お便り返し その431「住宅補助額が大きいため2042年に買いたい 20年後のマンション価格は?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:あかりん

マンションマニアさんこんにちは。

マンションマニアさんの存在をつい先週知り、いま一生懸命過去のブログを読み返している最中です。

リーマンショックの頃から金融機関の融資部門で働いており、当時は住宅ローンや投資用不動産の知識はそれなりにありましたが、現在は会計事務所に転職したため知識が薄れつつあります。

マンションマニアさんの考え方や今後の動向、価格の出し方などとても参考になります。

今回は『20年後の東京都のマンション価格』についてご質問したくメッセージをさせていただきました。

現在は城南地区に住んでおり、会社から住宅補助が出るため、新築マンションの68平米に自己負担毎月10万で住んでいます。
退職するまでずっと住宅補助が出るため住宅の購入は20年後を想定しているのですが、20年後の東京都の城南地区のマンション価格はどうなると思いますか。

私が融資部門で働いていたのは2008年から13年だったので、
現在の東京のマンション価格は狂っていると感じております。

実需でご自宅を買っていても平均的な年収の共働き家庭が子供を育てながら完済するには背伸びをしすぎた価格であり生前贈与を双方の親から満額もらってなおギリギリ返せるかどうかの金額だと思います。

もし20年後もこの価格が維持されているようであれば退職後は東京に住まなくてもいいかなと思っています。

2042年頃に価格が2013年頃の価格に戻るのであれば20年後に購入をし子供達に資産として残してあげたいと思っています。

とても答えづらい質問かと思いますがマンションマニアさんのお考えを聞いてたくメッセージをさせていただきました。

これからもブログを楽しみにしています。





あかりん様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

ちょうど私がマンションを見始めてから20年ほど、それまでの間に山あり谷ありのマーケットだったように18年後と20年後では大きく異なるなどしているかもしれないですよね。

マンションは人間と同じくらいは持つといわれていますから一度供給された分譲マンションは基本的にはストックとなっていくわけで今時点で築30年前後の築古でも当たり前のように20年後も取引されていることでしょう。

20年前から見た今と、今から見た20年後で異なる点としては供給が先細り傾向があるため築古の考え方に差があるかもしれません。

例えば今時点では築20年だともう築古に感じる~という方が多くなってはきますが20年後だと今の新築が築20年なわけで大量供給時代でないこと、そして今後の供給先細りにより若い物件が少なく築20年でもまだ若く感じやすいかもです。(2042年時点では今以上に築40年クラスも数が多く、逆に築浅が少ない可能性があるため)

もちろん今後の20年で大量供給時代が再来となれば話は別ですが。

なんとも日本の人口みたいなお話に…

20年前に供給された城南エリアのマンションを見てみましょう!

ザ・リバープレイス 2005年築 大田区下丸子4 下丸子駅徒歩7分

新築時の坪単価約210万円 ← 平成不況から抜け出せていない時代(販売開始は2002年)
2008年の坪単価約240万円 ← マンション新価格(新新価格)時代
2009年の坪単価約220万円 ← リーマンショックの影響が強かった時代
2012年の坪単価約200万円 ← 3.11の影響が強かった時代
現在の坪単価約260万円

ずっと追っている好きなマンションなのですが新築マンションの価格が新価格、新新価格と言われていたリーマンショック(サブプライムローン問題)直前には新築時の価格よりグッと値上がりしたもののリーマンショックと3.11の冬の時代には新築時の価格付近まで戻っています。それが今現在では新価格、新新価格時代よりも高値で動いています。

このあたりは私よりお詳しい部分も多いかと思いますがこれまでの20年いろいろとあったわけでこれからの20年もどうなるかを予測するのは難しいですよね。

ただ、先に述べたように供給の先細り感があるため今の新築は20年後もまだ若い存在かもしれないこと、そしてあかりん様も住宅ローンを組むのが難しくなりがちなこと(今のご年齢次第ですが)は確かな感じもします。

住宅補助が大きいわけで今すぐ買う必要はないと思いますけども、ここから先、もしも「あれ?ちょっと値下がったぞ。さらには欲しいマンションもある!」という時が来たならば2042年に買うことにこだわらずに早く買ってしまったほうがよろしいのではないでしょうか。あかりん様にとって購入するのに都合の良い2042年が買い時かはわからないわけで、それまでに買い時があれば買ってしまってもよろしいのではないでしょうか。

住宅補助が資産形成を邪魔しているけども今はマーケットが異常なので住宅補助をいただきつつ様子見&貯金、数年後にでもチャンスがあれば住宅補助を捨てでもマイホームを手にして資産形成を始める。

でよろしいのではないでしょうか。

参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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