幕張ベイパーククロスタワー・スカイグランドタワー　2023年3月時点の相場【マンションマニア】

幕張ベイパークミッドスクエアタワーの販売が本格的な終盤戦となっています。

当たればラッキー状態が続いており、幕張ベイパークへ住むことを優先して1棟目と2棟目の中古を検討される方も増えています。

こちらの記事ではここ最近の動きを共有いたします！

■幕張ベイパークミッドスクエアタワー

※直近販売住戸

［東向き中住戸］

E-73Oタイプ　3LDK　73.85㎡
9階　4820万円　坪単価215万円
10階　4830万円　坪単価216万円
11階　4840万円　坪単価216万円
12階　4850万円　坪単価217万円
13階　4860万円　坪単価217万円
14階　4870万円　坪単価218万円
15階　4880万円　坪単価218万円
16階　4890万円　坪単価218万円
17階　4900万円　坪単価219万円
18階　4910万円　坪単価219万円
19階　4920万円　坪単価220万円
20階　4930万円　坪単価220万円
21階　4940万円　坪単価221万円
22階　4950万円　坪単価221万円
23階　4960万円　坪単価222万円
24階　4970万円　坪単価222万円
25階　5000万円　坪単価223万円
26階　4980万円　坪単価222万円
27階　4990万円　坪単価223万円
28階　5000万円　坪単価223万円

■幕張ベイパーク　クロスタワー

幕張ベイパーククロスタワー

2018年築　海浜幕張駅徒歩15分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約250万円

動き一例

約79㎡
新築時4900万円台
中古時5900万円台

約76㎡
新築時4500万円台
中古時5700万円台 pic.twitter.com/qnb0QE9dJV
— マンションマニア (@mansionmania) March 18, 2023

※レジデンス棟は総戸数が少ないこともありレアキャラのため出物なし

［西向き中住戸］

低層階　約79㎡　5900万円台　坪単価約250万円　（新築時4900万円台）

［東向き中住戸］

低層階　約70㎡　4500万円台　坪単価約215万円　（新築時3800万円台）

中層階　約76㎡　5700万円台　坪単価約250万円　（新築時4500万円台）

［北西角住戸］

低層階　約96㎡　7500万円台　坪単価約255万円　（新築時6700万円台）

■幕張ベイパーク　スカイグランドタワー

幕張ベイパークスカイグランドタワー

2020年築　海浜幕張駅徒歩13分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約255万円

動き一例

約73㎡
新築時4300万円台
中古時5100万円台

約75㎡
新築時4900万円台
中古時6100万円台 pic.twitter.com/7pUDrZppOz
— マンションマニア (@mansionmania) March 18, 2023

［南向き中住戸］

低層階　約73㎡　5100万円台　坪単価約230万円　（新築時4300万円台）

［西向き中住戸］

中層階　約75㎡　6100万円台　坪単価約270万円　（新築時4900万円台）

［東向き中住戸］

低層階　約75㎡　4900万円台　坪単価約215万円　（新築時4300万円台）

海浜大通り沿いの駐車場にて撮影

上記の通りで新築のミッドスクエアタワーのほうがお安いです。当たった人がラッキーであることはたしかですが毎度抽選住戸ばかりですから悩ましいところです。

クロスタワーとスカイグランドタワーに関してはこれまでと変わらず中層階以上のほうが新築時からの値上がり率が高くなっています。これは新築販売時の階数による価格差が少ないことが影響していることでしょう。

ミッドスクエアタワーであれば予算5000万円でも平均的な条件の部屋が購入できますがクロスタワーとスカイグランドタワーで予算5000万円の場合だとマンション内比較としては条件が劣る部屋しか選べません。クロスタワーとスカイグランドタワーを狙う場合には予算6000万円あると条件良い部屋が選べます。

部屋にもよりますがクロスタワーとスカイグランドタワーを検討する際は新築販売時価格の120％が適正価格と覚えておくと大きなブレはないでしょう。

価格の妥当性として賃料相場も見ておくべきです。

部屋にもよりますが平均としては㎡単価月額約3250円となります。

これを現在の分譲売買相場に合わせて計算してみると

・ミッドスクエアタワー

73.85㎡　28階　5000万円　想定月額賃料240000円　利回り約5.7%

・クロスタワー

約76㎡　中層階　5700万円台　想定月額賃料247000円　利回り約5.2%

・スカイグランドタワー

約75㎡　中層階　6100万円台　想定月額賃料243000円　利回り約4.7%

新築のミッドスクエアタワーは利回り6％弱のため販売価格が安い（お得）ということになります。だからこそ倍率がついてしまうわけですが…

中古のクロスタワーとスカイグランドタワーは現在相場で計算すると利回り5％前後です。

近郊・郊外とはいえ5％は低い水準ではないですから適正価格であると言えるでしょう。

参考記事　→　お便り返しその503「利回りの考え方や気をつけるべき基準はありますか？」

東京のマンション価格が下がれば幕張ベイパークも影響は避けられないでしょうけども現状の価格で購入しておけば少なくとも残債割れは考えにくいですし、千葉としてはスペック高いマンションですから住環境だけでなく建物への満足度へも期待ができるでしょう。

ミッドスクエアタワー完売後にどのようなマーケットになるのかはわかりませんが少なくとも分譲4棟目がこれまでよりもお安いということは考えにくいですから新築でも中古でもどちらでも良いのでポジションセットを優先されたほうが良いとは思います。

とはいえ4棟目の公式HPを早く見たいですよね。

分譲4棟目のマンション名はいかに？！

予想は…幕張ベイパークグリーンフォレストタワー

(花見川緑地とパークウェルステイトの緑が豊かなため)

売主に大栄不動産はおりませんが…(笑)

■ザ幕張ベイフロントタワー＆レジデンス　2023年3月時点の相場