2023年も近郊・郊外の新築マンションは冬の時代でしょう【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

2023年も近郊・郊外の新築マンションは冬の時代となることでしょう。

まず、確実に言えることは原価ベースでは高くなります。2023年に出てくる新築マンションの仕込みは建築費が大きく高騰した2021年前後です。(物件により異なりますが主として)

近郊・郊外でもわかりやすいところでいけば横浜駅などビッグターミナル駅、もしくは駅直結系などは事情が異なってくるのですが一般的なエリアでは検討者の予算が伸びにくいです。

検討者の予算が伸びない中でお安く出せないとなれば売り手はどうするのか。

・部屋を狭くする

・設備仕様のレベルを下げる

・ランドスケープのゆとりをなくす(駐車場等含む)


近郊・郊外では70㎡超えが当たり前、なんなら平均専有面積で80㎡、90㎡ということも多かったですが今では60㎡台前半の3LDKも良く見かけるようになりました。70㎡をちょっと超えているくらいで広いと謳うレベルです。

設備仕様に関してもディスポーザーやスロップシンクなどを削る(付けたいけど付けない)ことも多いでしょう。

ランドスケープに関してはわかりやすいところでいけば玄関前ですね。柱の室内食い込みも以前より多くなっていると感じます。エレベーターを住戸食い込み型とする物件も増えています。

時代の変化はあれど明らかに足りない敷地内駐車場。それにより管理組合の収入も減ることが影響して周りの既存物件より高い管理費。

どんどん苦しくなっています。

あくまで例としてですが下記のようなパターンも多いです。

■新築マンション A駅徒歩10分

63㎡ 5700万円 坪単価300万円

■築15年前後 A駅徒歩10分

78㎡ 5700万円 坪単価241万円


新築マンションは中古市場に合わせるために専有面積調整をしてきます。そのエリアの予算限界額が伸びそうなエリアであれば新築マンションも同じ面積帯にして78㎡を7000万円で販売しても良いわけですがそうでないエリアでそんな部屋ばかりをつくっても買ってくれる人が少なく売れ残りリスクが高まってしまいます。

絶対に新築マンションが欲しいという方や新築マンションのほうが買いやすいという方も多いことはたしかでありけして専有面積調整などをしまくった新築マンションを否定するつもりは一切ないのですが視野を広げてほしいというのは本音ベースでお伝えしたいことです。

中古のほうが税制面が弱かったり場合によってはリフォーム費用、基本的には仲介手数料がかかってくるため先のパターンだと同じ5700万円でも中古のほうが初期費用は+200万円前後高いことが多いでしょう。とはいえ新築に+200万円足しても3㎡弱しか伸びてきません。

価値観は人それぞれですが基本的には近郊・郊外では部屋の広さは正義だと考えます。

新築マンションのモデルルームを見学すると「中古と変わらない価格ですよ~」「今は60㎡台の3LDKで4人で暮らす方も多いですよ~」「外部トランクルームや荷物預かりサービスも増えてきています」「部屋が広いと固定資産税が~」などと営業トークしてくるでしょう。それが間違っているとは思わないですけども周りの既存中古マンションの部屋の広さや設備仕様の高さ、ランドスケープのゆとりを知ってから決めても遅くはないでしょう。

客観的なアドバイスに努めるのであればハッキリ言って「中古のほうがおすすめです!!」となることのほうが多いです。近郊・郊外の新築マンションで「中古を見る必要なし!!気持ちよくこの新築マンションを買いましょう!!」と言えるのは10軒中1軒くらいの割合です。

とはいえ新築マンションって買いやすいのですよね。背中を押してくれる営業さんがいますし個人間売買でないため話がスムーズです。そして新しいという気持ちよさはとてもわかります。それでも周りとの比較はすべきだと考えます。

いっときの快感ではなく長く続く心地よさを優先することおすすめいたします!

実需検討であれば資産性よりも満足度を重視すべきです。求める満足度が足回りの良さであり部屋はちょいと狭いけど超便利な立地~というなら良いのですが求める満足度が近郊・郊外ならではのゆとりであるならば今の新築マンションでそれを叶えてくれる出物はかなり少ないです。(ないということではなく割合として)

メインブログの記事では「絶対に新築マンションでないとダメな方向け」もしくは「中古を見る必要なし!!気持ちよくこの新築マンションを買いましょう!!」などと私なりのアドバイス、そしてこちらのスムログでは良質な中古マンションを取り上げていきますので参考にしていただければ幸いでございます。

■2023年も近郊・郊外の新築マンションは冬の時代でしょう ※ラジオ感覚でお聴きください



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