お便り返し その147「中古+リノベーションor新築?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:たまっこ

メッセージ本文:

マンションマニア様へ

こんにちは。いつも楽しく読ませて頂いてます。YouTubeも営業の移動中に、いいラジオとなっています。

今回お聞きしたいのは、中古マンションをリノベーションして住むか、新築を買うのか、という質問です。
マンションマニアさんが「ここ最近の市況で新築マンションが値上がりしてるので、周辺の中古も必ず見た方がいい」とおっしゃっているかと思います。中古の価格から2割以上高い物件はあまりお勧めしません、ともおっしゃっていたと記憶しています(間違っていたらすみません)。

そこで、自分の住んでいるエリアに置き換えてみました。私は北浦和駅徒歩5分ほどのマンションに住んでおり、2歳の子ども1人と共働き夫婦で住んでおり、いずれは子どもをもう1人と考えているので、いつになるかわかりませんが住み替えを考えています。

現在の北浦和の新築は駅徒歩10分以内だと250万/坪-270万/坪前後が相場です。間をとって260万×25坪と仮定すると、6,500万円となります。一方、同じく駅徒歩10分圏内で築10年前後の中古を探すとグレードにもよるかと思いますが、200万円〜220万円くらいかと思います。こちらも間をとり、210万円×25坪とすると、5,250万円です。ちょうど新築の8掛くらいです。

しかし中古の場合はリノベーションをするとそれなりにいい金額になると最近知りまして、新築そっくりさんなどのHPを見ると施工例が800万とか1000万とでています。となると、5,250万円で中古を買っても6,000万円近い金額となり、あまり新築と変わらないのでは?と思ってしまいます。新築プレミアムが500万くらいと考えれば、お手頃感さえ感じてしまいます。

私は中古マンション事情は知らないので、リノベーションが実際どれくらいかかるのかわかりません。どこをどうリノベするかにもよるかと思いますが、マンションマニアさんは中古マンションを勧めるときにこれらのリノベーションにかかる費用も考慮してご案内しているのでしょうか?
もしくは、中古を買うとしたら、もっと新築との価格差があるようなエリアや物件を探した方がいいのでしょうか。




たまっこ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます。また、ご指名いただきありがとうございます。

ご検討中の北浦和駅徒歩10分圏内で似たような立地(北浦和は西と東で相場が変わるため)で比べてみましょう。

[新築] パークホームズ浦和常盤十丁目 駅徒歩8分 新築時の坪単価約285万円

[築5年]  プレミスト浦和常盤 駅徒歩5分 現在の坪単価約230万円

[築6年]  プラウド浦和常盤トレサージュ 駅徒歩6分 現在の坪単価約255万円

すべて常盤10丁目アドレスで学区も同じです。

築年数ごとにどれくらいの単価差で見れば良いかですが私は1%から2%ほどで考え、間をとって1.5%で計算するエリアが多いですね。

それを考えるとパークホームズ浦和常盤十丁目はもう坪単価10万円ほどお安ければよかったかなぁ~とは思いますが新築の中ではおすすめしやすい出物です。

パークホームズ浦和常盤十丁目とプレミスト浦和常盤では70㎡換算で1100万円ほど、パークホームズ浦和常盤十丁目とプラウド浦和常盤では70㎡換算で600万円ほど差ができるものの結局リノベした額足したら新築価格と同じじゃないか!という意味合いでのご質問かと思います。リフォーム内容によるため一概には言えませんがスケルトンリフォームで1000万円となればおっしゃっていることはごもっともです。

ただ、築5年~築10年くらいの中古マンションを購入してフルリノベする方は少ないですよ。壁紙変えたりはあってもフルリノベするほど傷んでるという出物は滅多にないです。たまーにドイヒーなのがあるのでそれを安く買ってフルリノベならまだしも並の状態でフルリノベするにはもったいない築年数かと。

フルリノベ希望の方にはもちろんその費用を計算(毎月の支払い面)して物件選定しますがたまっこ様の検討築年数からすると「綺麗な状態の築5年~築10年ほどの中古マンションを買ってそのまま住む」か「高いのはわかっているけど気持ちよく新築マンション」のどちらかがおすすめとなります。

絶対新築!!でなければ室内状況良好な築5年~築10年を狙うと出口も見えやすいエリアとなります。

引き続きよろしくお願いいたします。




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マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は9件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

2 件のコメント

  • たまっこ より:

    マンションマニア様

    早速のご回答ありがとうございました!
    いつかマンションカウンターにも訪問させていただきたいです。
    引き続きよろしくお願いします。

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