のらえもんです、おそれいります。
こんなメールが来たので私がお答えさせていただきます。

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差出人: いんらい
新築プレミアムの実際について

1年以内に住宅購入の検討をしているものです。(30代後半、妻、幼稚園以下 2名、3LDKﾏﾝｼｮﾝ想定)
いつも楽しく拝見させていただいております。
常々個人的に疑問に思っているので質問させていただきました。
よく新築マンションが高騰しており買った瞬間に新築プレミアムは10%以上、吹き飛ぶ。
という話を目にしますので新古品である築3年目ぐらいのものがねらい目かと思い、
検索サイトを日々閲覧しておりますが、
正直新築時より高値で出されている方ばかりで、
新築プレミアム無いので市場より10百万円安く購入できそう、
みたいなのを期待していた身としてはがっかりしています。
全部高いじゃん、と。
研究不足の甘々の甘ちゃんであることは承知しておりますが、
これは一体どういった現象なのでしょうか？
検索サイトの価格はほぼチャレンジ価格となっており、
まだまだネゴの余地があるということなのでしょうか？
出物の物件は出ているけど一瞬で消えており、ﾁｬﾚﾝｼﾞ価格のものしかサイトに出ていない？のでしょうか？
正直、1件たりとも「おお割安！！」というものを見つけたことがないです。。。

苦情ではなく素朴な疑問ですのでご解説いただけますと幸いです。
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ふむふむ、なるほどですねー。

まずは新築プレミアムについてご説明させていただきますと：
新築マンション価格＝築5年目の中古になったときの時価＋坪4万円✕5年＋「新築プレミアム」

マンションは1年あたり坪4万円づつ減価していく（by沖有人大先生理論）ので、この補正をかけた上で、更に新築時に高かった分を新築プレミアムといいます。昔は2割、今は1割くらいと言われてますね。

「マーケット見ると新築プレミアムなんてないじゃん！築浅マンションは新築価格より高く売り出しているし、なんで！」

うん、お気持ちはよくわかります。でもね、新築価格なんて入居した後はただの記号です。中古マンションマーケットは常に時価。その価格で一人手を挙げてくれるならそれで良いのです。そのため、売主は焦っていない限り、取引が成立するかギリギリの価格で売り出してみます。

 

理由１：「首都圏マンションの価格水位が全体的に上がっている」

都県地域別　中古マンションの成約㎡単価　レインズ季報マーケットウォッチ令和2年4-6月度

都県地域別　中古マンションの成約・新築登録年数の推移　レインズ季報マーケットウォッチ令和2年4-6月度

理由２「マンションに適する場所からマンションは建っていくため、近隣に立地が劣る新築マンションが建つと相対的に立地に優れる中古マンションに一定の需要が生まれる」