こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: にょいにょい
メッセージ本文:
はじめまして。にょいにょいと申します。
いつも有用な情報をありがとうございます。
ここ半年ほど中古マンション探しを続けておりますが、なかなか決断できず困っております。
私は50代男性で家族は妻のみ、都内1LDK賃貸を近々退去する必要があるため新居を探しております。
日本橋への通勤と実家が千葉の為、一応都心から城東寄りエリアで予算8000万円程度（うちローン5000万）、年収1100万円で子供無し、返済は大丈夫かなと思っています。
中央区や江東区で築20年、60㎡前後の1LDK～2LDK物件を一応の候補に挙げていますが、退職後の10－15年後には売却して郊外暮らしでもよいかなと思ったりすると、その時に売りやすいもっと築浅にした方がよいかなどと考えて決断できないでいます。
これまで10件以上は内覧したのですが、重視しているのは眺望の抜けと駅近、騒音が少ないところですが、理想を求めすぎているのか、コレという物件に当たれていない気もしています。
こんな私ですが選び方についてアドバイスを頂けましたら幸いです。
よろしくお願いします。
お便り頂き有難う御座います！
まさに資産性と居住性のバランスをどう考えるかという問題ですね。
優先順位をどう設定していくかがポイントですので、本来なら資金繰りの面も含めて1時間くらいじっくり面談して一緒に優先順位を決めていきたいところですが、文面から読み取った私の私見で進めていきます。
にょいにょい様のご条件を拝見するに、60㎡・8,000万円のご予算ということで大変恵まれた条件ですので、十分に資産性と居住性を両立できる物件を選べるでしょう。
現時点でご年収も高く、自己資金も数千万円相当あると見受けられますので、今まで堅実に仕事を頑張ってきたご自身に拍手を送ってほしいです。
50代からローンを借りることがどうなのかというご意見もあるところですが、私は大いに大賛成です。
自己資金の額にもよるのですが、資金繰りにご無理のない範囲という前提で、借りられるなら借りた方がよろしいかと思います。
※ローンのハードルはやや高くなりますのでご注意ください。
資産性が気になるということですが、資産性の考え方として、築浅物件の方が必ずしも将来売りやすいかと言われるとそうではないのでご注意ください。
築浅ということだけが強みの物件を買うと将来売却にしにくくなります。
資産性を考えるポイントで最も大事な点は、エリアです。
今後マンションが古くなったとしても住みたいと思う魅力があるエリアかどうかが重要です。
人口流入が見込めるような再開発があれば尚良しです。
資産性に与えるインパクトの大きさは上から順番に、「エリア」→「マンション」→「お部屋」と覚えておきましょう。
まずはどのエリアを選ぶか、次にどのマンションを選ぶか、最後にどのお部屋を選ぶかという順番で決めていくと、意思決定をスムーズに進めていけると思います。
これが逆の順番でお部屋単位でコロコロとネットサーフィンをしてしまうと、情報の渦に飲み込まれ、もはや何が何だかわからず、自分が何者なのかさえわからなくなってしまいます。
では試しに未来予想をしながら考えてみましょう。
※あくまでひとつのパターンです。
にょいにょい様の場合は10年~15年後に売却を検討しているということですから、その時にそのエリアがどう変わっているか、どう発展しているかが最も重要なポイントと言えます。
10年〜15年後に完成が期待されている中央区・江東区の目玉開発と言えば、ずばり「有楽町線延伸構想」「臨海地下鉄新線構想」ですね！
＜有楽町絵線延伸構想＞
画像引用：江東区公式HP 地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲～住吉)＜臨海地下鉄新鮮構想＞
画像引用：中央区公式HP 都心・臨海地下鉄新線交通利便性の向上がエリアの資産性に与えるインパクトの大きさは言うまでもありません。
その上でにょいにょい様の居住性を考えると、日本橋・千葉に通いやすい方が良いということですから、東西に伸びている沿線と言えば「東西線」・「都営新宿線」が候補になります。
上記をまとめると、「東陽町エリア」「住吉エリア」に絞られてきました。
そのエリア内で、ご希望条件に近いマンションはありますか？
マンションの資産性を気にするなら「駅近・大規模・ブランド」のバランスが重要なので、この3つを抑えるマンションの目星を付けましょう。
むむむ、
パークホームズ東陽町・ザ・パークハウス東陽町翠賓閣・シティテラス東陽町・プラウド東陽町サウスなどなど。
※募集があるがどうかは問わずとりあえず挙げてみました
マンションがいくつか絞られたら、最後にお部屋です。
ご予算内で気に入る広さ、間取り、眺望のお部屋があればGOというイメージです。
ちょうど一件広いですが良い感じの募集がありますね。
ご参考までに。
画像引用：スーモ
シティテラス東陽町は私も売却のお手伝いをしたことがあるマンションなのですが、スケールメリット、高級感、高台立地、ブランドどれを取ってもマルです！
と、いう具合で決めていくとよろしいかと思います。
あくまでひとつのパターンです。
もし東陽町、住吉エリアがあまり気に入るマンション・お部屋がないということであれば、日本橋への通勤しやすさという部分を少々我慢できるのであれば、私が大好きな湾岸エリア「有明」「東雲」エリアもおすすめです。
特に有明エリアは臨海新線の駅の開発もあるので、資産性の面で特に期待が大きいです。
にょいにょいさんのご条件であれば、有明エリアなら優良中古選び放題ですよ！
有明エリアは眺望に定評があるので、抜け感のある眺望を楽しむことができます。
例えば以下など、
画像引用：スーモ
有明エリアと言えばまず名前が挙がるのがこちら、ブリリアマーレ有明タワー&ガーデンです。
高層30階北東向きです！しかも一部リフォーム済み！
上記、いかがでしたでしょうか。
物件選び、考え方の順序のご参考にして頂ければ幸いです。
にょいにょいさんが素敵なマンションをご購入できることを祈っております！
ご講読頂き有難う御座いました。
ふじふじ太
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ふじふじ太さま
質問者のにょいにょいです。
お返事が遅くなりましたが、お便り返し誠にありがとうございます。
東陽町・住吉エリア、まさに考えていたところで実際に物件もいくつか見ました。
延伸・再開発で将来性もありそうですね。
>お部屋単位でコロコロとネットサーフィンをしてしまうと、情報の渦に飲み込まれ、もはや何が何だか・・
まさに、、、耳の痛いご指摘です、、、
有明、東雲は沢山物件は出てくるのですがノーマークでした。
今一度自分を見つめなおして検討してみます。
ありがとうございました。
コメントありがとうございます！
質問者さんに届いてよかったです！」
湾岸をご検討される際は是非ご連絡お待ちしております！