お便り返し(16, 17, 18)住宅ローン不安/ロフト付住戸の価値/パークコート文京小石川の資産性

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こんにちは、今日は手短に3つまとめていきます!
宜しくお願いします。

差出人:たかし

質問送らせていただきます。

現在、マンションの購入を希望しています。
しかし、今30歳で私のお仕事が任期付きの公務員です。
毎年度更新していく形で、年収は400万程度でもう少し上がる予定です。
毎月八万の家賃を払っているため、
今から頭金の貯金は時間がかかってしまうと思い、
そのまま家賃とこれから貯金する分で11万程度づつ払えば
生活して行けるのではないかと思っていますが無謀でしょうか…。
任期付きという点が住宅ローンでネックになるのでしょうか

任期付きの公務員というのがどういった雇用契約か詳しくは分かりかねますが、契約社員でも勤続年数が長ければローンの審査は通ります。

勤続年数は一般的には1~3年ですが、正社員なら1年未満でもなんだかんだ見てくれます。たかし様は任期付きということで3年ないと厳しいかな、、ここは金融機関にもよりますし分からないので気に入った物件が見つかったら実際にローン審査してみて下さい。なお公務員属性そのものは、プラスに働きます。

それで借りられる金額についてですが、ご年収400万円ちょい上でしたら返済率30%までが限界ですね。ローンの返済が11万円というのは、返済率33%にあたり恐らく審査に通らないと思われます。

じゃ30%で借りれるか?となると、今回は総合的に30%で通らない可能性が高いですし、仮に通っても単純に返済が大変だと思いますので現実的には25%くらいに抑えた方が無難です。

年収400万円×返済率25%=年返済額100万円 → 月返済額8.3万円
金利1%、35年、ボーナス0、元利均等で計算しますと、ご予算は3000万くらいです。(諸費用もプラス200万円くらいかかります)

ご年収400万円ですと手取り月収26万円くらいではないかと思いますが、
手取り26万円 – ローン8.3万円 – 管理修繕2万円 – 水道光熱2万円 – 固都税(月割り)1万円 = 12.7万円

上記、固定資産税の額は適当ですが、生活にかかるコストがそれなりに嵩んで手残りが心細くなりますから、上記金額を是とするか非とするかですね。うーん、厳しいかな。。

もし、たかし様が身近な方の力を借りられるなら(親贈与や配偶者合算など)大丈夫だと思いますが、いずれにせよ出来るだけ安く買える中古物件を探すのが良さそうですね。

お若いうちに不動産購入を検討されるのは、とても素晴らしいことだと思いますし大賛成です。

 

差出人:みちりん

マンションのロフトについて質問です。
新築マンションを購入するのですが、珍しくロフトがついています。
また、ロフトがついているため天井高がとても高く、開放感に溢れています。
坪単価は周辺と比較しても妥当もしくは若干割高です。
将来的なリセールバリューを考えるとした場合、ロフトがついている部屋とついていない部屋と、どちらの方が価値はあるでしょうか。
よろしくお願いします。

リセールバリューを考えたら、ロフトありの方が良いですね。ロフトがあることで実際に利用できる床面積が増えますし、また希少性もあります。

実生活においては、ロフト部分って空気がよどみやすく湿気対策が必要とか、冷暖房効率が悪くなるとかデメリットもありますが、仰せのように開放感ある天井高など、それを補うメリットの方が大きいです。

問題は価格の方でして、買う前にリセールバリューを気にされておられますが、買う段階でどれだけバリューを乗せられているかを精査されてみる必要があるかと思いました。坪単価が妥当もしくは若干割高とのことで、あとは程度問題ですね。

同じマンションでロフトなし住戸の同じタイプって、ありますでしょうか?

パターン的には最上階や最下階だけロフト付きで、縦列が同じタイプ(縦列が同じ)の他住戸はロフトなし、みたいのを想定してます。もし無かったら、同じくらいの広さでロフトなし住戸と比較してみてください。階数の違いなど価格差の理由が明確なものは補正してください。

導き出された価格の差分が、ロフトの価値です。
(価格の差分)÷(ロフトの面積)=(ロフトの平米単価)

恐らくですが、売主の論理としては「ロフト付き住戸だからプラス○○ポイント(=プラス○○万円)」という社内ルールがあり、それに則って値付けされているはずです。

買い手としては、ロフト平米単価が住戸そのものの平米単価と比較してどれくらい安いかが判断ポイントになりそうです。このへんのさじ加減は分かりません。みちりん様のお気に入り度合いとご相談ください。

もしも、住戸の平米単価に近くなってくるなら高いかも知れません。開放感ある天井高が、居室だけでなくLDK含め全部屋なら正当性ありますが、特定の部屋のみなら、もっと広いロフトなし住戸を選択肢に入れるのも一つですね。

 

差出人:アッコ全力投球

パークコート文京小石川の2LDKを検討しています。

還暦を過ぎ今の家は8LDKそして地下もあり広過ぎ。築30年。
リフォームもかなりの額を使ってきました。
高齢の両親もいるので
買い替えではなく実家は残し狭くても快適な
タワマンお一人様生活と将来一人娘に資産として残せるのでは。と思っています。
ワテラス竣工時。千代田富士見とか良い物件に疎かったのですが3Aではないし悩んでいます。
ローンを組める歳ではないのでキャッシュで検討していますが
あらゆるマンションがかなりの高額になっているので資産性と2013。2014年のタワマンに比べ建築資材など。。安価なものになっているのではないかと心配です。
いかがでしょうか?

ご質問ありがとうございます。
パークコート文京小石川は、マンマニ先生が推しておられますね。良い選択肢ではないでしょうか。

2019年冬~春 マンションマニアのおすすめ新築マンション



お便り返し その112「リセールを鑑みたお部屋選びのポイントとリセールする時のコツ」【マンションマニア】



参考:マンションコミュニティ
検討スレ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/
契約者スレ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644830/

一般論として、躯体そのものは基準法に則って建ちますから(かなりガチガチに厳しいです)、建築資材うんぬんの劣化が、、みたいなご不安は無用です。(そういえばここ数年、100年コンクリートがなんちゃら!みたいな物件は全く見なくなりましたね、、笑)

心配があるとすれば正しく施工されているかどうかの方ですが、本物件は大手売主ですから問題ないでしょう。

間取り・仕様・設備については、今は共用部の床を圧縮したり、専有部の住戸割りを小分けにしたり、設備のグレードが下がったりということは実際あるようですが、それなら2013~2014年頃のマンションが良いとして、シンプルに築浅中古マンションを見て回るのが良いのではないかと思いました。

比較対象は明確で、パークコート文京小石川ですね。
軸がハッキリしているので判断が簡単です。

駅直結(or 駅近)が必須条件なら自動的に選択肢が限られてしまいますから、中古マンションを内見するにしても、それほど手間でもないでしょう。それで、新築のパークコートが良いのか?それとも中古の良い物件があるのか?まずは足を運んでみて情報収集ですね。

頂いた文面でしか分かりませんが、その感じですと、パークコートをだいぶ気に入っておられるのではないでしょうか。周辺環境、設備仕様、間取り、広さなど、百聞は一見にしかずです。

「安価なものになっているのではないかと心配」であれば、ご自身の目で確認すれば良し悪しがはっきりします。その上で、パークコートが良いことが分かったなら安心して検討を進められますね。

以上、ご参考になれば幸いです^^

(参考)パークコート文京小石川
検討スレ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/
購入者スレ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644830/

 

注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンション専門ブログ「スムログ」担当者です。某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。
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