【お便り返し】40歳からの買い替えのすゝめ。40歳以降の買い替えをどう考えるべき？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: もょもと

誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, すまいよみ, マン点

メッセージ本文:

マンションすごろくにおける購入資金や住宅ローンの考え方について教えて下さい。

子どもが誕生・成長して自宅が手狭になってきたため買換えを検討しています。

6年前35才のときに4000万円で購入した自宅マンションが値上がりし、今売却すると住宅ローンが減った分と合わせて2700～2800万円くらい手元に残りそうです。

しかし、周辺も値上がりしているため条件に合う転居先候補のマンションは7500万円～8000万円くらいします。

現居売却で残る資金を買換代金に充てた（頭金にしないで敢えてフルローンで組むかどうかはここでは除外して良いです）としても、あらたに5000万円前後の住宅ローンを組む必要があります。

しかも、現在は41歳ですから、一応35年ローンを組んだとしても現実的には25年くらいで完済する計画を立てる必要があるのではないかと思います。
一応25年ローン、買い換え時の金利を1％と仮定すると月の返済額は18万8000円で、現居返済額の倍くらいになります。

幸い6年前から収入も資産も多少なりとも増えていますが、これから子どもにお金がかかるためあまり持ち出しはしたくありません。
買い換えの場合にローンの期間をどう考えるべきか、従来と同程度の返済になるくらいの頭金を貯蓄から問題なく出せる範囲で決めるべきか。
買い換え云々ではなく、今新しくマンションを買うとして、その資金計画をどうするかというシンプルな考え方で良いのかとも思えてきたのですが、買い換え特有の何かを見落としていないか等をご助言いただけないでしょうか。

お便り頂きありがとうございます！

結論、「買い替えに伴ってなるべく持ち出しをされたくない」「これからお子様にお金がかかりそう」ということであれば、必要な資金分（今回のケースでいうと5,000万円）を35年ローンで借りてご購入されることをお勧めいたします。

※買い替えの手順やテクニックはこの記事では割愛いたします。

詳しくは以下記事をご参考にしてください。
マンションが売り手市場のいま、「売却先行」の買い替えは失敗する?!　おすすめは低リスクの「購入先行」！

逆説的に思うかもですが、将来の資金繰りが心配だからこそ、なるべく多く長期で借入れをするのです。
※自己資金を貯めておくというニュアンスで、そもそも自己資金が少ない方は無理し過ぎない方が無難です。

自己資金を入れ過ぎて後悔している人は何人も知っていますが、自己資金を入れずに後悔している人は私のお客様では会ったことがありません。

自己資金は後からでも入れる（繰り上げ返済をする）ことができるので当然と言えば当然です。

多く借入をすることで自己資金が傷みませんので、より多くの現金を手元に残して置くことができます。
それを別の形で運用することもできますし、精神安定剤として保有しておくのも良いでしょう。

しかも今は住宅ローン変動金利の超低金利競争が激化しておりますので、基本的には変動金利一択でよろしいかと思います。

0.数%の金利がいかに異常かを知りましょう。
世界基準で考えても、こんな優良な金融商品はありません。
しかも住宅ローン減税というおまけ付きです。

残債が多い内に低金利で借りてどんどん残債を減らすことが重要です。

「残債を早く減らした者が勝つマネーゲーム」
これを真理として覚えておきましょう。

一旦低金利で借りられるだけ借りて、金利が上がるようなら繰り上げ返済をすれば良いのです。

多く借入れすることのデメリットを挙げるなら、借入れ時に銀行に支払う手数料や支払金利が多少増えることですが、自己資金を多く手元に残せる安心感というメリットの方が遥かに大きいと思います。

もょもと様の場合は現在の貯蓄からでも頭金を出せるほど余裕があると見受けられますから、何も恐れることはありません。

借りられるものは借りておきましょう。
※自己資金が少ない方にはこのような提案はいたしません。

いやいや！76歳までローンを組むなんて嫌だ！ローンを払い続けていけるか不安！

というお気持ちもわかりますが、今は元気な高齢者も増えておりますので70歳過ぎまで現役でばりばり働いている方もいらっしゃいます。

これから40代、50代と子育て全盛期となる訳ですが、想定よりお金がかかることもあればそうでない可能性もある訳で、こればかりはやってみないとわかりません。

だからこそ借入れを増やすことで、どちらにも対応しておけるように準備をしましょう。

想定よりお金がかかったとしても、自己資金を多く手元に残しておくことで今を乗り切ることができます。
その代わり、65歳以降も頑張って働く覚悟を決めれば良いだけです。

お金が余ったなら繰り上げ返済をすれば良いのです。

注意点としては低金利で35年ローンで借入れをすることで、一見すると月々の返済額も少なく自己資金も多く残せる訳なので、ついつい日々の生活で散財してしまいがちです。

もょもと様はスムログに相談をされるくらい慎重で情報感度が高い方なのでそんなことはないかと思いますが、65歳でローンを完済することを目標に収支を組んで、そのシミュレーションの上でしっかり貯蓄・運用を継続して頂ければと思います。

40歳からの買い替えのすゝめ

40歳過ぎて新たに買い替えるのはタイミングとして果たしてどうなのか。

せっかく今の自宅の残債が減ってきたのにまた一からローンを組むのが不安という方もいると思います。
80歳までローンを組むと考えると頭がクラクラしてきます。

攻めた考えと批判されそうですが、それにひるんで借入金額をあえて少なくしたり、借入期間を短くして自己資金を多く出すのはもったいないと思います。

私はむしろ40歳〜45歳の買い替えはベストタイミングだと考えております。

理由は二つあります。

一つ目の理由は、40~45歳こそが、住宅ローンという低金利でご自身の与信を最大限に生かして35年でローンを借りることができるという、人生におけるラストチャンスだからです。
※最近は85歳まで組めるローンもありますが、多くの銀行は80歳までです。

50歳・60歳になって住宅ローンを組もうと思っても、借入期間が短くなるため必然的に借入れ金額は伸びなくなってきますので、借りたくても借りられなくなります。
また健康状態の問題も出てくるため、最低金利で借りることも難しくなるでしょう。

40歳になれば若い時よりも年収も良い感じで伸びてきて借入額も伸びやすく、何となく将来の方向性も見えてきて、住まいに対してご自身が求めるものも絞られてきていると思います。

そう考えると、買い替えのタイミングとしては40歳〜45歳は適齢期と言えます。

二つ目の理由は物件にもよるのですが、今までの売却益を享受しつつ与信の再利用・最大化が狙えることです。

与信というのは、今まで頑張って培ってきた信用そのものです。
信用をお金に買える力とでも言いましょうか。

例えば30歳前後で4000万円の物件を買ったとすると、今の残債はざっくり2800万円くらいまで減っていると思います。
それはそれで残債が減っていることは良いことである一方で、今の40歳のご自身の与信であれば7,000万円の借り入れができると仮定しましょう。

買い替えをしなければ、与信4,200万円分の余りがあるのに使っていないということになります。

これをもったいないと思う人と危険だと思う人に分かれるのですが、私はもったいないと思う派です。

仮に10年前に都内でマンションを購入された方であれば、よほど高値掴みをしていない限りは価格が上がっていることと思います。

それであれば、買い替えることで「売却益＋残債が減った分」を一旦自己資金として取り戻すことができつつ、さらに今の与信を余すことなく有効活用することでより満足度の高いマンションに住み替えることができるという、まさに一石二鳥な訳です。

借入れを増やすことはひとつのインフレ対策にもなるという目線もあります。

上記2つの理由から、40歳〜45歳での買い替えは非常に良いタイミングであると考えております。

ちなみに私がもょもと様であれば、5,000万円と言わず与信をMAXで活かして借入れをすると思います。

買い替え先が高過ぎて買えないという別問題もありますが、買い替えができるのであれば45歳を過ぎる前にご検討されるとよろしいかと思います。

本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！

ふじふじ太