どうも！マンションマニアです！

いや～新居引き渡しまで長い～！！(笑)

これまで二年くらいは待ったことありますが三年半待ちは初。いや～想像以上に過酷です！！

とはいえあと一年半ほどですし来年末には内覧会があるかと思いますので少しは近づいてきた感があります。待っている二年の間に建設地へ訪れたのは二回ほどとかなり少ないのですが首都高を走っていて成長する姿を眺めるのもまた楽しいものですね。

さて、私は買い替え組ですので現居を売却する必要があるわけですが今回は仮住まいをする予定です。

新居の住宅ローンは「新居引っ越し後に売却もしくは残債を消してくれればいいですよ～」というものであるため仮住まいする必要はないですし、金銭的には後売りのほうが負担が少ないことは明らかです。

～後売りの主なメリット～

・仮住まい費用がかからない
・引っ越しが1回で済む
・空室で売却活動できるため鍵を仲介担当へ預けておけば手間がかからない

～後売りの主なデメリット～

・一時的にダブルローンとなる
・後売りローンのほうが住宅ローン審査が厳しくなりがち

～先売りの主なメリット～

・新居の引き渡しさえ受けてしまえばその後は精神的に楽
・現居の含み益(値上がり分)と隠れたる含み益(残債が減った分)を早めに手元に戻せる
・新居の近くへ引っ越すことで転園・転校をなくせる(お子様の年齢次第)

・分譲賃貸マンションなど借りる先の楽しみも大きい　←　これは私みたいなマニアの場合(笑)

～先売りの主なデメリット～

・仮住まい探しに要する時間や費用がきつい
・引っ越し2回はきつい
・居住中に売却活動する場合は内見者の立ち合いなど面倒が多い

ざっくりですがメリデリはこんな感じです。

そんな中で先売りを検討している理由としては「早めに含み益等を手元に戻したかった」ことと「2024年問題に巻き込まれないようにするため」です。

※2024年問題＝2024年に引き渡される新築マンションは優良物件が多く買い替え組も多く購入しているため中古の在庫がグッと増える可能性が高い

新居では家具と家電をすべて新調するため合計すると初期費用で4000万円弱かかる見込みです。(男気オプションなどなど)

手持ち資金ではかなり厳しくなってきたためインテリ関連でローンを組むくらいならと先売りで手持ち資金を潤すことにしました。

2024年問題に関しては在庫が増えるにしても価格が大きく下がるとまでは考えていません。新築マンションが高いですし売り手も資金的にカツカツということは考えにくく安売りをする必要のない方ばかりでしょう。とはいえ在庫が増えれば売却活動に時間がかかる可能性は高くなるわけで手持ち資金がカツカツの私にとっては好ましくない状況になりかねないため先売りにしようかなぁ～と。

先売りを選んだとしても仮住まいを先に決めてそちらに引っ越してから売却活動することにしました。そうすることで先売りではあるのですが空室にできるため仲介担当へ鍵を預けて立ち合いなしで内見者対応をしてくれますので手間が少なくなります。

仮住まい費用を価格にのっけることも考えたのですがそれで動きが鈍るくらいなら後売りにすれば良かったとなってしまいますので仮住まい費用はのっけず適正価格で売り出す予定です。

仮住まい費用はけっこうな金額になってしまうためそれなら仮住まいも楽しまないとね～ということで住んでみたいマンションをいくつか見学しています！(賃貸であろうと住まい探しは楽しい～！！)

・賃料が抑えられていることの多い定期借家
・後で揉めないために1年ちょっとで解約する可能性が高いことをOKしてくれる(短期解約ペナルティ)
・初期費用が抑えられる物件(とはいえ敷金償却も注意)

上記が探している条件です！

その他現居と新居との立地バランスなども考慮しましたがそれなりに広域で探しています。

まず定期借家についてですが一般的な賃貸ですと二年に一回更新があることが多いですね。その更新はよほどの理由がなければオーナーさんが拒むことは難しく借り手のほうが有利な契約です。一方で定期借家に関しては更新という概念がありません。もちろん定期借家でもオーナーさんとの話し合いで再契約できる可能性はあるのですが再契約できないと言われたら退去する必要があります。分譲賃貸マンションでよく見かける契約形態です。そのため一概には言えないのですが定期借家のほうが賃料が抑えられていることが多いです。

次に解約で揉めないために短期解約(一年なので短期というほどではないですが)を事前にOKしてくれるかどうかの確認はしっかりとしています。(短期解約ペナルティ)

そして仮住まいとなれば手数料を抑えたいですよね。敷金はむしろ自分を守るという意味でもしっかりと払いますが礼金なしは当然ですしできれば仲介手数料も0円にしたいなぁ～ということで礼金0＆仲介手数料0円のオーナー物件で探しました。

初期費用が抑えられる～ですが仲介手数料0円という点については注意が必要です。不人気物件のためオーナーから広告費を貰うことを前提に仲介手数料0円ということであればそれは居住性という面でやや不安があります。買うわけではないですが便利な立地で住み心地の良い箱に住みたいですよね。

私が言うところの仲介手数料0円というのはオーナー物件です。要は業者さん自身が貸主ということです。業者さんが購入した分譲マンションや業者さんが建設した賃貸マンションを自社で募集するため仲介手数料が発生しません。(仲介していないため・もちろんその他初期費用注意)

業者さんと聞くとザ・不動産デベロッパーを思い浮かべる方も多いかと思いますがそんなことはありません。身近なところであれば鉄道会社(の不動産部門)が建てた賃貸マンションなども増えてきていますね。また、不動産会社が分譲マンションを投資用として購入して貸し出していることも多いです。

もしくはオーナー物件でなくとも敷金が1なのか2なのか、礼金はあるのか、その他手数料は？など様々です。人気がなくて初期費用が低いというのはおすすめできませんがキャンペーン等でフリーレントがあったり(人気がないからフリーレントでは困るのですが新築で引っ越し時期の混雑許してね～のフリーレントなど・その場合はより短期解約に注意)と物件により初期費用の差は大きなものとなります。(賃料が高ければ尚更)

賃貸に長く住むのであれば仲介手数料を気にせず幅広く探したほうが良いと思いますが仮住まいとなれば初期費用は抑えるべきだと考えます。

その他にウィークリーやアパートメントなどもありますが今回は一般的な住宅で探しています。

来年になってからの相場を見て後売りに戻す可能性もありますが今のところは先行売却で考えています。でも同じような考えの人も増えそうな状況ですからね…とりあえずの進展状況共有でした！！

ご相談お待ちしております！！