水害リスクに強いマンションを選ぶ(江東5区で安心できる新築マンションとは?)


すまいよみです。

台風が多発するシーズンになりました。この記事も、台風10号のニュースを見ながら書いていますが、被害が最小限に抑えられることを願ってやみません。

このような折、水害に強いマンションを考えてみました。簡単ですが大きくは3点ほど。

住戸への浸水リスクに対応
マンション設備・施設への浸水リスクに対応
住人の意識・管理面のレベル

住戸への浸水リスク

浸水リスクへの対応として、上層階に住む「自分だけ良ければ」みたいな考えには少し違和感がありますので、ハザードマップ上、リスクが少ないエリアに建つマンションであれば、低層階を選んでも住人全員が安心して住めると思っています。

ハザードマップの種類、呼び方は、自治体によって異なりますが、江東5区では主に、「河川の洪水時」、「大雨による内水氾濫時」、「高潮時」の3種類でした。

 

江東5区で浸水リスクがほぼ無い町名です。

墨田区:該当無し
江東区:豊洲2、6丁目、有明1~3丁目、辰巳3丁目
足立区:該当無し
葛飾区:高砂1丁目
江戸川区:清新町、臨海町

リスクが少ないエリアはかなり限られ、江東5区に住もうとすれば、浸水リスクを避けることは難しいのが実態です。

 

2020年9月現在、江東5区の新築分譲中マンションで、全てのハザードマップが真っ白である以上の「町名」に建つのは、以下の3物件だけです

ブリリアタワー有明ミッドクロス(有明1)
シティタワーズ東京ベイ(有明2)
バウス西葛西清新町(清新町)

(※町名の中でマンションの立地をピンポイントで見れば、他に豊洲5丁目の「ブランズタワー豊洲」など該当するマンションもあります。個別物件は各自治体のハザードマップをご確認ください)。

浸水リスクがある立地に建つマンションであれば、住戸が2,3階~設定されているマンションが安心でしょう。住戸設定が3階以上である事が多いタワーマンションは、住戸への浸水リスクは、ほぼありません(同エリアで分譲中のタワー)。

ブランズタワー豊洲
プラウドタワー金町

 

また、想定される浸水深度を超えた階数から住戸が設定されている、同エリアの主な板状マンションもあります。

プラウドシティ東雲キャナルマークス(2階~)
クラッシィハウス亀有(3階~)


参考までに、大地震が起きた際の気になる津波ですが、東京直下型マグニチュード8.2の地震が起きた場合でも、東京湾内への津波の高さは最大2.5mと想定され、東京湾内江東区にかかる防波堤の高さを上回らないとされています。港区、品川区などは、津波のハザードマップも公表しています。


 

マンションの構造、特徴が水害リスクに対応している

マンションは、個別住戸だけで無く、住人で共用している設備や施設が、水害リスクにしっかり対応できているかもポイントになります。

 

例えば、ほとんどのマンションが、一括して電気を受電して各住戸へ流しているシステムを採用しているため、電気室、加えて停電時の非常用設備が水害リスクに対応した構造である必要があります。

 

2019年の台風で、武蔵小杉のタワーマンションの地下部分が浸水し、大規模停電の被害を被ったことは記憶に新しいですよね。

 

「ブリリアタワー有明ミッドクロス」は、電気室、非常用発電設備とも地下にあるものの、ハザードマップ上は盤石なエリアであるため、設備面もある程度安心であると言えます。「シティタワーズ東京ベイ」は、両方とも1階にあるため、尚更でしょう。

 

同エリアで分譲中の板状マンション「キラリスナ」(ルネ南砂町リバーフィール)は、荒川沿いに建ち、ハザードマップ上はリスクが高いエリアであるものの、電気室を2階に設置するなど、水害被災時の停電対策はしっかり講じられています。

 

他にも、近年では、各住戸に防災倉庫を設置したり、共用施設に災害ベンダー機(自動販売機)、防災用ベンチ、災害トイレを設置するなど、災害全般を想定したマンションが増えてきています。

屋上テラスや、上層階にラウンジや広めのユーテリティスペースなどがあれば、災害における低層階の住人の避難先の選定や、緊急ミーティングなど対応が取りやすいと思います。

 

住人の意識・管理面で対応

水害を含む災害に関する管理組合の規約、マンション独自の防災対策などを住民ぐるみで協力し合って行っていくことも重要です。先に述べた武蔵小杉のマンションも、昨年の被災以降、住民が一致団結して防災対策に乗り出していると聞きます。

 

中古マンションを選ぶ際は、防災に対する意識が高いマンションであるか、管理組合の規約、議事録などから窺えるはずなので、仲介業者にしっかり確認を取ってください。


 

簡単ではありますが、3つの視点から水害に強いマンションを考えてみました。

私の経験上、何度マンションを購入しても、物件が気にいってしまうと水害に対する意識は後回しになったり、根拠もないのに『大丈夫だろう』と楽観的に判断しがちですが、気候変動が激しくなる中、これからは住まい選びの中核になってくるはずです。まずは、自衛する意識を高め、マンション選びに臨んでほしいと思います(関連記事)。水害リスクが高いエリアでマンションを検討する際、押さえておくべき3つの視点

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ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
運営ブログ 「すまいよみ」東京イーストマンションブログ

2 件のコメント

  • 匿名 より:

    ハザードマップ見ると、江東区はキャナルコートやタワマンが並ぶ東雲1丁目エリアも水害では安全地帯ではないでしょうか?

    • すまいよみ より:

      コメント、ありがとうございます!
      今年の3月に更新された高潮マップでは東雲も浸水リスクがあるとされていますね。詳細は江東区ホームページからのハザードマップ3種類をご覧いただければと思います。
      よろしくお願い申し上げます。

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