お便り返し(28)広い中庭のある新築マンションの購入

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こんにちは、やまちゃんです。

いきなりですが、ディズニーの「ジャンボリ・ミッキー」ってご存じでしょうか。この10月からランドの方で新しく始まるショーで使われるダンスでして、YouTubeで公開されています。

乃木坂46 コラボバージョン

乃木坂46 コラボバージョン


うちでは、よく子供向けの動画をテレビで流してるんですけど、たまたまこれが選曲された時、子供(2歳)が曲に合わせて踊り出したんですね。めっちゃビックリしたんですけども、後から聞いたら保育園で練習しているそうで、近々ある発表会で見せてくれるそうです。もうこんなことも出来るのかとちょっと感動してしまいました。発表会が楽しみです。

このショーは小学生以下のお子さんだったら参加できるそうで、ディズニー好きな方がいらっしゃったらお子さんに仕込んでみて下さい。きっと盛り上がります^^

さて、今回のご相談です。

差出人:ろい

広い中庭のある新築マンションの購入を検討しています。

眺望が抜けている住戸も同マンション内でありますが、価格差によっては中庭向きの住戸をあえて選ぶことも考えている為、中庭向きの住戸に住まわれたご経験談や、中庭向き住戸のメリット・デメリット、階数、住戸の向き、価格差等について、アドバイス頂けますと幸いです。

ご相談ありがとうございます。回答させて頂きますね。

まず結論から言いますと、「価格差によっては中庭向きの住戸をあえて選ぶ」は大いにアリだと思います。

広い中庭のある新築マンション、いいですね。ここでは想定として「広い中庭」があるだけに、ご検討の物件は大規模マンションで、中庭向き住戸からは向かいに別の建物だったり、非都心でしたら自走駐の建造物があるとか、何かしら敷地内に別の大きい建物があるものとして書いてますが、想定がズレてたらすいません。予めご了承下さい。

中庭向き住戸の主なメリットとデメリットは、配棟計画にもよりますが、こんなところでしょうか。

デメリット

  • 眺望阻害
  • 圧迫感(抜け感がない)
  • プライバシー・見られ感
  • 自己日影(棟が近接してるとか北向きとか)
メリット
  • 価格安(デメリットの大きさによる)
  • 中庭眺望
  • 敷地外からの遮音(囲まれた配棟のとき)
  • 将来前建不安なし(中庭には新しく建たないため将来環境悪化なし。前建は「まえたて」、前田建設工業ではない)
 

実のところ、眺望やらプライバシーやら、デメリット面を脳内イメージしたところで何の正しい情報も得られません。販売現場ではCG作ったりしますけどね、見たことのないものは売ってる側も正直よく分からんのです。

ただ、そのために売主がミスプライシング(安売り)してしまうケースは少なからずあります。またはもっと価値が高いんだけど消費者が選ばないと分かってるから安くする、などでしょうか。

そこで、もしも時間に余裕がおありでしたら、中古マンションを探して属性の似た物件(中庭があって、中庭向き住戸や外向き住戸の売りが出ている物件)で対象となる住戸の坪単価を調べてみると分かりやすいと思います。両者の坪単価の差が新築販売時よりも小さい、つまりネックなし住戸とネックあり住戸の価格差が縮まるケースを少なからず見つけられると思います。

これは、同一物件内だとネック有り住戸のデメリットが悪目立ちして弱気な価格設定になりやすい(「見せ住戸」としてわざと安くすることもある)のですが、中古市場に出ると「あの大規模マンションの売り物件」という評価でゲタを履くことになり、ネックがあっても周辺にある雑多な物件と比較して良く見えてしまい価格が底上げされやすいためです。

参考までに、中古物件の価格・坪単価・広さ・向き等を調べるだけなら、マンションコミュニティの住民板で入居後1年以上経過した物件の価格表を販売してます。

下の画像のようなアイコンが付いてる物件で、新築価格と入居後の中古販売価格履歴(成約価格ではない)でしたら見られます。新築価格の一部や平均の坪単価を見るだけなら、無料で利用できる価格スレがお勧めです。

分譲時価格、中古流通価格履歴をチェックできます

分譲時価格、中古流通価格履歴をチェックできます


話を戻しますが、ここはひとつ、中古で似た物件がないか探してみて、近いものがあれば実物を見に行くのも面白いかも知れません。

同じ物件ではないので「参考になるか!バーカ!」と思われるかも知れませんが、実際に目で見られることは学びが多いです。

似た物件をすでにご存知だったら話は早いですが、もし分からなくても仲介業者さんを訪ねて、「○○エリアで、中庭のあるような大規模物件を検討しているのですが探してもらえませんか?」と物件を見繕ってもらっても良いでしょう。実際にお探しのエリアに近しい物件があればいいですね。

今回のご相談内容ですと、現物を見る前に、中庭の広さや向かいの建物、周辺建物との距離をチェックしておくと便利です。GoogleMap上で右クリック→「距離を測定」というメニューがありまして、建物間の距離が何mなのかということは簡単に分かります。

建物間の距離を測定

こちらでは中庭のあるタワマンを例にしていますが、前建の距離を頭に入れておいて実際に見たら、「30m離れるとこういう見え方になるのか」といったことが一目瞭然でよく分かります。

新築を検討してて、敷地配置図だけ見て「中庭を挟んで向かいの建物との距離は30mです」とか言われて、「え~、30mしかないの?お向かいさんにめっちゃ見られそうじゃん!圧迫感ありそう!暗そう!」みたいな話、よくあります。

新築は青田売りなだけにデメリットを過大評価しやすいんですけども、実際に30m離れてると(少なくとも昼間は)向かいの部屋の中なんて全然見えませんし、前建の規模や位置関係にもよりますがそんなにデメリット感じるかな~?と思います。

ご自身の目で見て「意外とオッケーじゃん」となれば、新築の図面とにらめっこしながら積極的に検討して頂きたいと思いますし、更に、売主がデメリットを過大評価して中庭向き住戸にお安い値札を付けているなら狙い目という判断をして宜しいのではないでしょうか。

なお、ご質問にあった「階数、住戸の向き、価格差等」については回答しませんが、その理由は、各々物件内の住戸バランスに依存する話でして、物件によって違うためです。

例えば、角住戸率66%の物件と、同20%の物件では、角住戸の希少性が違うため価格の乗り方も違うといった具合で、どれくらいが妥当か一概に言えません。その意味でも属性の似た物件を探して比較することは大事だと思います。

こういった細かい話も含めて、新築マンションのお買い得住戸の見つけ方については、価格の歪みに超絶詳しいモモレジ先生の過去記事「ちょっと得するマンション選び」シリーズも合わせてお読みください。もうね、目の付け所が違います。

 

さて、ここから「実物を見に行く」という話をしますけども、何も中庭あり物件に限った話ではなく、お住まいになったことのないタイプのマンションなら本当に勉強になるのでお勧めですよ。

ネットで情報を探したところで、書き手が当たり前だろうと思って言及しないことだってありますし、言語化しにくく伝わりにくいこともたくさん分かります。なので百聞は一見に如かず、ご自身で感じ取って頂くことが一番だと考えています。

ぱっと思いついた程度の例で、分かりやすいかなと思って書きますが、タワマンでいわゆるダイレクトウィンドウ(高さのある固定窓で直接外部に接した窓。バルコニーがない)の南向き住戸があったとします。

今の時期とか、中古物件を見に行って欲しいんですけど、エアコンがついてないとけっこう暑いんです。

英語ではFloor to Ceiling Windowsというそうです

英語ではFloor to Ceiling Windowsというそうです


日本人の住宅南向き信仰というのは、窓上部に庇があることが暗黙の前提になっていて、だから夏場は日差しが遮られる、冬場は日差しが入る、という日照角度の変化を利用して不快が緩和されます。普通のマンションだと上階のバルコニーが庇になります。(下の図はこちらのページから拝借しました。記事内容も面白いのでぜひお読みください^^)

夏至と冬至の日当たり角度(サンプル)

夏至と冬至の日当たり角度(サンプル)


ところがダイレクトウィンドウだとダイレクト日差しになっちゃって、盲目的に南が良いと思ってると、住んでみて「あれ、なんか違う」となっちゃいます。こういうことって、上に書いたようなクソ面倒くさい説明なんかしなくても、さくっと中古を見に行けば一発で分かるんです。

まぁ、エアコンつければ済む話ですし冬場は暖かいので、トータル大した問題ではないですが、初めから分かってた/分からなかったの部分は事前に解決しておきたいところです。

タワマン上層階に行ったとします、「意外と外からの音って上がってくるんだ」「日影問題なし」「空気は乾燥しやすいかも」「向かいの距離は大丈夫」「景色最高!」とか、CGじゃなくてやっぱ現物の方がいいです。たくさんのことを発見できると思います。

どんな感じかすでにご経験があって分かっている、行くまでもない、見るまでもないなら全く問題ありませんが、試しに見に行こうと中古を内覧した結果、そっちが気に入って買っちゃうかも知れませんし、物件選びなんてどこにご縁があるかわかりません。

もちろん、最終的に今ご検討されている新築物件の方を、納得・安心して買うことができれば最高ですね!

以上、ご参考になれば幸いです^^

 
注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

「スムログ」「マンションコミュニティ」の運営担当者です。その昔、某マンションデベロッパーで新築営業をしていました。
こちらでは、読者様のご質問に対して、出来るだけ分かりやすい回答ができればと思っています。Twitterで日々つぶやいたり記事の紹介をしていますのでフォローをお願いします!