第3回座談会「デベロッパ会社ごとの特徴」後編
マンション購入前には要チェックの覆面座談会！「デベロッパ会社ごとの特徴」後編です。
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
運営ブログ
⇒のらえもんブログ
マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター
スムログ出張所⇒おすすめ新築マンション／価格調査
タビーさん
港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
Anonymous Residence Tokyo:ARTさん
過去10年間で250以上のモデルルームを見学。特に都心部・大規模・タワーが好き。
宝くじが当たったらコレクションしたいと妄想しているマンションは、青山パークタワー、東京ツインパークス、品川Vタワー、赤坂タワーレジデンス、虎ノ門タワーズレジデンス、東京パークタワー、ワテラスタワーレジデンス、THE TOKYO TOWERS、Brilliaマーレ有明、三田綱町パークマンション、など。
座談会
【会社ごとの特徴】 ブランドで成功しているのは？
ブランド名の成功例で言えば、あとはブリリアでしょうね。ブリリアも結構そういう意味では悪い印象はない。この二つのブランド、プラウド、ブリリアに関しては、ブランドが確立してますね。完全に僕の印象ですが、三井さんは残念ながらいろんなブランド名、例えばパークホームズ、パークタワー、パークシティと、ちょっと作りすぎ。ある意味ずどんと一本のブランド名ってのは確立していない気がします。
そういうきがしますね。
確かに素人目線で「プラウド=カッコイイ」って感じるなあ。
ブランドイメージそのものの広告を打ってるじゃないですか。正月になると「プラウド…」とかいって。
ああ、そうですね。単にプラウドって言ってるだけの広告ありますね。
なんかすごい綺麗な富士山かなんかどばっと見えるマンション、あれプラウドタワー。
ああいうの効き目ありますよね。
実は会社あたりのコマーシャル投入量をみてみると、沢山かけている会社と沢山かけていない会社があって、大手でいうと野村は圧倒的にコマーシャルにお金かけています。会社規模でいうと三井の倍くらいです。あとゴールドクレストです。
そこ行きます？
最後いきますか？住友さんですかね。
住友はやっぱり、自分でシティっていうワンブランドを構築したものの認知は低いですよね。言っちゃっていいのかな？
結局本業がマンションじゃない。そこは余裕ですね。
やっぱりそこは、その後の話につながると思いますが、余裕があるかないかって話に尽きると思うんですけど。
確かに他のマンション会社はブランド名で宣伝します。でも住友不動産だけは「住友不動産のマンション」としてSUUMOに書きます。これおもしろい違いです。住友不動産という名前にこそ彼らは最大の価値を置いている。
ブランドで攻めない？
シティ○○は全部住友です。
一時期、ちょっといろいろといろんなブランド名というか、マンション毎に名前を付けてましたね。単独事業なのにシティというブランドを付けなくなりました。
あれはもう撤回したということでいいんですか？ シティに戻すんですかね。
ちょっとなんか、一時ちょっと変わった名前を一杯つけていたのは事実。
インペリアルガーデンとか。別にディスってるわけじゃないんですがね。
スルーされちゃいましたけど、一応東急は1回ブランズに統一をはかりましたね、結局全くうまくいかなかったという経緯があります。
ブランドを一つに絞るんならやっぱり「その名前がついてたら5%高くても買う」っていうふうなところまで行かないと。いわゆるマンションオタク的なのは無しにして、プラウドって名前がついていればそれで有難いっていうところまで持っていかなきゃだめなわけですよね。だって直床のプラウドって沢山あるんですよ。プラウドシティ○○っていう名前のやつ、ちょっと郊外いくとみんな直床なんです。でも周りの物件に比べれば、明らかにいいんです。ちょっと良くて1割高いんです。積算すると別にその仕様を高くした分だけ高いわけじゃないんだけど、周りの物件を調べつくしているから、他の物件と比べられたときに、こことこことで勝ってますと、やっぱそういうところが野村うまいなと思います。1割弱いつも高く感じるけど、ブランドでしょうね。
野村さんはそこだけじゃなくて販売スタッフにもお金をかけている気がしますね。プラウドの販売員ってやっぱり優秀なんですよ、ブランドイメージですからへんなところケチらない。
ちょっといいですかね？ 野村の特徴が製販一体なんですよ。販社をかましてない。これが相当大きい特徴で、他は「○○不動産販売」が入るんですね。それが野村のスピード感、そして営業が優秀で営業がお客さんから聞いた話が即、上にフィードバックされるっていう強みだとおもいますね。これも週刊誌に書いてあった気がするんですけど、製販一体か販社が分かれてるかっていうので違うと思います。
「お客さんからここがだめって言われた」っていうのが販売から企画にダイレクトに行かないとね。
住友不動産に話を戻しましょう。
【会社ごとの特徴】 強気に我が道を行く住友不動産
住友、最近1階から上まで価格が同じっていうのがあります。4980万円だったら2階も4980万円。
全部？
一番上も4980万円。最近それが非常に多いです。自分が見たスカイティアラ、価格表時点でそれです。そういう価格設定もありですね。
上が高くない？中古になると上が高くなりますよね？
それは必ずそうなります。
うーん、なんでだろう？
上から売りやすくするためになんですかね。下が絶対残りますもんね。
合同マンションギャラリーを初めてやったのは住友ですよね？
昔なんか大京が一時やってました。すっごい昔、ちょうど自分は学生くらいだったかな。今は住友だけ。そのマンションギャラリーは結構おもしろいです。結構いろんなところ行きましたけど。そしてお姉さんが美人。
私はなんか批判的です。なぜならそのマンションのことや地域のことを知り尽くしてる人が付かないから。あれは失敗するって私は個人的に思っているんですけど。
良くはない。マニア的に面白いだけで、お客さん向けではないです。
マニア的な視点で言っていいんだと、住友って価格表くれないじゃないですか？ 絶対くれないんです。前後に数字が入った価格表というのの住友版っていうのは世の中に存在しないと思うんです。
住友さんはほんと面白いです。お客のふところ具合をみて、買えそうなところと、買えないところと、その中間くらいの3パターンをだいたい持ってくる。
なるほど。
この部屋いかがですか？ これは13階の間取りです、みたいな感じで持ってくる。間取り集じゃなくて間取り図を個別で持ってくる。
住友不動産について二点いいですかね？一つは「間取り図の図面集という冊子がない」。ぺらの紙が出てくる。今のらえもんさんが仰ったようにコレどうですかって感じで、一枚紙が出てくるのが住友流。もう一つは様々なデベロッパーの中でも「売主側が客を選ぶという態度が一番出ている」のが住友です。
その通りですね。私はそれで昔バカにされたことがある。それでなんとなく住友の物件には冷たい言いっぷりになるのか、ネット掲示板でも「はるぶーは住友嫌い」とか言われている。とあるマンションで「1億以下は客じゃない」と言われたことがあって、相手は本当にそう言うんですよ。ただ上下階の価格表がないっていうのが、どういうメリットがあるかっていうと、後からもう少し高い値段を付け直しても誰も気が付かないんですよね。これはほんとに住友さんはやります。景気が上げ相場だとどんどん途中で改定しますから。確かドゥトゥールも上げたんでしょう？
ドゥトゥールも上げてます。
「不動産は一物一価なんですから別に上げて構いません」と値段を上げる。
営業は実際、「下階の方の値段が上階より高くなることもありますよ」ってはっきり言いますから。
なるほどね、それ時期なんだ。
だから今買うとお得ですっていう理屈なんですよ。
市況で変えますね。
逆に上手なところもあって、住友のマンションは財閥系の中でもちょっと高いなって印象はみんな持っています。でも決して野村みたいに瞬時に売り切らず、竣工在庫を全く怖がらない。
その分だけはじめから高くつけてなんとか頑張って売るわけですよ。一戸あたりの儲けを最大にしなければっていう社是があるんですね。だから値引かない。たとえ最後の一軒になっても絶対この値段で売るという。じゃあ、もともと高く売ったから、「中古になったら安くなる=損する」かって言うとやっぱり周りに比べて高いんですよ。そういう意味では不動産のプロ度が高い。
その分だけはじめから高くつけてなんとか頑張って売るわけですよ。一戸あたりの儲けを最大にしなければっていう社是があるんですね。だから値引かない。たとえ最後の一軒になっても絶対この値段で売るという。じゃあ、もともと高く売ったから、「中古になったら安くなる=損する」かって言うとやっぱり周りに比べて高いんですよ。そういう意味では不動産のプロ度が高い。
アトラクターズ・ラボの売主別中古騰落率でも値下がり率低いですからね。住友は。
どういうところに特徴があるかっていうと、変にごてごて作らないで、例えば広い空間を全部石敷きにするとか。住友のマンションって見てすぐわかるのはエントランスがむやみやたらに立派なんです。
うーん。
客が来た時にエントランスがしょぼいとがっかりする。女性心理、うちの奥さんなんかがそうですが、「ここのエントランスはしょぼいからいやだ」って言うんですよ。でも、これってとても重要なことだと思うんですよ、客呼んで気持ちがいいかどうかって。ホテルのエントランスみたいに豪華な入口にするとか、入ったところのスペースなんかもどかっと吹き抜けにしたり、巨大な石を敷き詰めたりするとかで高級感を演出するというのは住友お得意のパターンですね。 他のデべだと「これだけの面積があるなら…」とかで、こまごまと子供が遊ぶスペースとか、仕切り始めるんだけど、どかっと巨大ななにもない空間をつくるとかは住友のお家芸といえるんではないかな。
住友は郊外物件に関してもエントランスは都心とほとんど仕様が一緒です。エントランスで良く見せる。あと見た目がやっぱりかっこいいです。
色の特徴とかもありますよね。黒系とか。
東京の石原都知事だった時代に、町の風景がごてごてしすぎるっていうことで、マンションの色に対して厳しい制限をうけた時代がありました。使うことのできる色や割合まで決められて。なんでその時代に住友さんはあんな黒いモノリスみたいなマンション建てられたのかっていうと、あれはですね実は、ガラスのところは色が付いていないと申請してるんです。で、日よけだからといってシールを貼るんです、ガイドラインを真面目に踏襲したらあの色のマンションはできません。
住友のオフィスビルもそうなんです。マンションと同じで住友はオフィスビルもガラスカーテンウォールが大好きなんですよ。
住友はとにかくガラスが好き。例えばひところ東京最高層のオフィスビルだった泉ガーデンなんていうのも、黒くなくても相当かっこいい。八畳間くらいのエレベーターがあったりして、マンションと全然関係ないんですけど結構好きです。シティタワーなんとかも街の開発という点からは最後発なのにも関わらず、それまでに有った街の景観とかは気にしないで、どんとまっ黒い建物を持ってきています。この辺りの考え方は住友の「光景(シーン)となる象徴(シンボル)」から来ているのかも？
住友さんは売り出した後でも値段表みたいなのを決してWebに載せないんですよ。来ないと見られない。あと、普通の大規模マンションだとすごい分厚い間取り集、このタイプが好きだなってみたいなのをくるくる向きを変えながらうーんとか見る楽しみがあるじゃないですか。住友さんだと2、3枚くらいしかくれないんです。
そうですね。
あと、地下にまとめたところに駐輪場、サイクルスペースが専有面積に含まれるってのがありますね。自分の部屋と全然違うところに2平米くらいの物置なんですけど、それが専有部分になってる。どう見ても共有部分でしょう？でも、そこ専有部分なんです。数字的に専有部分の面積を稼げるから。
あと、戸境壁がジグザグなんですよ。住友って。
戸境壁？
壁がもうジグザグです。戸境壁って普通はまっすぐなんですよ。例えば、建物の中の、301号室と302号室があって、その境界の壁がジグザグでなんだこりゃって思わせるのは住友。
ジグザグ？
隣の部屋との間って必ず、普通のマンションだとコンクリートなんですよ。ところが特にタワーマンションの場合ってのは単なるはりぼて、というよりも乾式壁、軽量乾式壁っていって、石膏ボードを吸音材を挟んで隣との境目をつくります。
で、住友の物件って間がジグザグなんですよ。これは住友の特徴ですね。普通は一直線、せいぜいちょっとクランクしてるぐらいなんですが、ここまでジグザグなのは住友だけですね。凹んだところにお風呂が入ってたりします。
内側が凹んでるってことは、お隣さんは凸ってるってことでしょう？
どうしてもでっぱりが出ちゃうときに、反対側の家の側で洗面室や収納をおさめる感じで吸収したりしてます。それがいいか悪いかですよね。
いいか悪いかはともかくとして、これは住友の特徴です。
やっぱり平米単価がべらぼうになってくるような高額物件こそ、家の形に関しては、ほんの0.1平米でも稼ぎたいっていう視点も含めて、ぎりぎりまで頑張るっていう要素は出てきます。でも風呂とかはもともとユニットサイズが決まってるんで、部屋の大きさにうまく合わないこともあるわけです。なのでお風呂周りにはデッドスペースができやすいんだけど、そこをタオルとかの大きな収納なんか付けてごまかしてるパターンが多い。その面積ロスを防いで考え抜いたら図面の上ではデコボコした戸境壁形状にするしかないですし。
いい悪いの話ではない。住友の特徴を言いましたっていうだけですからね。
そこんとこをちゃんと言わないとね。でこぼこしてるからダメだって話じゃないです。
高級物件を売っていく中で一番やっちゃいけないのが、「もうあんまり売れないからそろそろ残りは何割引にします」ってやつ。訴訟おきますよね。でも住友さんはやらない。ほんと頑張ってる。
絶対住友はやらないですね。
売れ残っていても頑張り続ける？
売れ残りじゃないです。売り残しです。在庫資産です。
資産なんだ。
住友の場合は、いわゆる不動産のプロフェッショナル度が高いんですよ。それはもう新築から中古売買までそうです。中古売買でも住友系列ってのはめちゃくちゃな数の紙をばら撒いて、最初の売り物件の発生を抑えるとかしてて、これは戦略的に正しいですよね。他の人より先に売る人を捕まえるのが大事だから。あとはなんかたまに都心物件なんかいくと優良な見込み客を一番押さえているのは住友不動産販売。
売主募集の折り込みチラシもストーリーがあっておもしろい。
不動産の売り方、一軒一軒心を込めて売るんだとか、ちょっとくらい売れないからといってバタバタと値引きをするもんじゃないとか、そういう古臭さもあるけれども、昔さながらの良さも住友には一番残っている気はするんです。
なんだかんだ住友さんは評判いいってことでいいんですか？
なぜここにいる人とあんまり相性が良くないかっていうと、前後価格表とか前後の間取り図とかくれないからです。松竹梅三枚もらったらその中でハッピーになれる人にとっては良いデベロッパーだと思います。
あとは中古になったとき値下がり率が低いという現実もあります。
やっぱ見た目かっこいいですよね。
そういう意味ではやっぱり先々の資産性みたいなのを相当考えてる会社だとは思いますよ。でも、住友の会報誌「PAL」もなくなっちゃいましたけどね。
【会社ごとの特徴】 会報誌は役目を終えた？
「こんにちは(三井の会報誌)」もなくなりますね。残ってるのは、ブリリアとプラウド。
こんにちはもなくなっちゃうの？
今売ってるマンションを定期的に送ってくれるカタログ集みたいなサービスがあったんです。それをいつも見て、ふーん、これかって思ってたのに。
ですよね。あれも私好きだったんですけどね。
みんな調べるようになったからでしょう。
ぶっちゃけのらえもんさんのブログが潰したようなもん。だってクリックしたほうが早い。
ネットの方が早いから…。
そうでしょうね、やっぱり。そういう意味では会報誌とかは役目を終えたんですかね。
紙の良さからしてかっこいい、さっきのインテリアが参考になるじゃないですけど、かっこいいページが何ページかあって、後ろの方にモデルルームが載ってるのが読み物としてよかったんですけどね。
残念ながらネットの流れに…ということですね。さて、そろそろお時間のようです。会社ごとの特徴、かなり出していただけたと思います。どの会社もそれぞれポリシーを持って頑張っているんだなという印象を受けました。本日は皆さん有難うございました。
