お便り返し(8) 売るべきなのか貸すべきなのか(その2)

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差出人:キーグッチ

親の不動産を相続することになり、一番得な方法を知りたいので、アドバイスいただければ幸いです。
対象は東京都品川区東品川にある○○○(※物件名)、青物横丁、品川シーサイドかから徒歩10分以内の物件で、南向き3階71平米です。
築35年ですが、賃貸だと16万前後、売却の場合は買取りで最低3000万と不動産会社からは言われています。最近の同マンションの売り出しは4000万前後ですが、今は8階の同じ広さがリノベーション済みで4980で売りに出ています。
買取り、仲介による売却、リノベ後の売却、リフォーム又はリノベしての賃貸、どれが一番良いと思われますか?
近くで1500戸も分譲されることや、築35年の物件ということが気になっています。

(※注釈)伏せ字にしている箇所は具体的な物件名が書かれていましたが伏せました。一応。。

ご質問ありがとうございます。回答させて頂きますね。(最近、マンマニさんが大量に記事アップしていただいてるので、スムログ=マンマニサイト にならないよう割り込みました!失礼します!)

結論から申しますと、うーん、、「リノベ後の売却」かなと思いました。

「リノベ後の売却」か、「仲介による売却」(手を入れずそのまま売るということですよね?)かの選択は、リノベすることが面白い遊び・仕事になるか、それともつまらない作業になるかでお決めになられたら宜しいかと思います。

リノベするとなると手間も時間もお金もかかります。それ自体が面白いとか経験としてやりたい、少しでも高値で売却したいなど、キーグッチさまにモチベーションが出るか出ないかが肝要ですね。つまらない、苦痛なら触らない方がいいでしょう。
リフォームについての記事は前に書きましたので、参考にされてください。)

売ることを考えると、リノベしてぱっと見を綺麗にした方が印象が良く高く売れやすいです。そのためにかかったコストも回収しやすいはず。ただ本件は自己居住ではなく転売目的でリノベするので、こだわりすぎて費用ばかり高くなってしまいまうのは避けなければいけません。水廻りも含めて綺麗にするとしても、せいぜい平米あたり10万円程度か、それ以下で進めたいところではあります。

「買い取り」の選択肢は、まぁ普通は無いんじゃないでしょうか。どうしても早く現金化しなければならない特別な事情があるなら買い取りでしょうが、業者としても、リノベ前提で買い取り再販してもきちんと売り抜けられる価格でないと買ってくれませんから、質問で頂いたように市場価格の25%引きとか安い金額しか提示してきません。だったら手間でも普通に仲介業者に依頼した方が手残りは多いでしょう。

もし、時間も手間もかけられる余裕があるようでしたら、買取業者をいくつか比較されてみて、
・買取価格はいくら?(各社が3000万からどこまで買い上がってくれるか?)
・仲介の売り出し価格 4000万円-仲介料= いくら?
この2つの価格がどこまで縮まってくれるかを知っておくのは、1つの方法です。

買取価格を知っておくことは、仲介で売り出した後に数ヶ月経っても成約せず、売り値を何度も下げざるを得なくなった時の比較対象にもなるためです。行使しないまでも知っておけば便利です。

ちなみに、この物件で賃貸に出す選択肢は、そちらのマンションの条件次第かなぁと思いました。
ご質問で頂いた内容から分かる範囲内で、

賃貸だと16万前後
最近の同マンションの売り出しは4000万前後

すごく適当な計算ですみませんが、出し値が4000万として仮に3600万で成約するとします。
賃貸で16万というのも出し値でしょうか?ここでは大目に見て、仮に16万でそのまま成約するとします。

年間賃料 192万円 ÷ 3600万円 = 5.3%

これコンサバに計算してます。頂いた数字を信じたとして、売値を出し値から1割引いて、賃料は出し値ママで成約したとしても、築35年でリフォームする必要があるような物件が、表面利回りで5.3%にしかなりません。

質問で頂いた業者が言ってる想定数字が何だか怪しい気もしますが、
・投資する側に立てば、「価格が高いな~」
・売る側に立てば、「これで売れるなら御の字」
という印象です。

 

もし賃貸という選択肢だとしたら、リノベ or リフォームで言うと、リフォームです。大げさなことはしない方が良いです。理由は、かかったコストを回収するのに時間が掛かりすぎるからです。安くて簡単なリフォームだけした方がコスパよく利回りが出ます。

優先的に手を付ける箇所は、「面積の大きい、目に入りやすい面」からです。第1に壁紙、第2にトイレや水廻りなどの床面(CFシートを貼っている箇所を貼り替え)なんかは、安い割に見栄えが変わるので触るべきです。あとはフローリングに手を入れるなら表面のワックスを剥離して塗り直しするだけでも見違えるように綺麗になります。せいぜいここまででしょうか。。

もし和室が残ってるなら畳や襖を変える分にはコストが安いですが、そもそも今どき和室はアレなんで厳しいですね。あと間取りもこの頃は↓↓↓こういうのが典型的で、これまで特に間取を触ってなかったなら、やっぱ賃貸の線は薄くなりますね。

1980年代 典型的な間取り

1980年代 典型的な間取り


築35年ということは、ぎりぎり新耐震基準の物件です。新耐震だから絶対ということはありませんが、安心材料にはなります。この頃の分譲マンションって下手に機械駐や共用施設とか入ってないので、管理組合が上手く回っていて状態の良いマンションだったら、ホールドも無くはないと思います。状態が良いというのは、組合の懐具合や、月々の管理修繕費も高すぎないかといったお金周りの状態も含みます。

 

ご質問の最後にいただいている、近くで1500戸分譲される話については、客層が違うでしょうし、競合するにしてもご自身の物件を1戸売るだけの話ですから大して影響ないと思いますが、その近くのマンションの価格帯が70平米台で6000万切る部屋もあったことを考えると、

8階の同じ広さがリノベーション済みで4980で売りに出ています

あたりを目線にするのは少し厳しい気がします。築35年の物件と、新築物件の価格差が1000万だったら、まぁ、、普通は買い上がりますよね(笑)
その業者も、指値が入ることを前提に値付けしているかも知れませんね。

以上、ご参考になれば幸いです^^

 

注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンション専門ブログ「スムログ」担当者です。某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。
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