すまいよみです。
以下のようなご相談をいただきました。
江東エリアにお詳しいすまいよみさんにご相談したくご連絡いたしました。
現在中古でクレヴィア豊洲の購入を検討しており、3LDK6980万円の物件の内見を予定しております。(現地には既に足を運んで周辺環境を確認しております)
その上で下記お伺いしたく存じます。
①物件のメリット・デメリットについて
イオンや東武ストア至近、豊洲東雲有明徒歩圏内、築浅でディスポーザー等の設備充実、大規模のため管理修繕積立が比較的安価といったメリットに対し、大通り沿いの喧騒や目の前の老人ホームによる眺望阻害、最寄りまで10分以上というデメリットは把握しております。その他でお気づきのメリットデメリットがあればご教示いただけますと幸いです。
②価格の妥当性について
アローズ仲介ということもあり相場からみると妥当か少し安い程度と認識しておりますが、齟齬ないかお伝えいただけますと幸いです。
（※編集部追記：[掲示板] クレヴィア豊洲）
※上記ご相談は売出中にいただき返答、その後、すでに掲載終了しています。
下記、ご返答しました。
①メリット・デメリットについて
把握されているデメリット（抜け感が乏しい、晴海通りの騒音、共用施設の少なさなど）が容認できて検討しているのであれば、良いマンションだと思います。当マンションが周辺の有力マンションより価格的に検討しやすいのは、非タワーであること、湾岸の良さである眺望が制限されていること、共用施設が少ないことなどによります。少し築年数が経つ「パークタワー東雲」や「プラウドタワー東雲キャナルコート」などの人気タワーマンション、築浅で特徴的なランドスケープデザインで人気の「プラウドシティ東雲キャナルマークス」などは、70㎡7,000万円では手が届きません。
「クレヴィア豊洲」は立地が良いと思っています。豊洲、東雲、有明どこへも出やすく、ほどほど賑やかな環境で「イオン東雲」が目の前で、東武ストアもできました。「東雲キャナルコートkodan」もあり子育て環境にも恵まれています。少し南下し「東雲」駅方面まで行くと豊洲が徒歩圏から外れてしまい、生活環境が若干さみしくなってきます。加えて、東雲物件の中では築浅で綺麗なのも検討しやすいポイントですね。クレヴィアブランドはデザインや仕様などもお洒落で好感も持てます。
②アローズ仲介、売出し価格の妥当性について
「クレヴィア豊洲」過去1年間の成約平均坪単価は330万円以上、直近の成約が、高層階で坪単価350万円前後（グロスで7,500万円）だったことを踏まえると、当売出し住戸の8階で坪単価341万円は全く割高とは思いません。豊洲、東雲など湾岸エリアは今後も伸び代があり、「プラウドシティ東雲キャナルマークス」も過去1年で平均坪単価350万円前後から同380万円まで上がってきました。人気上昇中のエリアでは、チャレンジ価格での売出しが目立つ中、当物件は過去の成約相場通りの売出しとなっており、内見して状態が良く気に入れば検討しがいがあると考えます。湾岸エリアの築浅3LDKでグロス7千万円以内も良いですね。
アローズ仲介について。
アローズの仲介物件については、「レインズ」に登録していませんので、売主とは一般媒介で契約しています。レインズに登録しなければレインズの規定にも属さないわけですから、売主から以下の承諾を取っていると思われます（私の推測）。
・手数料を0にする（一部成功報酬はあり）
・その代わりに以下3点をお願いする。
（1、少しでも早めに売れる相場並みの売出し価格。2、他社からの紹介は受け付けない。3、他に仲介をつけず契約はアローズ1社にしてもらう）
ですから、購入にあたって他の窓口からの紹介は無理です。私も以前、自分がお世話になっている仲介業者から試みましたが無駄で、結果、アローズにお願いした経緯があります。
商売は、早めに売却しやすい売出し価格を設定することで回転を早め、買主から手数料をとって成立。
買主にとっては、湾岸エリアなど人気が上昇中の物件でも、過去相場通りの価格帯で売出される場合が多く、アローズ物件を検討してみる価値はあると思っていて、私も常に注目しています。
売主側から見たメリット、デメリットについてはここでは差し控えます。
簡単ですが、以上になります。
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