幕張ベイパーク クロスタワー・スカイグランドタワー 2023年3月時点の相場【マンションマニア】

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幕張ベイパークミッドスクエアタワーの販売が本格的な終盤戦となっています。

当たればラッキー状態が続いており、幕張ベイパークへ住むことを優先して1棟目と2棟目の中古を検討される方も増えています。

こちらの記事ではここ最近の動きを共有いたします!

■幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

※直近販売住戸

[東向き中住戸]

E-73Oタイプ 3LDK 73.85㎡
9階 4820万円 坪単価215万円
10階 4830万円 坪単価216万円
11階 4840万円 坪単価216万円
12階 4850万円 坪単価217万円
13階 4860万円 坪単価217万円
14階 4870万円 坪単価218万円
15階 4880万円 坪単価218万円
16階 4890万円 坪単価218万円
17階 4900万円 坪単価219万円
18階 4910万円 坪単価219万円
19階 4920万円 坪単価220万円
20階 4930万円 坪単価220万円
21階 4940万円 坪単価221万円
22階 4950万円 坪単価221万円
23階 4960万円 坪単価222万円
24階 4970万円 坪単価222万円
25階 5000万円 坪単価223万円
26階 4980万円 坪単価222万円
27階 4990万円 坪単価223万円
28階 5000万円 坪単価223万円

■幕張ベイパーク クロスタワー


※レジデンス棟は総戸数が少ないこともありレアキャラのため出物なし

[西向き中住戸]

低層階 約79㎡ 5900万円台 坪単価約250万円 (新築時4900万円台)

[東向き中住戸]

低層階 約70㎡ 4500万円台 坪単価約215万円 (新築時3800万円台)

中層階 約76㎡ 5700万円台 坪単価約250万円 (新築時4500万円台)

[北西角住戸]

低層階 約96㎡ 7500万円台 坪単価約255万円 (新築時6700万円台)

■幕張ベイパーク スカイグランドタワー


[南向き中住戸]

低層階 約73㎡ 5100万円台 坪単価約230万円 (新築時4300万円台)

[西向き中住戸]

中層階 約75㎡ 6100万円台 坪単価約270万円 (新築時4900万円台)

[東向き中住戸]

低層階 約75㎡ 4900万円台 坪単価約215万円 (新築時4300万円台)

海浜大通り沿いの駐車場にて撮影


上記の通りで新築のミッドスクエアタワーのほうがお安いです。当たった人がラッキーであることはたしかですが毎度抽選住戸ばかりですから悩ましいところです。

クロスタワーとスカイグランドタワーに関してはこれまでと変わらず中層階以上のほうが新築時からの値上がり率が高くなっています。これは新築販売時の階数による価格差が少ないことが影響していることでしょう。

ミッドスクエアタワーであれば予算5000万円でも平均的な条件の部屋が購入できますがクロスタワーとスカイグランドタワーで予算5000万円の場合だとマンション内比較としては条件が劣る部屋しか選べません。クロスタワーとスカイグランドタワーを狙う場合には予算6000万円あると条件良い部屋が選べます。

部屋にもよりますがクロスタワーとスカイグランドタワーを検討する際は新築販売時価格の120%が適正価格と覚えておくと大きなブレはないでしょう。

価格の妥当性として賃料相場も見ておくべきです。

部屋にもよりますが平均としては㎡単価月額約3250円となります。

これを現在の分譲売買相場に合わせて計算してみると

・ミッドスクエアタワー

73.85㎡ 28階 5000万円 想定月額賃料240000円 利回り約5.7%

・クロスタワー

約76㎡ 中層階 5700万円台 想定月額賃料247000円 利回り約5.2%

・スカイグランドタワー

約75㎡ 中層階 6100万円台 想定月額賃料243000円 利回り約4.7%

新築のミッドスクエアタワーは利回り6%弱のため販売価格が安い(お得)ということになります。だからこそ倍率がついてしまうわけですが…

中古のクロスタワーとスカイグランドタワーは現在相場で計算すると利回り5%前後です。

近郊・郊外とはいえ5%は低い水準ではないですから適正価格であると言えるでしょう。

参考記事 → お便り返し その503「利回りの考え方や気をつけるべき基準はありますか?」

東京のマンション価格が下がれば幕張ベイパークも影響は避けられないでしょうけども現状の価格で購入しておけば少なくとも残債割れは考えにくいですし、千葉としてはスペック高いマンションですから住環境だけでなく建物への満足度へも期待ができるでしょう。

ミッドスクエアタワー完売後にどのようなマーケットになるのかはわかりませんが少なくとも分譲4棟目がこれまでよりもお安いということは考えにくいですから新築でも中古でもどちらでも良いのでポジションセットを優先されたほうが良いとは思います。

とはいえ4棟目の公式HPを早く見たいですよね。

分譲4棟目のマンション名はいかに?!

予想は…幕張ベイパーク グリーンフォレストタワー

(花見川緑地とパークウェルステイトの緑が豊かなため)

売主に大栄不動産はおりませんが…(笑)

■ザ幕張ベイフロント タワー&レジデンス 2023年3月時点の相場



■幕張ベイパーク クロスタワー・スカイグランドタワー 2023年3月時点の相場






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