【お便り返し】新築の引き渡しに伴い近隣中古価格の値下がりは見込める？【豊洲エリア編】

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

差出人: 湾岸すまい中

メッセージ本文:

現在、東雲の賃貸に妻・年中の子、計3名で居住中です。

数年前から豊洲近隣で新築中古問わずタワマンを探しています（ローン8000万円、頭金2000万円で予算最大1億円、広さは80平米）が、分譲時から値上りし、新築も分譲価格が上昇しているため、手を出すのを見送り続けていますが、「あの時多少高くても買っておけば！」と、ため息をつくばかりです。

ブランズタワー豊洲もモデルルーム見学したものの、周辺中古相場からかけ離れていたため見送ったら、キャンセル住戸はさらなる値上げで悔しい思いをしています。

子供が小学校に上がる前に固めておきたいのと、予算上限まででで物件を買えるいまのうちに、満足する物件を購入しようと思いますが、ブランズタワー豊洲の入居にあわせて近隣物件（PCT、シエル、SKYZ、BAYZなど）の大量放出と物件価格値下がりが見込めますでしょうか？あわよくばそのタイミングで買えたらと考えています。

また、各マンションとも分譲当時から1.5-2倍になっているようで、中古を買ったとしても高く買わされた気がしてしまい、心から満足できなくなってしまうのではないかと思うのですが、そのあたりの納得の仕方も含めて、ご教示のほど宜しくお願いします。

ご質問頂きありがとうございます！

マンションマニア先生に引き続き、私も回答させて頂きます。

マンマニ先生の回答はこちら
↓↓
お便り返しその281「あの時多少高くても買っておけば！と、ため息をつくばかり」【マンションマニア】

なるほど。。
なかなか苦しい心境をお察しいたします。

確かに一昨年にブランズタワー豊洲を購入するのも、かなり勇気がいる選択でしたよね。
そこからまさかこのように新築・中古共に市場が急騰するとは誰も予想できなかったでしょう。

豊洲エリアの在庫数は今後増えますか？

さて、「豊洲エリアの在庫数は増えますか？」というご質問ですが、まずはファクトの確認として、過去1年間の豊洲エリアの在庫数推移データを公開いたしますので、一緒に見てみましょう。
※湾岸マンション価格ナビ登録物件限定

豊洲エリアの在庫数はこの一年間で「微増」していることがわかります。

これは東湾岸エリア全体の傾向とほぼ同じ動きで、今の所、特別豊洲エリアの在庫が増えているという事実は読み取れません。

急激に在庫数が減った2020年と比較をすると、ワクチン接種も進みコロナ禍の危機から少しずつ脱却の兆しも見え始め、企業・ヒトの動きも元に戻り始め、在庫数が下げ止まってきたという形です。
ちなみにその間、価格は上昇を続けております。

ブランズタワー豊洲の引き渡しによる影響も少なからずあるとは思いますが、今後豊洲エリアの価格を押し下げる程に急激に在庫数が増えるかと言われると、私はそうは思いません。

なぜかというと、ブランズタワー豊洲の引き渡しが今年2022年の春頃ですから、ブランズタワー豊洲への買い替えを検討されている方は、早い方ですともう売却活動を開始しているか、すでに契約済みとなっている方もおります。

増えるならもう増え始めている頃かなというところですが、今の所大幅に在庫が増えてきているという事実はありません。

新築引き渡しの6ヵ月～3ヵ月前を目安に募集を開始される方が多いと思いますので、今後もう少し増えるとすればあと1～2ヵ月以内が注目です。

また、グラフを考察すると、昨年の繁忙期である1月～3月は在庫数が最も減少していることがわかります。

これは「売り圧力」よりも繁忙期による「買い圧力」の方が高かった結果であり、今年も豊洲の人気は全く衰えておりませんので、豊洲エリアで購入希望の方は今もたくさんいらっしゃいます。

もちろんこれからブランズタワー豊洲の買い替えに伴いご自宅を売却に出す方は一定数いらっしゃると思いますが、豊洲エリアの買い圧力のパワー（特に繁忙期！）を日々間近で感じている私からすると、価格が下がるほど在庫が溢れるという事態は想像しにくいです。

新しい好条件の物件がでれば、1～2週間程度で成約するという形で、すぐになくなっていくでしょう。

豊洲エリアの住宅ローンを担当する知り合いの大手銀行マンと最近やり取りをしたところ、「すでに依頼が多すぎてパンク寸前です。。」と疲弊しきっている様子でした。

ブランズタワー豊洲のキャンセル住戸の強気ぶりを見ると、むしろまだ価格が上がってもおかしくないなとも思います。
相変わらず建築費は高止まりしたままですし。

繁忙期である1月～3月は取引が最も活発化しますので争奪戦です。

自宅の売却条件がついていたりすると、募集期間は短く早めに売却をしたいという売主さんも中にはおりますので、比較的適正価格＋αくらいで募集を開始する物件が増えてくる可能性もございます。

その時は迷っている余裕はありません！
条件の良い人気物件ですと中古でも案内にすら辿り着かないこともあるでしょう。

割安とは期待できませんが、もし相場に近い価格で募集が出たなら、過去を振り返らずに迷わず購入すべきだと思います。

湾岸すまい中さんのご条件であれば、SKYZ TOWER＆GARDEN・BAYZ TOWER＆GARDEN・THE TOYOSU TOWER・アーバンドックパークシティ豊洲・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン・シティタワーズ豊洲ザ・シンボルなど豊洲エリアの人気タワマンも十分射程圏内ですね！

ゆっくり物件を探したいのであればGW明けからなら例年少々落ち着いてきますので、時期をずらすという選択肢もひとつです。

もしくは、ブランズタワー豊洲のインパクトを遥かに凌ぐであろう、湾岸エリア過去最大と言っても過言ではない2024年の大量新築引き渡しの機会を待つという選択肢もあるかもしれません。

とは言え、これ以上待つのは得策ではありませんので、常に物件はサーチしておくと良いでしょう。

高く買うことに対する自分自身の納得のさせ方

もうひとつのご質問である、「高く買うことに対する自分自身の納得のさせ方」について私なりにご回答します。

これはおそらく高く買うことに対する自分への「損した感」と、売主さん対する「得させた感」の負のコラボレーションによるものだと思います。

これは要する「買うことのデメリット」にばかり目が向いてしまっている結果です。

この「買うデメリット」に打ち勝てるものはひとつだけで、「買わないデメリット」です。

「買うメリット」ももちろん認識されていらっしゃると思いますが、メリットとデメリットを比較すると、圧倒的にデメリットのパワーの方がメンタルに及ぼす影響が大きいので、デメリットの方が勝ってしまいます。

詳しくは、意思決定モデルである「プロスペクト理論」を検索されてみると良いかもしれません！

そこでどうするかというと、目には目を、歯には歯を、デメリットにはデメリットです。

ということで、買わなかった場合に「金銭的にも気持ち的にも自分がどれくらい損をするか」、または「現状どれだけ損しているか？」ということをまず把握してみて下さい。

その結果もし、「今までこんなに損していたのか！悔しい！早く脱却をしたい！」と思えたなら、少々物件が高くても納得して買うことができるかもしれません！

現在賃貸にお住まいということですので、わかりやすいように少々厳しめの言葉を使わせて頂くと、以下の通りです。

＜＜確認ポイント例＞＞
■その当たり前に支払っている賃料、勿体なくないですか？
■今までトータルでいくら賃料を支払ってきましたか？これからも支払い続けるのですか？
■1年間で賃料はいくら支払っておりますか？今後5年住むといくらの支払いになりますか？
■賃料は100％損金で、住宅ローンは8割くらいが元本だと認識していますか？
■高く買って売主さんに得させるのが嫌だと言っても、今までも賃貸でずっと貸主さんに得をさせていますよ？
■検討しているお部屋に賃貸で住もうとすると賃料はいくらですか？

いかがでしょうか。
ピンとくる点・こない点あるかと思いますし、他にも色々な要素がありますが、プロスペクト理論を意識した自分を納得させるためのひとつの方法として、活用されてみると良いかと思います！

本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！

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