こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: さくらロード

 

誰に答えて欲しいですか？

全員, マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, すまいよみ, はるぶー, 稲垣ヨシクニ

 

メッセージ本文:

こんにちは。いつも楽しく拝見しております。
2軒目のマンション購入について質問させてください。

属性：サラリーマン2馬力　夫41歳、妻37歳、子供1歳半
勤務地　夫　渋谷、妻　中目黒
世帯年収1650万　夫1300万、妻350万
資産　4000万、現マンションローン残債3000万。

 

5年前に横浜（横浜駅から電車で5分）に駅徒歩3分、３ＬＤＫ、5000万の中古マンションを購入して、家族3人で住んでおります。住まい自体は気に入っているのですが、子供の教育環境を考慮して、子供が小学生に上がる前に中野区、杉並区、練馬区エリアに引っ越しを考えております。その際に、住み替えではなく、住宅ローンを完済しての、2軒目の購入を考えております。現マンションは賃貸に出す予定です。
賃料は月18-20万程度になるようで、残債を払っても、予算7000-8000万（世帯年収の５倍。）のマンションを買えるのではないかと甘い期待を持っております。また、仮に４年後に購入した場合、資産は約6000万、残債は2600万を見込んでおります。

 

ただ、投資家でもないサラリーマン夫婦が2軒目を買うというと、周りにもそのような知り合いはおらず、あまりネットにも情報がありません。
（含み益を活かしてのステップアップというのが一般的かと思います。）

やはり２軒目の購入は、住宅ローンを借りられない、完済の年齢が遅くなる、収入減のリスクなど、ハードルが高いのでしょうか？

スムログメンバーの多彩な経験によるアドバイス頂ければ助かります。

 

宜しくお願い致します。

【お便り返し】40歳からの買い替えのすゝめ。40歳以降の買い替えをどう考えるべき？

 

 

ひとつ懸念点は、残債を返済すると手元キャッシュが一気に減ってしまうという点です。
今後の子育てを考えた時にキャッシュが大きく減るのはやや心許ないかもしれません。

 

よって、おすすめはなるべくキャッシュは手元に残しておきたいので、売却条件がつかない銀行でお引越し先のローンを借り、その上で投資用ローンに切り替えることが理想的です。

 

全額でなくとも半分は返済し、半分は投資用ローンで借りるなどでもOKです。
少しでも手元キャッシュを残しておくという意図です。

 

よって、まずは売却条件が付かない形で借りることができる金融機関を探すことが先決です。
これが結構ハードル高いんですが。。

その銀行が見つかれば、借入れできる投資用ローンがあるかを探し、金利面など条件を吟味しながら検討されると良いでしょう。

もし新居を買うのに自宅の売却条件が必ず付いてしまう、または投資用ローンを借りられないということであれば、一括返済するというプランでよろしいかと思います。

 

 

5年間に駅徒歩3分のマンションを買われたということで、おそらく当時よりも価格が上がっていると思いますので、コンクリート貯金をしていると思えば一括返済されてもそれほど苦には感じないかもしれませんね。

現金で持ってるか、建物で持ってるかの違いです。

 

その際は緊急時に現金化しやすくしておいた方が良く、流動性の担保という意味で普通借家ではなく定期借家で賃貸に出されることをおすすめいたします。

 

また、さくらロード様のご所有の物件の担保評価にも拠りますが、あえて一括返済をして根抵当権を付けてもう一件物件を買うという選択肢もありです。
3軒持つというリスクを伴う玄人向けのプランですので、積極的にはおすすめしておりません。

 

投資用ローンを借りる際は、必ず新居の住宅ローンの融資を受けた後にしてください。

住宅ローンの融資を受ける前に、色々こじらせて投資用ローンなどを借りると、それが与信に響いて一番大事な新居が買えなくなることがありますのでご注意ください。

 

上記、ご参考にして頂ければと思います。

ご講読頂きありがとうございました！

 

ふじふじ太

 

 





 



 

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