お便り返し(72,73)設備のダウングレードが心配/転勤族のマンション購入

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こんばんは、やまちゃんです。わたくし、オッサンになって初めて分かった事がありまして、これまで自分のことを「きれい好き」だと思ってたんです。部屋とか絶対散らかさない。

ところが子供が出来てから家がもうぐちゃぐちゃでですね、きれい好きなら絶対気になって掃除するじゃないですか。全然やんないんですよ。もうね、触りたくない。面倒。無理。

それで気づいたのです、きれい好きなんかじゃなくて、単に整理整頓する習慣があっただけなんだと。これ自分的にはとても大きな発見で、何の気なしに身についている習慣のお陰で部屋が汚い苦労をしなくて済んだんです。

散らかしの主犯はもちろん子供で、ひどく散らかす奴が5人ほどいるのですが、良い生活習慣を身に着けさせるための設計が必要だと感じまして最近「やることリスト」を始めました。

やることリスト

やることリスト


やることを理解しているのがまだ上の3バカだけですが、実際にこんな感じで◯付けをして、1つの◯が1円、やることが10個あって1日あたり10円稼げるので、1ヶ月やりきったら300円のお小遣いゲットです。これ優秀なお子さんを持つ先輩パパママから聞いたことのパクリで、今のところ夜寝ない日があること以外は全部◯で、良い習慣が付いてくれるよう期待しています。

 

さて、今回のお便りに参ります。

差出人:けんすけ

中古マンションの購入について質問です。
駅徒歩6分の住宅地にある7階建て小規模(40戸)マンションの購入を考えています。
大手デベロッパー分譲のマンションで、竣工時には床暖房、ディスポーザー、エコジョーズなどがついていました。
しかし、売却に際して売り主がフルリフォームをして、床暖房を撤去、キッチンをすべて取り換えディスポーザーを撤去、エコジョーズを通常仕様の給湯器に交換してしまっていました。
購入を検討し、竣工時のカタログを取り寄せて設備面も充実しているので購入を打診。その後、詳しい話を聞く際にこの事実を知りました。
夫婦と子供2人(中2と小4)の世帯ですが、子供が家を出て行ったら、将来は売却して住まいをダウンサイズする予定です。
竣工時に付いていた設備を軒並み取っ払ってしまったマンションというのは、再販時にどの程度価値に影響するとお考えでしょうか。


ご相談ありがとうございます。ご回答しますね。

まず結論から申しますと、将来のリセール価格がマイナスに働くことは仕方ないとして、けんすけ様とご家族が現仕様でも気持ちよく暮らすことが出来るなら、あまり気にされる必要はないように思います。

それらの設備がないことで購入を諦める方はいるでしょうが、けんすけ様が現に検討しているように「ちゃんと検討する人」も必ずいます。床暖房、ディスポーザー、エコジョーズも付いたリフォームだったら、すでに売れてなくなっているかも知れませんし。

同マンションが40戸の小規模物件ということで、同物件内の販売住戸であったり、直近の成約事例は少ないでしょう。

これが400戸もあるような大規模物件だったら、付いているはずの設備が無いことで悪目立ちしてしまい、同時期に販売されている同物件の他住戸がある中で買い手に選んでもらうために「割安感」が必要かも知れませんが、今回のケースでは物件が小規模なだけに「同エリア内の類似物件」との比較になるように思います。

その中で「床暖なし、ディスポーザーなし、エコジョーズなし」がどれほどあって、坪いくらの値札が付いているか、直近事例でいくらで成約したかだと思います。(床暖なしは少なそうですね)

これら設備の設置費用については私自身が経験なくて恐縮ですが、ざっと調べましたところ200万あれば十分お釣りが返ってきそうです。
  • エコジョーズ設置費用 40~45万円
  • ディスポーザー設置費用 10~12万円
  • ガス式床暖房設置費用(12畳)80~120万円
そんなに高いものじゃないですね。(付けて欲しかったですよね~)

今、下のお子さんが9歳だとして、22歳で家を出ると仮定しますと今新居に越したとしても13年は住むことになりますね。社会人になってからもしばらく家に住むとなると15年?16年?これって売る頃にはリフォームを検討してもいい年数にはなっちゃいます。

買った後の出口戦略として、将来売却する際に何もせず現状有姿で売るのも1つです。前述のように同エリアの他物件に比べて見劣りしなければ、そんなに悪い結果にはならないと思います。

ただ私が同じ立場で出口を作るとしたら、フルリフォームしてエコジョーズ、ディスポーザー、床暖房まで新規に設置して売却活動に臨むと思います。(それか設備設置 + 壁紙や床を綺麗にするだけのプチリフォームもありかと)

その意味では200万高い買い物をするのだと飲み込めるかですね。

フルリフォームの方は、間取りを変えなければ難易度はそれほど高くありません(手間は多少かかります)。

例えばファミリー住戸なら70平米でざっくり平米10万(=700万円)+ 上記設備200万円 = 900万円。まぁ~1000万見ておけばピカピカになりますよ。

そこまでは考えられないかも知れませんが、その昔、リフォーム業者の探し方を記事にしましたのでご興味あればご覧になってください。

お便り返し(6) リフォーム会社、工務店/おすすめの探し方



 

差出人:マンション検討初心者

いつもブログを読み、勉強させてもらっています!

【属性】
年齢:30代後半
家族構成:妻
年収:本人1200万、妻200万
職業:会社員
車:所持(駐車場代は自己負担なし)
資産:預貯金440万円、株式2000万円
現在の住まい:借り上げ社宅(家賃負担5.5万円)

【希望条件】
広さ:60平米~、2LDK(広めのリビングが好み)
階層:3階以上
徒歩:10分以内
築年数:15年以内
場所:江東区(湾岸地区に憧れるものの、通勤を考えると都営新宿線沿線が好ましい)

転勤族(海外の可能性もあり)で、家賃補助もかなり充実しているため、自宅の購入はあまり考えていなかったのですが、住宅ローン控除や昨今の低金利、40代半ばになると家賃負担が倍になることなどから、自宅の購入も検討し始めています。
購入に踏み切るにあたりネックとなるのが転勤で、単身赴任は考えていないため、購入してもすぐに自宅に住めなくなる可能性あることを考えると、なかなか購入に踏み出せない状態です。

1.このような状況でも早めに住宅ローンを走らせ、転勤となった場合は自宅を貸し出すという考えのもと、早めに購入を決断するほうが得策でしょうか。
2.上記希望条件でおすすめの物件はありますでしょうか。まだ予算のイメージができていないのですが、7000万円以内のイメージをぼんやりと持っています。

よろしくお願いします。


ご相談ありがとうございます。

まず結論から申しますと、買わないで余剰金を株式投資に回すのが良いのでは?と思いました。

この話は、マンション検討初心者様が、何を目的にマンション購入を検討されているのかの理由によりますね。
  • マンション購入で一時的にQOLは上がるがそんなに長くは続かない(そのうち転勤が来る)
  • 35年ローンを借りられる内に借りて個人信用を有効活用する
  • 転勤になっても賃貸してキャッシュフローを得る
  • 退職後に戻ってきて住むことを想定(銀行に住宅ローンを継続打診し賃貸時の利回りを有利に)
  • 毎年の減価償却で税還付ある?
  • 戻ってきたら残債も減っていて売りたければ売ればいいし手元にお金が残る算段
転勤懸念があるのに購入を検討するというのは、このような感じでしょうか。

つまり、個人信用を利用できるうちに借りて蓄財したい、でしょうか。

いや~~~~~、、、悩みますね(笑)

 

これブロガー間でも絶対意見が分かれると思いますので、よかったら相談料を支払ってでも他のブロガーさんのご意見も聞かれることをお勧めしますが、私は無理して買わなくて良いと思いますね。。

社宅の家賃負担が5.5万円で、駐車場の自己負担なしってめちゃくちゃ有利じゃないですか。

7~8年後(?)に家賃が2倍になって11万円に上ったところで、それでも安いですよ。駐車場負担はないんですよね?

7000万上限とのことで、例えば6500万円のローンを35年、金利0.5%、元利均等で借りて約17万円/月の支払い、そこに(数字は適当ですが)管理修繕費3万円、駐車場代3万円、固定資産税2万円(月均しとして)、締めて25万円/月。

うちローン元金分14万円/月は貯蓄しているとみなして、残りの11万円/月は捨てている。(その11万円は社宅家賃の値上がり後と同等ですね)

購入後の物件価格の騰落の影響が大きすぎて買うのが有利なのかは何とも言えませんが、冒頭で「余剰金を株式投資に」とお伝えした理由は、世帯年収1400万円、30代後半の若さですでに株式で2000万円運用されておられるのは、ご立派だと思ったからです。

これで金融資産がない、貯蓄もないということでしたら、強制的にローンの支払いで取られるマンション購入の方が良かったかも知れませんが、マンション検討初心者さまはご自身でちゃんと運用しておられます。

今の生活を維持しつつ、脳内妄想で月の支払い25万円のマンションを買ったと思って現家賃5.5万円との差分20万円/月を投資に回したら、10年後、20年後には複利でいくらになってんだという話です。

端的に申しますと、隣の芝が青く見えているだけではありませんか?

マンション購入の目的が「個人信用があるうちに借りて蓄財」でないなら上の回答も的外れになっちゃいますが、そういう話であれば、我々は別にマンション購入で蓄財しなければいけない訳ではなく、ご自身を取り巻く環境(転勤が多い、社宅の家賃負担がめっちゃ有利)に適応させた購入戦略で良いように思います。

今後の1つの提案としては、株式投資を継続して雪だるまを大きくしていって(NISAも拡充されますしiDeCoもめっちゃいいですよね)、
  • 不動産の下落市況があれば改めて考える
  • 定年など転勤不安がなくなったら殖えた手持ち資産で買う
などの戦略が、リスクが低くて良いんじゃないかなと思いました。

この話には正しい答えがないと思いますので、ぜひ他の方にも相談されてみてください。

ご参考になりましたら幸いです!

 
注釈:
記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

ABOUTこの記事をかいた人

スムログ担当者です。その昔、某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。妻と子供5人(5歳双子、4歳、2歳、1歳)、7人家族の親父業をやってます。

こちらのサイトでも担当者やってます。
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