マンション内にミニ店舗があったら便利だけど?

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前回に引き続いて、何人かでえいやっと質問リストの棚卸しで ZOOM やったもの、なのでちょっとぶっちゃけ口語調ですがご容赦を。マンション内に、オフィスグリコとかを導入するハードルとか、小規模な物販店舗はおけないの?というご質問。

実は質問には駅距離とか書いてあるんですが、一番大事な、ご自分のマンションの”戸数”が書いてないんですよね。戸数でできることは変わるから。

そのマンションだけのオーナーが利用するミニショップを有人でつくると500戸くらいでも必ず赤字で管理費からの補填が必要になりますから、どこまで組合がお金払っても維持したいと思うか(周り回って自分の負担になります)ってのと実際には同じ質問になります。マンションであることのメリットはスケールメリットが生かせること。500戸1000戸とあれば、巨大なクリスマスツリーや、門松おいても1戸100円玉一枚だから。戸数が小さいとどうしても無理がでる。

質問は

差出人: ふらわーさん

 最近、職場にオフィスグリコ、ミニストップポケットが導入され、便利だなぁと感じています。こういった設備(?)を導入しているマンションはあるのでしょうか?またその導入ハードルはいかほどなのでしょうか。

マンション内にショップはなく、最寄りコンビニまで徒歩3分、スーパーやドラッグストアまで徒歩5~7分、不便ではないものの天候によっては外に出たくもない日もあり、こういう設備があったら便利ではと思った次第です。

オフィスとマンションは違うよね

オフィスグリコとかミニストップポケットって僕も経験したことあります。とても良いサービスとは思いますが、職場内だから治安が保たれてるなと。マンションだと使えないですね。

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無人だってのは大原則として、無人店舗で万引き防止だとなると、無数に防犯カメラつけて、途中でピコピコピックアップしてったら、犯罪起こしてないかどうかも含めてわかるみたいな。1つ1つ手にとるたびに確認されるとかしないといけないけど、それをマンションにつけて喜ばれるかだよね。自由におとりください、100円おいていってねの田舎の道路脇の野菜販売みたいなノリでは成立しないし。

有人の小型店舗は維持できず消えていく

ポイントは有人か・無人かだと思ってます。人間が一番高いからミニコンビニというか、中途半端なミニショップで有人ってのが一番最悪で、なんも欲しいものがなくても人が貼ってあるのにものは売れないからダメだと自販機型のサービスがいいってことになりがち。


有人の店舗ってのは特に小規模なものはどんどん減ってきていて、かなりの販売面積や商圏が確保できる普通のコンビニサイズでも1000戸くらいはないと維持できない。貼り付けてある販売員の人件費分くらいが組合の持ち出しになって、毎年コストがすごいとか決算書類にでてくるともういらなくね?で切られがちなのよね。うちは500戸あるけどミニショップは2年持たなかった。誰も買わないパンを毎朝せっせと焼いていたけども。


店員は大抵外注で管理会社の人じゃないですよね? 


管理会社から見ると、勤務時間がちょっと変に伸びていたり夜にかかって不規則だったりするんで、大抵コンシェルジュの派遣とかの別会社に外注してミニショップの店員?をやらせてることが多いもんだから、最近特に派遣の人のコストがすごくあがっていることもあって、外注のコストっていうのがべらぼうに高いんですよ。

1時間もろもろ2000円として(福利厚生に会社の取り分こみで今時はそれより下は考えにくい)6分に一回レジうってて1つもの買うたびに200円のコストでしょ。うちはもっとひどくで牛乳1本売るたびに組合に300円の負担がかかってた。旧国鉄のローカル線なみ。これみな管理費からの補填だから、ちょっと遅く帰ってくるともういつも閉まってるとかで、平日お店使わない人は、閉まってる姿しか見たことないぞ!俺の管理費分返せとか怒るわけ。


そう考えるとどんどんどんどん流行んなくなってくるだろうな

無人店舗ならいけるか?

その点 Store600 ってよくできてる仕組みです。鍵をリモートでスマホで開けるんですよ。そして自分でピッってスキャンして値段を払うっていうシステムなんですけど、まずはちゃんと鍵がかかってるっていうところがよい。




これね、マンションでの無人店舗販売のポイント分かってますね。

こういうのはやっぱりマンションにはあってもいいかなと思います。これはある程度大きくなると今度はほら冷蔵庫置いてる会社があるじゃん(クックパッドマート:名前がでてこないはるぶー爺)。あれとの競合みたいになってきちゃうかなと。


Store600 の1つだけ最大の弱点は管理コストだ。毎月お金が組合にかかることなんですよ。(冷凍機だと無料設置もあるようです:のらえもん注)


売り上げによらず中身を頻繁に入れ替えないといけないとかだと自販機コンビニ風でもコストが跳ねるのよね。中に入れておくものが”腐らない”もんだったらいいんだけど、割と頻繁にあの”足の短い”食品みたいなものまで売ろうと思うと、温度管理とかも必要になるし、自販機のサイズが小さいと、頻繁に物を入れ替えないといけないので、そのコストなんですよね。一方で、どうしてもマンションで売っていてくれないと不便だというものは、生鮮食料品とかの需要は大きいから、ある規模以上だとクックパッドマートの冷蔵庫を複数台並べてとかなっちゃう。

コストが受容できるか否か

質問者は100〜200くらいの中規模くらいを想定してるのでしょうか? 


店員が常駐型のショップって 500戸でもなかなか維持できないので、ギリギリ維持できんのが 800戸から1000戸ぐらいっていう感じで考えると、多分理事会側から収支見てない人が思っているよりはるかに大きな戸数でしか維持できないから中小だと、基本的には無人ショップになるっていうのはまぁ書いておいて構わないと思うけど。


50戸とか100戸のマンションで月に500個販売数が出るのかどうかっていう問題が発生しますね。


うちで廃止になったミニショップがそこそこ売り場面積はあっても、1日100個ももの売れてなかった、1日の売れ行きは5戸あたり1つを大きくは超えにくいんじゃないかな。ほかの自販機式のコンビニ(うちはもとAm/Pmのを入れてた時期がある)で月5万円程度と思って、月に 500 個出たらまあ1 個あたり 100円の補助金を買いにくれば管理組合は払っている。希望されているグリコは 0円ですからね。逆に言うとうちのミニショップ 500戸でやってたミニショップで牛乳 1 本買われることに 300円払ってましたが、自販機コンビニは例え料金が発生しても、人間が売っているよりはそれでも劇的に安いんですよ。24時間開店できますし。


和田さんがやってたやつ(Store600)ってコンパクトマンションによく入ってますよね。リビオのコンパクトバージョンよく入ってます。よく話聞きますね。すぐ近くにはコンビニがないとかいうパターンだとなんかちょっと欲しいかなっていうので、アドオンすると、後で管理費負担はずっとかかりますが、最初の初期投資で言うとデべが出せるでしょうから。


ちょっと置いとくかねっていうので、まあ後で管理組合の理事長が頭抱えるんですけどね。金ねえから切りたいとか言っても、数年数年確か契約ロックしてるはすで、それ以降にちゃんと使われるかどうかっていうとこかもしれないですね。

クックパッドマート

数十戸で月数万円だって。ちょうどそのくらいの値段で理事会サポートで管理士が雇える・雇えないみたいな議論と同じで月に 1戸あたり 1000円近くになっちゃうから結構きついんですよ。

大規模だとこれやるよりもクックパッドマートとかの方向に行っちゃうんだと思いますよ。だって冷蔵庫に冷えていて、ちゃんと通って届けてくれて、基本的にはお金でそんなに払わないでいいわけだか、規模があればあの上納金がなくなってきますからね。

ただペイしないから、ある程度大規模のマンションでないと導入できないし、あのPL法不適用(冷蔵庫を提供するだけで責任はとらない)の約款が理事会で受け入れ可能かどうかにもよる。私のマンションには、それが理由で採用見込みはないからピンたてないでくれで理事会決議すみ。あのパッケージはちょっとマンションの共用部の中では浮き勝ちでもうちょっと目立たなくして欲しいけどな。マンションの人はそこにあるって知ってて宣伝する必要はないわけだから。 


もうちょっと目立たなくできないですかねぇ。共用施設にこれだと、ちょっと雰囲気台無しで私が理事会だったら、0円だしお断りすると思います。理事会からみてメリットは皆無ですし。


案外小さいマンションにもクックパッドマート入ってますよ。賃貸なんかだとかなり小規模でも導入されていたりします。


本来1つの会社に独占的に利用させるわけで、ジュースとか飲料自販機同様に、コミッションが組合に対して発生するのでないと受け入れは困難なはずですが、なにせ競合がないからつい0円でも許してしまう。他の会社が出てくる前に一気になんか市場制圧してしまわないと仕方がないので、多少無理をしてるんだと思いますよ。

お薦めの記事

このあたり、がすたま ( Twitter で @gasu_tama ) さんのnote に詳しく、どのくらいの戸数と、店舗規模がないと維持できないかの考察が載ってますのでお薦め。先に紹介しろって? それやると私書くことなくなっちゃうし・・・
https://note.com/gasu_tama/n/nd899b445c11a

理事(長)に語らせると、ぶっちゃけいくら管理費を食うのかの視点になっちゃうのは、潰すとそこで浮いた人件費を他で使えるようになるから。単にお金を食いつぶしているのを店舗廃止するのはまぁ簡単(はるぶーレベル)なんだけど、逆に家賃とか収益に繋がるとこまでもっていったのはさすが若手のエース感。

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません

ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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