最近新築物件で定期借地権付きマンション（以下定借物件）が増えている実感があります。
パークタワー渋谷笹塚、パークコート青山高樹町ザタワー、リビオシティ文京小石川など新築で定借物件が立て続けに発表されております。
・土地取得コストが高くなっている
・建築コストが高くなり販売金額がエリア相場より高額になり売れない
などの理由が考えられます。
今回は定借物件について良く理解できるように解説していきます。
購入に向いている方、向いていない方がいらっしゃるので、この記事を読んで検討から外れる方もいらっしゃるかと思いますがお役に立てる内容かと思います。
定借物件VS所有権物件
分譲マンションを購入すると一般的に土地の所有権の一部も所有することになります。
それに対して定期借家物件は土地の所有権を持たない購入形態になります。
分譲マンションのランニングコストとして管理費修繕積立金がありますが、定借物件については解体準備金、地代もランイングコストとしてかかります。
解体準備金とは定期借地契約が終了した際に建物を解体して更地にして所有者に返すための費用になります。
地代については購入時に前払いの場合もあり、その場合は住宅ローンに組み込むことができ毎月の支払はありません。
その反面、土地所有権がないので土地の固定資産税はかかりません。
土地固定資産税が無いことを考慮してもランイングコストは
定借≧所有権
となります。
以下購入時のチェックポイントも掲載しておきます。
定借物件の資産性について
資産性≒リセールバリューという観点でお話します。
大まかな説明をしますと、
・値段は、『定借＜所有権』となり取得金額（住宅ローン支払い）を抑えることができる
・リセールはできるけど定借の残存期間により大きく変わる
となります。
具体的な事例でお話します。
【所有権と販売価格比較】
①品川エリア
シティタワー品川：残存期間56年→坪単価400万円
コスモポリス品川：所有権→坪単価530万円
定借掛け目75％
②神楽坂エリア
神楽坂アインスタワー：残存期間30年→坪単価370万円
アリビオーレ神楽坂：所有権→坪単価570万円
定借掛け目64％
となります。
残存期間が35年を過ぎると住宅ローン35年払いで購入ができなくなるため、購入者がかなり限定され非常に安く取引されます。
【所有権と値上がり比較】
①品川エリア
シティタワー品川：2020年坪270万円→2024年坪400万円 148％
コスモポリス品川：2020年坪320万円→2024年坪530万円 165％
所有権物件と比較すると値上がり率は下がるものの近年の価格上昇の影響は享受しております。
なので資産性については所有権と比較して弱いものの高立地であれば問題ないと言えます。
購入に適した方
ご説明した通り所有権より難易度が高い物件なので向いている方と向いていない方がいらっしゃいます。
具体的には、
・基本的に生涯購入したマンションに住むつもり
・お子さんにマンションを残す意思がない（お子さんがいない）
・月の居住費コストを極力抑えて趣味や投資に資金を回したい
・低予算で極力品質の良い物件に住みたい
というケースです。
現在30歳の方が残存期間50年の定借物件を購入してしまうと80歳以降、別の物件を購入したり賃貸を借りる必要があるので注意が必要です。
また、35年の居住コストで比較すると
賃貸＞定借マンション
所有権＞定借マンション
となるため合理的な選択ではありますが、所有権物件より最低20％程度価格が低い物件を選ぶようにしましょう。
具体的な購入戦略
下記例をご覧ください。
年齢：35歳（子供0歳）
購入物件：残存期間60年 2LDK 6500万円
月支払い：住宅ローン16.5万円 管理費修繕積立金2.5万円 地代解体準備金1万円 合計20万円
→所有権物件の場合8300万円として、住宅ローン21万円 管理費修繕積立金2.5万円 合計23.5万円
ランニングコストを月3.5万円抑えられており、投資や趣味に使うことができる
→子供が小学校入学のタイミングで3LDKに買換え
その時点で残存期間53年となりリセールには問題なく近隣相場が上がっていれば売却価格上昇の可能性もある
・所有権よりランニングコストが安い
・出口も見据えた残存期間
上記2点に注意すれば賢いマンション購入となる可能性があります。
まとめ
マンション購入が非常に難しい時代、定借物件は一つの選択肢になると思います。
そこで注意して欲しいのはメリット、デメリットをしっかり理解して購入することです。
皆様のマンション購入が上手くいくことを心よりお祈りしております。
昨年、都心の築浅中古定借物件を売却しました。
大手仲介業者を通じて売りに出してから長い間、内覧客がゼロでした。
仲介業者への問い合わせも、最終的に２件しかなかったそうです。
売りに出してから３カ月を過ぎてからやっと内覧客が来て、一発で売却出来ました。
部屋からの眺望が良かったので買い手に気に入ってもらえましたが、
そもそも内覧客が来なければ話に成りません。精神的に疲れました。
ちなみに同じマンションでは、このご時勢なのに１年以上売却できていない部屋が複数あります。
コメントありがとうございます。
そうでしたか。
定借の物件は流動性が悪いですよね。
参考になるお話ありがとうございます。
いつも勉強させていただいてます。所有権付マンションの場合、部屋代と土地代の内訳ってどのように決められているのでしょうか？また、資産性を考えた時、どちらの割合が高い方がよいとかありますか？
コメントありがとうございます。
新築時1億円内訳建物6000万円土地4000万円だった場合建物はRCなら47年で減価償却するため、同1億円でリセールするとしたら比率がおかしくなります。
実務的には固定資産税の評価証明の金額で按分することが多いです。
定期借地権の新築分譲マンションの販売の広告を目にしますね。主には、立地がいい都心であったり、
ある程度の規模感のあるモノであったり。
以前は所有権より定借の方が割安感があった時代もありましたが、最近はそこまでの割安感が感じられない物件もあります。
知人ですが、定借の中古マンションの売却に苦戦していたようでした。
借地期間50年に対し残存期間30年という中古マンションでしたが、売却期間も2年近くかかったと思います。
最終的な売却額も当初より相当値下げしたようなイメージです。
後から売買に出てきた部屋は売れていたので、そのマンション自体というよりもその部屋や間取りといった条件の悪さから、
売却までに期間を要したようにも思います。
所有権と違い、売却には戦略が必要だと感じました。
コメントありがとうございます。
記述した通り残存期間によって売却難易度がかなり異なりますね。
これからもよろしくお願いします。
大変勉強になります。
質問です、
文中「地代については購入時に前払いの場合もあり、その場合は住宅ローンに組み込むことができ毎月の支払いはありません。」
について、もうちょっと詳しく教えて下さい。
購入時に本体金額と前払い地代（70年分）を支払う物件がありその場合は住宅ローンに組み込むことができます。