週間報告 その24&「新築プレミアムの実例」【マンションマニア】

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【2017年8月6日~2017年8月19日の更新記事】

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【今週の出来事】

お盆の時期は雨が続いていましたね~。私はバーベキューの予定が1件キャンセルになってしまうなど残念!

私はお盆休みなどは関係ない職業にいたのであえて混んでいる時期に出かけたりはしないのですがじっと家にいすぎるのも疲れるのでほどほどに出かけつつお盆を楽しんでおりました。出かけるといってもマンション見学は必ずセットですが(笑)

今週はTwitterのDMでいただいた質問を記事化いたします!

~質問内容~

・マンションマニアさんは新築マンションに支払う価値を新築プレミアムと呼んでいますが、実際に新築プレミアムというのはどれくらいの金額になるのですか?

という質問です!

物件によって違うので難しいのですが一例にてご回答いたします。

画像出典:グーグルマップ


東武東上線成増駅最寄りのマンションを例に新築プレミアムを見ていきましょう。

A・・・シティハウス成増ステーションコート 2005年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

B・・・シティテラス成増 2011年築 駅徒歩8分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約220万円

C・・・レクセルガーデン成増 2006年築 駅徒歩8分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

Z・・・ソライエ成増(新築マンション) 2018年竣工予定 駅徒歩11分 新築時の坪単価約280万円

成増駅から下り坂となり駅からも離れていくため不動産の立地としての価値としてはA→B→C→Zとなります。

中古市場ではBが一番の高値で動いていますがAとの築年数差を考えると妥当な相場と言えるのではないでしょうか。新築と中古を比べる際に経過した築年数も考慮したいため新築時換算(築35年時にローンが終わるよう揃える)すると

A・・・坪単価約305万円
B・・・坪単価約265万円
C・・・坪単価約270万円

となります。

上記にて算出した新築時換算した相場と新築のソライエ成増を比較すると実質の新築プレミアムがわかります。Aと立地を比べるのはナンセンスですからB、Cと比べるといいですね。単純比較すると坪単価10万円の差ですが徒歩3分の違いがあるため坪単価20万円くらいは上乗せした方がいいでしょうか。

そうなると坪単価30万円が新築プレミアムとなります。70㎡換算すると約630万円ですね。これが新築という価値に支払う金額と見るのも一つの計算方法です。

周辺の中古マンションの築年数を気にしなければもっと金額は大きくなりますが、築年数を考慮して計算してみると「実質の」新築プレミアムがわかってくるのではないでしょうか。上記例で築年数を考慮せずに計算すると新築プレミアムが坪単価100万円くらいになってしまいますから当初から中古でも・・・という方はあきらかに中古を購入したほうが良い相場となっているエリアですね。

計算がめんどくさければ築10年の中古マンションと比べるときに中古は25年ローンで、新築は35年ローンで比較してみるのもありです。それでも中古のほうが毎月の支払が安くなったならば新築プレミアムがかなり大きいということです。

今はどの新築マンションも高いですよね。。。でも安心してください?!

私も今年か来年には「必ず」新築マンションを買います!!新築欲しい~という気持ちがMAXになっています(笑)

どれを選んでも割高感満載のため今まで以上に満足度重視で攻めようと考え中です!

【今週の1枚】



Twitterでもつぶやきましたが高須院長の「お金を貯め込む奴はバカ」という発言おもろーでした!

貯金も大切ですが生活を楽しむため、経済を回すためにもある程度はお金を使うことって大切ですよね。私は稼いだお金のほとんどを生活、投資などなどに使っています。投資は株でもFXでもなく趣味への投資です(笑)

これは個人的な考えなので誰を否定するという話ではないのですが、私がいつも疑問に思うことは数千万円という高いマンションを買いながらもカーテン、その他家具、家電などをケチる方を見ると「なんでかなぁ~」と思ってしまいます。それなら予算を500万円くらい下げて500万円分の家具、家電、オプションなどに投資したほうが楽しい生活が送れると思うのですが。こればかりは価値観は人それぞれ違いますから私がどーこー言う話ではないでのすが、せっかく数千万円という人生で一番高い買い物をするのですから楽しんでほしいものです。

家具、家電などをケチることを楽しんでいるのであればもちろんそれはいいことです(笑)とにかく住まい探しは楽しんでほしいものです!!

【今後の予定】

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ABOUTこの記事をかいた人

マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は8件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

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