第332回・その2 「売るときは展示方法がカギ」

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このブログは原則として10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

今日は、自宅の売却を仲介会社任せにしてはいけないという話をしようと思います。

 

誰でも、「高く売りたい」とか「大儲けしようとは思わないが、買ったときの値段で売れたら最高だ」などと思うようです。

しかしながら、自ら買い手を探して売るという行動はとれないものです。結局は仲介業者に任せるほかありません。

 

本当に仲介業者任せでいいのか?

仲介業者に買い手を探してもらうのは良いとして、高く売ってくれそうな業者がどこにあるのかは分からないものです。

 

そこで、有名業者のサイトにアクセスして「いくらで売れそうか。査定して欲しい」と伝えます。1社だけでは何かと心配と考え、2社か3社に同じ依頼を出し、結果を見て依頼する業者を決めます。

 

ところで、仲介業者から「お売りになるときは当社にお任せください」といったチラシがポストに投げ込まれていることがありますが、その中には手数料を半分にしますとか、「査定価格で買い取ります」といったものもあります。

 

このケースは、査定依頼はしてみる価値がないとは言いませんが、参考程度に留めておいた方が良いでしょう。依頼業者の選定の基本は、一般論として言えば、①大手仲介業者か、②地元の有名業者を選択するのが良いのです。

 

さて、査定を依頼すると、高い査定額を提示する業者と、やや弱気な査定額を提示して来る業者があります。高いほど良いと考える人はいないかもしれませんが、低い数字を提示して来る業者より、期待する気分が高まるのは間違いないでしょう。

 

何社に依頼するべき?

既にご存知の方も多いと思いますが、買い手探しを仲介業者に依頼するときの契約形態についても触れておきましょう。

 

①一般媒介・・・複数業者と同時に依頼することが可能です。

②専任媒介・・・1社だけに依頼するものです。委任業者は、2週間に1回の割合で報告する義務を負います。レインズ(不動産流通機構)に登録しなければなりません。

③専属専任媒介・・・1社だけに依頼するもので、「専任媒介」との違いは、依頼者への業務報告の頻度が1週間に1回以上となっているだけです。レインズへの登録が必要なのも同じです。

 

さて、ここで問題は、複数の業者に依頼するのが良いかどうかですが、複数の業者へ依頼した方が買い手候補が多く集まるのではないかとか、業者同士の競争になって買い手が早く決まるのではないかという期待は、実は幻想です。

 

詳しくは言えませんが、依頼するなら専任の方が良いでしょう。専任物件にしたから他の業者が扱えないことはないからです。

 

空室のままで売る場合

売る前に転居する人もあります。転勤などで空室にしたときや、何年か賃貸していたが、賃借人が転居した機会に売却するような場合もあるでしょう。

 

このとき、室内をクリーニングしておくものですが、キズが目立ち、落としきれない汚れも残っている場合があります。これらを、そのまま売りに出すのは避けたいところです。

 

リフォームすることを考えた方が良い場合もありますが、その投資を惜しむ売り手が殆んどです。追加投資をすべきかどうかは悩ましいところですが、業者に見積もりを依頼して一度は検討してみたいものです。

 

リフォームと言ってしまうと大げさになりますが、どこまで修復するか、それに投じた金額を売却価格に乗せて果たして売れるのか、難しい問題です。慎重に判断したいところですが、立地条件によっても築年数によっても判断は変わります。

 

買い手に欲しいと思わせるには

商品には紅をさせ」と教わったことがあります。これは、自宅マンションを売る場合にも有効なアドバイスと考えます。

つまり、売り手は、内見者を待ち受けるときは、室内の化粧をしておくことが必要です。

 

化粧というより、整理・整頓ということですが、こぎれいにしておくことが必須です。綺麗な家、片付いている家、センスの良い家と感じてもらうことが大事なのです。

 

新築で買った人なら、ご記憶のことと思いますが、モデルルームは生活感のない展示をしていたはずです。自宅売却も同様に美しい展示を心掛けたいものです。

 

と言っても、新築マンションのモデルルームのようにするのは難しいことでしょう。住まいというのは年数を重ねると荷物が増えて、滅多に使わないものまで捨てずに置いている家庭が多いものです。

 

であれば、思い切って捨てるか、トランクルームなどを借りて必要最小限に減らすことが必要です。

 

トランクルームの使用料は高がしれています。販売経費と思えばいいのです。運搬の手間もかかることでしょうし、面倒くさいなあと思うでしょうが、高く売りたいなら、ぜひとも実行すべき販売準備です。

 

見た目の影響は大きいのです。「美しく見せること」に知恵を絞らなければなりません。

 

アピールポイントを大書して掲示

売り方のコツを最後に付け加えておきましょう。

 

第一には、見学者向けにセールスポイントを紙に書いて掲示することです。

1.リビングルームの天井高:2550ミリあります

2.浴室の広さ:1418(1,400×1800)サイズです。

3.出窓の下にエアコン室外機が置けます

4.キッチンサイズは2550ミリ幅です

5.壁際は高さ2300ミリの家具が置けます。

6.このシューボックスは親子で〇〇足まで入ります

・・・などが例ですが、度を越すのを避け、見れば分かるようなことは書かない方が良いでしょう。

 

リフォーム費用の提示も

買い手が購入を検討するとき、リフォーム費用はいくら必要かを必ず考えるでしょう。総予算が分からなければ、購入の是非も判断できません。無論、仲介業者に聞いてみるほか、参考事例をインターネットで探すなどしながら、予算を把握しようとするに違いありません。

 

しかし、売り手側であらかじめ見積もりを取っておいたらどうでしょうか。筆者が提供している「リフォーム費用の目安」資料(無料)を参考にするなどして自作し、あらかじめプリントしておき、見学者に待ち帰ってもらうのも簡単な策です。

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

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