グランヒルシティ ミレナ 京成大久保駅徒歩13分 3LDKが2500万円前後で購入できる良質な中古マンション【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

今回ご紹介するのは京成本線京成大久保駅から徒歩13分のグランヒルシティミレナです!!

[物件概要]

売主:大京 新日本建設 長谷工コーポレーション
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
専有面積:65.95㎡~104.28㎡
総戸数:488戸
規模:13階建て
交通:京成本線「京成大久保」駅徒歩13分
所在地:千葉県習志野市屋敷4丁目
竣工予定:2007年3月

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約100万円

掲示板:グランヒルシティミレナ

地図はこちらです↓



京成大久保駅からの最短ルートはバス通りの歩道が狭い道にはなってしまうのですがほとんど距離変わらずで線路沿いを経由することも可能です。

用途地域が工業系ということもありお隣にはパチンコ店のマルハン、周辺には工場や倉庫もあるなど住宅街とは程遠いのですがマンションの南側は戸建て(北棟は中庭)となるため部屋からは工場系ということを感じにくくなっています。

駅から離れる割にスーパーマーケット系が弱いというのはウィークポイントとなります。京成大久保駅は日本大学や東邦大学のある北口側が栄えており、そちらには商店街(ゆうろーど)があり飲食店も多いですし、新しくなったマルエツ(シティテラス習志野大久保ステーションコート)があるのですが物件近くはマルハン駐車場内のローソンや少し駅寄りに歩いたところにセブンイレブンがあるのみです。

「それならシティテラス習志野大久保ステーションコートのほうが良くない?」と問われれば客観的に見ても「そうですね」となるわけですがシティテラス習志野大久保ステーションコートは坪単価約200万円、今回ご紹介しているグランヒルシティミレナは坪単価約100万円ですからその差は大きなものとなっています。

実籾駅側にはユトリシアという大規模マンションがあり、そちらはグランヒルシティミレナと大きく変わらない坪単価約115万円ですから「ユトリシアvsグランヒルシティミレナ」であれば同価格帯での比較となります。

京成大久保駅と実籾駅は普通電車と快速電車停車駅ということで駅力も似ています。(京成大久保駅の北口だけを見るとそちらが一番賑わっていますし、乗降人員も京成大久保駅のほうが多いです)

ユトリシアは通学校の東習志野小学校へ徒歩5分、第四中学校へ徒歩4分と近い(棟にもよります)のですがグランヒルシティミレナは屋敷小学校、第六中学校ともに1キロ弱(中学校は約700m)あるため少々距離を感じます。また、ユトリシアはスーパーマーケットのカスミも近いなどどちらかと言えばユトリシアのほうがとっつきやすさはあります。ただ、坪単価15万円ほどの差とはいえこの価格帯での300万円前後は誤差ではないでしょう。管理費もユトリシアは㎡単価月額約188円、グランヒルシティミレナは㎡単価月額約165円と差があります。

京成大久保駅×大規模マンション比較としては北側のパークグランディエデナとなりますがそちらも坪単価約125万円とグランヒルシティミレナとユトリシアよりお高いです。

グランヒルシティミレナは全戸南向き(やや西へ振っている)、眺望の抜けるビューウイングと中庭もしくは自走式立体駐車場を向くガーデンウイングの2棟構成です。

湾岸方面や富士山ビューとなるビューウイングのほうが満足度の高さは期待しやすいですが採光だけを求めるならばガーデンウイングでも離隔が取れていますから満足しやすいでしょう。ビューウイングのほうが若干ではありますが価格も上となりますがガーデンウィングのほうが駅に近いこともあってかびっくりするほどの価格差はありません。

共用施設としてはバーベキューガーデン、キッズルーム、オープンカフェ、シアタールーム、ゲストルームなど多彩ですし、サイクルポートに自走式立体駐車場設置率100%、洗車スペースもあります。中庭には汽車のオブジェがあったり、2棟を繋ぐ回廊があったりと雰囲気も良いですね。

間取りは田の字が主ではありますが専有面積は80㎡前後が多く(70㎡未満もあります)、ディスポーザー、スロップシンクも完備されています。

マルハン駐車場出入口付近より撮影


【住むレーション】

[京成線→都営浅草線]

京成大久保 7:43発
京成津田沼 7:47着

京成津田沼 7:51発
京成船橋 7:56着
京成八幡 8:03着
京成高砂 8:11着
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:34着
人形町 8:36着
日本橋 8:38着
宝町 8:40着
東銀座 8:42着
新橋 8:44着
大門 8:46着
三田 8:49着
泉岳寺 8:51着

[京成バス]

保健所 8:09発
三叉路 8:10着
京成大久保駅南口 8:12着

保健所 7:59着
~中略~
幕張本郷駅 8:15着

[ハッピーバス]

屋敷四丁目 7:44発
保健所 7:45着
本大久保五丁目 7:45着
三叉路 7:46着
京成大久保駅南口 7:48着

京成大久保駅は駅舎建て替え工事が2022年2月に完了、上り線の入場専用改札口は工事開始前と同じく6:10~9:00のみ利用可能です。将来的には下り線側の駅舎も建て替えるようです。

3000万円前後~ではなく2500万円前後~となれば選択肢はより減ってしまいます。駅距離であったりその道のり、そして学校までの距離や買い物関係など気になる部分はありますが価格に対しての満足度は高いと思います。

80㎡の住戸を賃料査定すると月額約11万円、買った場合は維持費込みで月額約95000円ほどと将来の修繕積立金の値上がりなどを考慮すれば大きな差ではないのですが、大規模マンションがゆえにエリア内では目立つ存在で中古でのニーズも大きいですから長い目で見ると買ってしまったほうがよいとは感じます。ただ、その買ってしまったほうが良いというのは大きく資産形成ができるという意味ではなく、残債割れはしない範囲で価値が推移していくため毎月の支払いベースとしては賃貸よりお安いという意味、そして持ち家という満足感のことです。

グランヒルシティミレナは坪単価100万円ほどですが坪単価110万円~130万円ほどまで手を伸ばせるのであればユトリシアとパークグランディエデナとの比較がおすすめとなります。ただ、繰り返しになりますがこの価格帯で坪単価20万円前後は誤差になりにくいこともたしかです。ラクラスガーデンも良いのですが坪単価140万円とグッと高くなります。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモステージ大久保 1999年築 京成大久保駅徒歩12分 実籾町1 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約80万円

・パークグランディエデナ 2003年築 京成大久保駅徒歩10分 藤崎5 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約125万円

・ユトリシア 2015年築 実籾駅徒歩11分 東習志野2 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約115万円

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