「含み益を活用したダイレクト買い替え」をスムーズに成功させるためのコツ5選

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日は、自宅の含み益を活用した形の買い替えの方法論「含み益を活用したダイレクト買い替えのコツ」について触れていきたいと思います。

湾岸エリアのマンション価格高騰中ということで、自宅の価格も上がったものの買い替え先も高くてなかなか買い替えられないという方も多いのではないでしょうか。

最近の買い替えの王道としては「ダブルローンを組む形での購入先行型」が一般的です。

詳しくは以下ブログをご覧ください。

【お便り返し】もう少し広いマンションへ住み替えをしたいです。どうやって住み替えをしているのか教えてほしい。

ですが今回のブログでは、リスクが伴うのであまりおすすめはしていないのですが、上記ブログで言うところの、「③売却先行型借り住まい無しプラン（売り決済→買い決済【借り住まい無】）」について深掘りしていきます。

こちらのプランは、「まず先に自宅を売ってから、その含み益を活用して借り住まいを挟まずにダイレクトで買い替える」というプランです。

購入物件に自宅の売却益を充当できるので予算を上げられるということに加え、借り住まいを挟まないので余計な経費もかからないというメリットがあります。

買い替えの理想系とも言えるものの、タイミングの問題や、購入物件を契約した後に売却契約の方で解約（手付解除・違約金解除）が発生すると、購入の契約も必然的に崩れるという点でリスクを伴います。

取引に詳しい方であれば、「買い替え特約※」を付ければ良いだろ！という方がおります。
※売却契約が解約になったら、購入契約の方も遡って解除できるという特約

それができればノーリスクですので、不動産会社から上記の買い替え特約付きでの住み替えの提案を受ける方が一般的だとは思います。

ただ、人気の湾岸エリアの場合、買い替え特約付きでマンションを買おうとするのはかなり難易度が高いので、私はあまりおすすめしていません。

なぜなら、買い替え特約付きで契約をしてくれる売主さんは非常に限られるからです。

皆様が売主さんの立場であればいかがでしょうか。

買主さんから、「契約後に（買主の）自宅がもし売れなかったら、今回の契約も遡って解除したいです。」
と言われたら、あまり売りたくないと思う方が多いと思います。

ましてや流動性の高い人気マンションであれば、上記のような買主さん都合で解除されるリスクのある取引は避けて、普通に買ってくれる方を探したいと思うのが自然です。

買い替え特約を受けてくれる売主さんの例としては、相場から割高であったり、売却に困っているお部屋であったり、すでに空室で売り急いでいないお部屋であれば可能性はあります。
※上記に当てはまらなくても受けてくれる仏のような売主さんもおりますが非常に稀です。

つまり、買い替え特約付きでは相場に近い人気マンションを買うのは非常に難しいため、買い替え先をある程度割高に買う覚悟が必要になります。

ですが買う方としては、なるべく高値掴みは避けたいと思うのではないでしょうか。

そのような買い替え先も妥協したくないという欲張りな方はどうするかというと、売却契約が解約になるリスクは自分で負って、買い替え特約なしで購入契約をするしかありません。

ハリソン山中氏も「何かを得るには、何かを失うのが常」と言っています。

ということで、前段が長くなりましたが「買い替え特約なし」でもなるべく極力リスクを減らして含み益を活用した買い替えを成功させるための留意点を5つ解説していきます。

①先に売って、買うのは売れた後

今回の買い替えプロジェクトにおいては、「自宅が売れる想定でフライング気味に先に買って、後から売る」という方法も取ることもできます。

難易度という視点では買い物件を探す方が難しいので、その方が合理的なように思うのですが、リスク回避という点で私は「先売り」をおすすめしております。

なぜなら先に売ることで、買い替え先の予算を正確に決められることに加え、先に手元に資金が入ることが確定する安心感もあります。

この価格くらいで売れるだろうという想定で先に買ってしまうと、万が一想定の価格で売れなかった場合かなり苦しい状況に追い込まれます。
最悪の事態でもし売れなかったとしたら、買いの契約も当然できないので違約金という流れになる可能性もあります。

いくらで売れるかは重要ではないくらいよほど予算に余裕がある方（かなり割安で売っても問題ない方）なら先に買ってから売るという方法でも良いですが、そもそも含み益を使って買おうとするくらいですから、予算は割とぎりぎりな事が多いのではないかと思います。

②自宅の売却価格は高望みしすぎない

ダイレクトで買い替えるには売却をする際に「引き渡し猶予※」という特約を必須で付与する必要があります。
※決済後すぐに鍵を買主に渡さず、2週間〜10日程度は売った部屋に売主さん自身が住んでOKという特約。

引き渡し猶予特約付きの契約のネックは、金融機関が絞られることです。
買主さんが自由にローンを選べないという点でネックとなり、かつ買ってからすぐ住めないので、その間の住宅ローンや管理費は買主負担で売主さんが住むことになります。

加えて、売却価格を高望みしにくい一番の理由は「決済日をほぼ100%売主都合で決められる（いつ買い替え先がみつかるかわからない）」ため、買主側としてはいつ引き渡しを受けられるか目安をつけにくいという点です。

上記の通り、

・買主さんの金融機関が絞られる
・引き渡し猶予特約で一定期間買主さんは住めない
・買主さんがいつ引き渡しを受けられるかわからない

というネックになる部分をすべて買主さんに飲んでもらう必要があるため、その分価格は多少買主さんに華を持たせるというイメージです。

「相場通り（もしくはやや割安）で売るので、こちらのわがままを許してね」ということです。

もしも売却価格も強気で相場より高く売ろうとすると、買主さんからすると「高く買うのになんで細かい条件まで売主の都合に合わせなきゃいけないんだ！」となり、後々揉めやすくなります。

今回の買い替えをスムーズに成功させるためには「自宅を買ってくれる買主さん」の柔軟な協力が必要不可欠であるという認識を持ちましょう。

募集時にしっかり買主さんに事情を説明して、状況を理解してくれる方を探す必要があります。

そういう意味では仲介担当者の知識とスキルもすごく重要ですので、担当者選びには十分注意しましょう。

また、ダイレクトの住み替えを狙って相場くらい（やや割安くらい）で売ったのに、もしも購入先が見つからずに一度仮住まいで賃貸に入ることになると、「安く売り損」になるので注意です。

ただ、ダイレクトに住み替えできるチャンスを残しながら売却できるという点では、そのデメリットはやむなしという気もします。

③売却決済期日は余裕を持った設定にする

売れてから買い替え先を探す訳ですから、売却の決済期日（決済の最終期日）はできるだけ余裕をもった設定にしておきたいところです。

売れてから1ヶ月で見つかることもあれば、半年経っても見つからないこともあるでしょう。
買い替え先を見つけるのは運次第でもあります。

決済期日を後ろ倒しにすればするほど余裕をもって買い替え先を探せるというメリットがある一方で、あまりに決済期日を先に設定しすぎると自宅を売りにくくなりますので、おすすめは「売却契約後6ヶ月先くらい」を目安にすると良いでしょう。

半年あれば、購入先を探す期間としては十分で、買い手としてはギリギリ許容できる水準という感覚です。
むしろその期間で必ず買うくらいの覚悟でいきましょう。

1年先を決済期日に設定すると、なかなか買い手が見つかりにくくなるため、その分割安で売らざるを得なくなります。

④ローン解除期日が過ぎてから買い替え先の購入契約をする

細かい注意点ですが、今回のプロジェクトで一番気を付けることは「自宅の売却契約後、ローン解除されること」です。

湾岸エリアの場合、買主さんから手付解約や違約金解約が発生する確率は極めて低いですが、ローン解除※は時折あります。
※住宅ローン本審査で否決または減額になると、契約を遡って解除できるという特約

仮に自宅を売ってから買主のローンの結果が出る前に、気に入った買い替え先が見つかって早々に住み替え先の購入契約をしたとします。

その後万が一、自宅をローン解除されるとかなりの緊急事態です。

選択肢としては、買い替え先を手付解約・違約金解約するか、急いで自宅の売却活動を再開するかどちらかで、その場合でも急いで売ることになるので割安で売らざるを得なくなるでしょう。

よって、買い替え先の契約調印をするのは、自宅の買主さんの住宅ローンの本審査が通ってからが必須です。

⑤自宅売却の手付解除期日はなるべく短く設定する

もうひとつ、念の為気を付けることは（自宅の）買主さんからの手付解約です。
可能性は非常に低いですが、念の為ケアしておく必要があります。

具体的にどうするかというと、「自宅売却の手付解除期日」よりも「買い替え先の手付解除期日」を遅く設定することです。

そうすることで、万が一売却の方で手付解約された場合、その手付金分の違約金を使って、買い替え先の手付解約の違約金に充当することができるため、傷口を最小限に止めることができます。

もし上記の日程が逆であった場合、自宅売却契約の方で手付解約された後、買い替え先の購入契約の方で手付解約ができずに違約金解約（売買価格の10%相当額一般的）となるので、かなり大損するハメになります。

そうならないたいためにも、自宅売却契約において、手付解除期日はなるべく短い期間で設定することがおすすすめです。

他にも自宅売却契約において手付解約されにくくするための工夫としては、支払ってもらう手付金の額を上げるか、相場よりやや安く売ることです。

さらにガチガチに固めるなら、売主自身が宅建業者でなければ、手付解除ができないとする旨の特約を入れるという方法もあります。

また、自宅の買主さんからやむを得ない事由で違約金解約（売買代金の10%相当額）の申し出がある可能性もゼロではないのですが、その違約金解約をさせない旨の特約を入れるのはあまりに苛烈なので、公序良俗に反して特約が無効となる可能性があるとのことでした。（弊社顧問弁護士の見解です）

不動産歴13年になりますが、買主さんから違約金解除となったことは一度もありませんので、それほど気にしなくてよいとは思います。

上記、いかがでしたでしょうか。

自分・自宅の買主さん・買い替え先の売主さんという3者のパワーバランスと人情の機微にも触れた形で、買い替えを成功させるコツについて解説させて頂きました。

なかなか言語化するのが難しく、1度読んですべてを理解するのは難しいかもしれません。。
（文章が下手ですみません。。）

自分が当人になったつもりで繰り返し読んで頂くと、ニュアンスが伝わりやすいかと思います。

もしもご不明点や、もっと良い買い替えの方法あるよという方おりましたら是非コメントお待ちしております！

本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました！

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