず、砂利敷の簡易的なものだったので、暫定利用だと思っていましたが、、、


運動場跡地の暫定駐車場。校舎もまだ残っています

計画概要発表

当初の計画では、2019年2月に完成とありました。しかし、本体工事に着工する様子もなく、現地は小学校の校舎が解体されたあとは、上記のコインパーキングの状態が続きました。
いつになったら、始まるのかな、と思っていると、住友不動産から以下のプレスリリースが発表されました。そう、ついに、着工です。。。

【施設概要】
敷地面積:6,837.63 平方メートル
延床面積:107,560.37 平方メートル
最高高さ:191.675 メートル
階数: 地上56階、地下1階、塔屋2階
事業主:住友不動産株式会社
設計施工:株式会社大林組大阪本店
施設用途:共同住宅836戸、ホテル202室 店舗、貸会議室(文化・交流施設) 大阪市管理施設
工期:2018年7月~2022年3月下旬(予定)

  • お初天神通り商店街に面した『リンクプラザ』及び中州通りのオープンモール『リンクモール』には 新たな商業施設(面積:約 1,000m²)を導入し、街の回遊性と地域の賑わいを高めます。
  • 文化・交流施設と2階屋上庭園『リンクガーデン』は地域に開かれたコミュニティ・フロアとし、地域の賑わいとアイデンティティを高めます。
  • 商店街と通りの交点に街かど交流広場『リンクプラザ』を設置、地域の行事参加の機会を増やします。
  • 都心居住機能を導入し、約900世帯の新たなコミュニティ形成により地域の活力を高めます。
  • ホテル(202 室)を導入し、市府外、海外からの短期ビジネス、観光、短期留学、短期研修の人々を集め、国際競争力等の強化に貢献します。

断面にある通り、低層階は、

・1F商業施設(リンクモール)



→商業施設は飲食・物販と書いてあるが、設え的には、リンクプラザ前が飲食の可能性が高く、大きめな荷捌きのある、新御堂筋側は、おそらくスーパーかドラッグでしょう。コンビニにしては、広めなので、マックスバリューエクスプレスのようなコンパクトスーパーかなぁ、と思います。 成城石井は地下にあるしね、、、

・ ホテル
→住友不動産「ヴィラフォンテーヌ」の運営で4〜8Fまで。202室ということで、そこまで広いものでもないので、一般的なビジネスホテルでしょう。
ホテル立地としてみても、いい場所だと思います。

・ 2F文化・交流施設



→1Fリンクモールと同じピンク色で塗られていますし、テナント区画?という感じですが、ホテル用EVとつながっているようにも見えます。
正直、よくわかりません。。。

・ 住宅ゾーン
→本題ですが、2F平面図を見たら、不自然なところが一つあります。
それは、住戸エントランスが2つある!?ということです。



これはどういうことなんだろうと、思っていたら、こんな手紙を入手しました。



40階から上は、住友不動産の高級賃貸マンション「ラ・トゥール」になるそうです。
関西では、京都の岡崎にありますね。
現在は、本件についても、HPが開設されています。

気になるところ、、、

専有面積:40.3㎡~309.7㎡(専有面積40.3㎡~190.2㎡から変更予定)

309m2とは、すごいですね!!梅田で一番の高額住戸になることは、間違いなさそうです。
グランフロント大阪オーナーズタワーの分譲賃貸は月坪15,000円〜くらいですから、それは超える水準となるのでしょうね。
ここの場合は、40.3m2で月20万円前半くらいが下限値でしょうか。(甘い気もしますが。。。)

309m2については、想像もつかないですが、月300万円を超えるくらいかな?と思います。
これくらいなら、払えるという人はたくさんいらっしゃるのでしょうね。。。

問題の9〜39階

※ここから先は予想というより、妄想です!!!事実そうなる、とは一言も言ってませんので、悪しからず。。。

さて、一番気になるところは、9〜39階部分はどうなるのか!?というところです。

ラトゥールは200室切るくらいかなぁ、と思われるので、600室程度がラトゥール以外のマンションになると思います。(ただ、ラ・トゥールサイドと思われる方のエレベーターが3機しかないので、もう少し戸数は絞っているかもしれません。)

この物件について、検索をしてみると計画自体についてはたくさんの方がブログにされていますが、この件に触れられている方は見当たりませんでした。(何も発表されていないから当然ですね。)

現実的に考えると、ラ・トゥール以外の部分も賃貸マンションとなると、一気に800室超の賃貸供給となりますから、埋めるのは結構、苦労するのではないでしょうか!?
ましてや、ラ・トゥールというブランドも使わないとなると、賃料も伸ばせないでしょう!

もしそうであれば、分譲で竣工後販売となる可能性も十分有り得るのではないでしょうか!?スミフは自社リートも持たず、権利関係が綺麗であることに相当な拘りを持っている会社だということは重々承知していますが、、、

住友不動産さん!!!是非とも、売ってください!!!!!!

東京では、ベイサイドタワー晴海パークシティ中央湊 ザ・タワーのように物件自体を竣工後に売り出すケースはたくさんありますし、そもそも、スミフは竣工売りは得意分野のはずですから、期待できると思います。

仮に、分譲になったとしたら、坪500万円は超えるレベルの価格になると思いますが、それでも売れると思います! 私も(ワンルームで)検討します!!

正直、(似たような値段であればという前提で)ウメキタ2期とこっち、どっちがほしいかと言われたら、個人的にはこっちです。理由は利便性がケタ違いに高いからです。

よろしくお願いします!!!

 

おまけ

一応、低層部の眺望シミュレーションを載せておきます。



北側 50m相当




東側 50m相当




南側 50m相当 100m先にAPAホテルが建設中


西

西側 50m相当


どの向きも難しいですが、一番抜けが期待できるのは新御堂筋を超えた階以上の東向きですかね。でも、音がなぁ。こっちの向きの眺望が気になる人はシティタワー東梅田パークフロントの現地MRに行ってみると、、、

南はAPAとの被りがしんどそうなので高層階が無難かもしれません。

よって、私が狙うなら、20F前後の東向きですかね。

 

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の30歳です。よろしくお願いします。

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